Аренда основных средств

1. Аренда основных средств.

1.1. Применение норм ПБУ 6/01 в отношении объектов, предназначенных для сдачи в аренду.

Пунктом 2 ПБУ 6/01 установлено, что Положение применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности.

Доходные вложения в материальные ценности определены Методическими рекомендациями о порядке формирования пока­зателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденными приказом Минфина России от 28 июня 2000г. как имущество, предоставляемое за плату во временное владение и пользование (включая по договору финансовой аренды, по договору проката), с целью получения дохода (п. 22).

Согласно п. 50. Положения по ведению бухгал­терского учета и бухгалтерской отчетности “не относятся к ос­новным средствам и учитываются в организациях в составе средств в обороте... предметы, предназначенные для сдачи в аренду по договору проката...”.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности орга­низаций, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н, “счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности” предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие матери­ально - вещественную форму (далее - материальные ценности), предоставляемые организацией за плату во временное пользова­ние (временное владение и пользование) с целью получения до­хода». Как видно, указанная инструкция не выделяет в составе доходных вложений в материальные ценности имущество, предоставляемое во временное пользование по договору проката.

Следовательно, на основании норм Методических рекоменда­ций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчет­ности организации, Инструкции по применению нового Плана сче­тов, а также ПБУ 6/01, можно сказать, что имущество, предоставляемое во временное пользование по договору проката, дол­жно быть квалифицировано как внеоборотные активы.

Таким образом, нормы ПБУ 6/01 применяются в отношении объектов, предназначенных для сдачи в аренду, несмотря на то, что Положение:

- прямо не указывает, что в составе основных средств могут быть учтены объекты, предназначенные для сдачи в аренду

- прямо не предусматривает среди вариантов использования объектов основных средств возможность предоставления их в аренду;

- не содержит раздела, специально посвященного вопросам
аренды основных средств.

Поскольку Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, с моей точки зрения, действуют в отношении способов бухгалтерского учета основных средств прямо не отме­ненных или прямо не регулируемых ПБУ 6/01, постольку в от­ношении аренды основных средств действуют положения Методи­ческих указаний, в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

1.2. Определение и виды аренды.

Арендные отношения регулируются главой 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 “по договору аренды (имуществен­ного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное вла­дение и пользование или во временное пользование”.

Согласно ст. 625 ГК РФ отдельными видами договора аренды являются договоры:

проката (договор аренды движимого имущества на срок до одного года),

аренды транспортных средств (с предоставлением или без пре­доставления услуг по управлению и технической эксплуатации),

аренды здания или сооружения,

аренды предприятия,

финансовой аренды (лизинга).

Гражданский кодекс определяет виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Так, согласно ст. 607 “в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)”.

При этом указано, что “Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограни­чивается”.

“Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собствен­нику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду” (ст.608 ГК РФ). Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник; он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а по­тому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), ко­торому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная орга­низация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основ­ном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государ­ственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).

В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов госу­дарственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и уч­реждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления, либо специ­ально уполномоченные органы.

В п. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости — место нахождения и другие признаки, позволяю­щие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии ко­торых он считается незаключенным.

“Договор аренды заключается на срок, определенный догово­ром.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отка­заться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. За­коном или договором может быть установлен иной срок для пре­дупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок” (ст. 610 ГК РФ).

Гражданское законодательство предъявляет ряд требований к форме и порядку регистрации договоров аренды.

Письменная форма необходима для договора:

- заключаемого на срок более года,

- если хотя бы одной из сторон договора является юридичес­кое лицо (независимо от срока договора).

В случае, если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

При этом ст. 131 ГК РФ определяет, что “порядок государ­ственной регистрации и основания отказа в регистрации устанав­ливаются ... законом о регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним”. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, предусматривающий государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, вступил в силу с 31 января 1998 года.

К договору аренды транспортного средства (как с экипажем, так и без экипажа) не применяются правила о регистрации дого­воров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ (см. ст. 633 и 643).

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ “договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с момента та­кой регистрации”.

“Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистра­ции” (п. 2 ст. 658).

Согласно ст. 8 ГК РФ “права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соот­ветствующих прав на него, если иное не установлено законом”.

Гражданский кодекс формулирует и условия признания сделки ничтожной, в частности, “несоблюдение ... в случаях, установ­ленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается нич­тожной” (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В отношении момента заключения договора необходимо обратить внимание на п. 3 ст. 433, согласно которому: “договор, под­лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом”.

Следует обратить внимание на рекомендации, выработанные Прези­диумом Высшего Арбитражного Суда РФ, по вопросу о государ­ственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Ар­битражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53:

“1. Статья 1 Федерального закона “О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, пра­во на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установлен­ных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой “объект, входящий в состав зданий и сооружений”.

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение явля­ются объектом недвижимости, отличным от здания или сооруже­ния, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсут­ствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким догово­рам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, зак­люченный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендато­ру (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе (с согласия арендо­дателя и если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами):

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) (к до­говорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми акта­ми; договор субаренды не может быть заключен на срок, превы­шающий срок договора аренды),

передавать свои права и обязанности по договору аренды дру­гому лицу (перенаем),

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

За пользование имуществом арендатор обязан вносить аренд­ную плату (в противном случае договор следует рассматривать как договор безвозмездного пользования — глава 36 ГК РФ).

Знай законодательство — решай сам