Выселение за использование жилого помещения не по назначению. Жилые помещения

2.    Выселение за использование жилого помещения не по назначению. Жилые помещения

предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 10 ЖК РСФСР). Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в подсобное, в места содержания животных, для организации мастерской и т.д.

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.

"Но использование жилых помещений не по назначению возможно в отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей." [2]

3.     Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае,

если наниматель, члены его семьи или проживающие с ними лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на граждан обязанность соблюдать правила общежития. "В практике понятие " правила общежития " применительно к случаям выселения по статье 98 ЖК РСФСР понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения".[1]

____________________

[1] Гетман Е.С. Указ. Соч. С. 47

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 107.

71

В.Ф. Маслов в монографии "Право на жилище" говорит о том, что: "Объективная сторона поведения выселяемого выражается в существенном нарушении правил общежития, прежде всего правил пользования жилыми помещениями (внутреннего распорядка), в результате чего соседи по квартире (по дому) не могут нормально работать и отдыхать. Не обязательно, чтобы в поведении ответчика был состав уголовного преступления или административного правонарушения". [2]

В судебной практике обсуждался вопрос об ответственности членов семьи за ненадлежащий надзор за недееспособными членами семьи, которые создают условия невозможности совместного проживания. Так, например, к П. был предъявлен иск о принудительном обмене на том основании, что один из членов семьи ответчика страдает душевной болезнью и из-за ухудшения состояния его здоровья создались условия невозможности для совместного проживания. Суды, рассматривавшие дело, удовлетворили иск, мотивируя тем, что члены семьи ответчика, в силу родственных отношений, обязаны осуществлять надзор за действиями У., страдающего психическим заболеванием. Поэтому все члены семьи несут ответственность за его неправильное поведение. Судебная коллегия не возражала по существу мотивов этого решения, хотя отменила его по другим основаниям. [3]

Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность для совместного проживания с ним. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя).

Выселение вследствие невозможности совместного проживания является санкцией исключительной и предусматривается на тот случай, если другие средства принуждения или общественного воздействия, которые применялись к виновному, не оказали должного воспитательного эффекта. "Более того, эта мера применяется тогда, когда суд приходит к выводу, что иным путем, в частности принудительным обменом, нельзя ликвидировать жилищный конфликт". [4]

Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель

 так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и члены семьи нанимателя.

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 152.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.

[3] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11. С. 11.

[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.

72

4.    Согласно статье 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их

совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительстких прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Это особый случай выселения за невозможностью совместного проживания. П.И. Седугин отмечает, что "приведенное правило впервые включено в закон, что очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основная направленность данного правила состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие условия для проживания". [1]

В отличие от выселения за нарушение правил общежития в рассматриваемом случае не требуется систематичности и применения к выселяемому мер общественного или административного воздействия.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) должно состояться решение суда о лишении лица родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним детям; 2) должно быть признано невозможным их совместное проживание в жилом помещении. Доказательства подтверждения невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами, опекуном (попечителем), родственниками и т.д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем опроса свидетелей, исследования других доказательств.

Субъектом ответственности здесь является лицо, лишенное родительских прав. "Если для выселения вследствие невозможности совместного проживания необходимо установить, что лицо своим поведением в квартире (доме) мешает соседям спокойно пользоваться жилищем, то при выселении родителя, лишенного родительских прав, принимается во внимание общая общественно-моральная оценка личностных качеств (пьянство, алкоголизм, жестокость и т.п.), которые могут отрицательно повлиять на несовершеннолетнего". [2]

Правом на предъявление иска о выселении таких лиц обладают: другой родитель (если он не лишен родительских прав), опекун (попечитель), орган опеки и попечительства, а также прокурор, если вопрос о выселении не решен судом одновременно с лишением родительских прав.

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 153.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 110.

73

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч.2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления другого жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом. Анализируемый вид обмена, предусмотренный частью 2 статьи 98 ЖК РСФСР следует отличать от принудительного обмена жилого помещения при отсутствии на это согласия членов семьи (ст. 68 ЖК РСФСР), так как в отличие от статьи 98 ЖК, в статье 68 ЖК речь идет об обычном жилищно-правовом споре равноправных субъектов договора жилищного найма. Согласно части 2 статьи 98 ЖК, нарушитель не вправе возражать против обмена даже тогда, когда это в какой-то мере ущемляет его жилищные интересы (расположенность жилого помещения, этажность, качество и т.д.), так как он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Суд может вынести решение, обязывающее нарушителя обменять занимаемое им помещение на другое, только в том случае, когда заинтересованная сторона предложит конкретный вариант обмена. Если в исковом заявлении конкретный вариант обмена не указан, оно остается без движения.

"Не имеют значения мотивы отказа от обмена истца (нежелание переезжать в другой район города, много населенность квартиры, неудобная планировка и т.п.). Истец не виновен в нарушении правил поведения, и с ним нельзя без его согласия расторгнуть договор найма жилого помещения, в котором он проживает как добросовестный наниматель".[1]

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения.

В качестве примера приведем следующее дело. 18.08.99 г. Доржиева Д.Л. обратилась в

суд с иском к Доржиеву Б.Б. о принудительном обмене жилой площади, с которым у нее

____________________

[1] Коньков Ю,М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 1978. С. 106-107.

74

был зарегистрирован брак 19.07.94, продолжавшийся до 19.08.98. Проживание в одной квартире стало невозможным из-за постоянного избиения Доржиевым Б.Б жены как во время брака, так и после его расторжения. Общих детей у Доржиевых нет. У Доржиевой Д.Л. есть один ребенок от первого брака.

 Доржиева Д.Л. просила произвести принудительный обмен двухкомнатной квартиры по улице Октябрьская, 10-17, которая была предоставлена Хлебокомбинатом Доржиеву Б.Б. в 1987 году после окончания им института и направлении на работу.

Представитель ОАО Хлебокомбината "Новосибирскхлеб" против обмена не возражал, выразил лишь свое мнение, что предложенный Доржиевой вариант обмена ухудшает жилищные условия Доржиева, так как дом старый, комната находится на первом этаже. Он также пояснил, что в мае 1999 года Доржиева Д.Л. обращалась к нему с обменными картами, которые он без присутствия Доржиева Б.Б. отказался одобрить.

В качестве вариантов обмена Доржиева Д.Л предложила для себя с дочерью - однокомнатную квартиру размером 19 кв. м по улице Советская, 36-1, для Доржиева Б.Б. комнату размером 16 кв. м в квартире № 2 по улице Горького, 42.

Доржиев Б.Б. отказался от такого обмена, так как дом, где ему предложено жильё, построен в 1935 году, квартира на первом этаже, высота которго сотавляет 1,5 м до уровня подоконника, в квартире проживает пять человек.

Но в судебное заседание Доржиев Б.Б. не явился, место его нахождения установить не представилось возможным. Представитель "Новосибирскхлеб" также не явился. Третьи лица, желающие переехать в квартиру Доржиевых, в суде не возражали по поводу обмена.

Суд при рассмотрении дела учел разъяснение Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 (п. 12) в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93, при рассмотрении дела осуществил тщательную проверку, учел доводы и интересы членов семьи, проживающих в жилом помещении, подлежащем обмену, и пришел к выводу, что иск Доржиевой Д.Л. к Доржиеву Б.Б. о принудительном обмене жилого помещения подлежит удовлетворению.

На основании решения суда было произведено переселение обменивающихся сторон. [1]

____________________

[1] Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-145 за