Только на недвижимость может быть установлена ипотека

2. Только на недвижимость может быть установлена ипотека.

3. Право собственности на недвижимое имущество может приобретаться путем завладения вещью или вла­дения ею в течение определенного срока. В отношении движимости, по крайней мере телесной, даже мгновенное владение равнозначно правооснованию (ст. 2279).

Споры о правах на недвижимые имущества подсудны суду местонахождения имущества; наоборот, споры о правах на движимые вещи, по общему правилу, подсудны суду места жительства ответчика.

В исключение из общего правила Кодекс разрешил продавцу недвижимости расторгнуть договор продажи, если оказывалось, что им недополучено 7/12 действительной стоимости вещи.

Установленные кодексом ограничения права собственности касались только таких действий собственника, которые затрагивали интересы других. Запрещалось, например, возводить сооружения, которые могли бы нанести ущерб соседу. К таким сооружениям может быть причислена плотина, если по причине ее устройства остановилась мельница на нижележащем участке.

Очень скоро оказалось, что в первоначальный текст статьи о праве земельной собственности должны быть внесены существенные коррективы. В 1810 году издается закон, согласно которому земные недра могли разрабатываться не иначе как по специальному разрешению правительства (концессии). Собственник земельного участка оказался лишенным прав на то, что «находится снизу». Сделано это было к несомненной выгоде владельцев предприятий, не желавших терпеть спекулятивного взвинчивания цен на землю, как только в ней обнаруживались уголь и металлы.

К выгоде той части граждан, чья собственность заключена главным образом в движимостях (акции, товары, ценные металлы и прочее), Кодекс Наполеона установил следующее, ставшее классическим правило: добросовестный владелец вещи считается ее собственником, если владение публично и недвусмысленно. Никакого другого основания для защиты такого рода владения не требуется. Если найдется лицо, которое пожелает его оспорить со ссылкой на недобросовестность, то именно оно, это лицо, должно недобросовестность доказывать, ибо презюмируется правило – «добросовестность всегда предполагается».

Предоставляя право земельной собственности, Наполеон, урегулировал условия, при которых крестьяне могли пользоваться землей, доставшейся им в результате революции.

Соответственно с тем Кодекс Наполеона не знает понятия «юридического лица», т.е. такого рода предприятия или организации, которые, будучи объединением определенного числа физических лиц, обладают имуществом, управляются и выступают во вне (в том числе, в суде) через представителя, которым может быть любое уполномоченное лицо, в том числе платный служащий.

Допуская образование товариществ с неограниченной личной ответственностью участников по всем их долгам и обязательствам (в особенности так называемых полных товариществ), французское законодательство (особенно торговый кодекс 1807 года) проявляло недоверие к акционерным компаниям. Сказались подозрения, навеянные воспоминаниями о знаменитых аферах 17-18 веков, но еще больше неразвитость экономических отношений. Ни Наполеон, ни его сотрудники, при всей их талантливости, не могли разглядеть в акционерной компании основную форму крупного капиталистического предприятия будущего времени.

Возникновение акционерных компаний относится к началу 17 века. В некоторой степени ими являлись и знаменитая Ост-Индская компания, и компания, учредившая Английский банк (1684 г.) для финансирования правительства, и правительственная Нидерландская компания (1602 г.) Пайщиками всех этих компаний были люди известные. Уже тогда (во Франции, например) кое-где стали появляться акции на предъявителя.

Среди акционерных компаний, возникших в 17 веке и особенно в 18 веке, было много дутых, и они имели целью обман мелкого пайщика, соблазнённого обещаниями больших прибылей. Этим обстоятельством был вызван английский закон 1720 года, запретивший образование акционерных обществ без предварительного правительственного разрешения.

Во Франции акционерные общества поощрялись в дореволюционное время, но были запрещены в 1793 году как орудия, с помощью которых совершались ограбления мелких вкладчиков.

5. Недвижимое имущество и права связанные с ним.

Четыре вида недвижимых имуществ. Существую четыре вида недвижимых имуществ:

1) имущества, недвижимые по их природе;

2) имущества, недвижимые в силу их назначения;

3) имущества, недвижимые в силу предмета, принад­лежность которого они составляют;

4) имущества, недвижимые в силу заявления их соб­ственника.

К первым двум видам относятся телесные недвижи­мости, ко вторым — бестелесные.

Первый вид: имущества недвижимые по их природе. Этот вид недвижимых имуществ составляют зе­мельные участки и строения (гражданский кодекс, ст. 518).

1. Земельные участки. Это важнейшие недвижимые имущества. Под участком понимается как поверхность земли, так и недра с ископаемыми, которые в них со­держатся. Однако недра земли превращаются в недви­жимое имущество, обособленное от поверхности участка, когда государство представляет концессию на эксплуа­тацию недр.

Вес насаждения на участке входят в состав недвижи­мости, так же как урожай на корню и плоды, еще не сня­тые с деревьев (ст. 520, ч. 1).

Но с того момента, как колосья срезанные или плоды сорваны, хотя бы еще не была произведена уборка, они являются движимостями. Точно так же и обыкновенные вырубки леса, разделенного на лесосеки, становятся дви­жимостью лишь по мере того, как деревья вырубаются. Однако продажа урожая на корню или лесосеки для вырубки рассматриваются как продажа движимости, ибо и таких случаях вещи продаются в целях их отделения от участка; точно так же, если участок сдан в аренду, то урожай и плоды признаются движимостью и до того, как они сняты. В таких случаях говорят о предвосхище­нии движимостей (meubles par anticipation).

2. Строения. Всякое сооружение, соединенное с зе­мельным участком, является недвижимостью, будь то дом, плотина, канализационная сеть или линия передачи электроэнергии. В таком же положении, говорит ста­тья 519, находятся ветряные и водяные мельницы, утвер­жденные на столбах и составляющие часть строения.

Названные вещи являются составными частями зе­мельного участка и образуют вместе с ним единое иму­щество. Однако они могут принадлежать не собственнику земельного участка, а другому лицу.

Второй вид: имущества недвижимые в силу их назначения. Это движимые вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания или эксплуатации участка. Таким образом, это фиктив­ные недвижимости.

Целью этой фикции является укрепление связи, со­единяющей названные вещи с земельным участком, и предотвращение отделения их от участка к невыгоде собственника. Так, в случае продажи или завещания не­движимости эти вещи, если не выражена противополож­ная воля, переходят к покупателю или к легатарию. Точно так же кредиторы не могут обращать взыскания на эти вещи отдельно от участка,

Надо заметить, что для превращения движимых ве­щей, помещенных на земельном участке, в недвижимое имущество, надо, чтобы они были помещены на участке самим собственником. Вещи, привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимостью.

Вещи, недвижимые в силу их назначения, делятся на две группы:

1) вещи, служащие сельскохозяйственной, промыш­ленной или торговой эксплуатации участка;

2) вещи, навсегда соединенные с участком собствен­ником последнего.

Вещи, служащие эксплуатации земельного участка:

1. Сельскохозяйственная эксплуата­ция. Статья 524 выделяет особо эти вещи, имевшие в на­чале XIX века гораздо большее значение, чем обо­рудование промышленных и торговых предприятий. Не­движимостью признаны в этой статье:

А. Животные, служащие для обработки земли. Та­ким образом, животные, предоставленные собственником арендатору для обработки земли, независимо от того, подверглись ли они при передаче их арендатору оценке, считаются недвижимостью, доколе они соединены с уча­стком по соглашению сторон (ст. 522).

Б. Земледельческие орудия. Орудия для вспашки земли, прессы, котлы, бочки и т. п.

В. Семена, предоставленные арендатору или нанима­телю-испольщику, еще не засеянные; ибо с того момента, как они засеяны, они неотделимы от земли.

Г. Солома и удобрения, необходимые для эксплуата­ции участка.

Д. Животные, свободно живущие на участке и со­ставляющие его принадлежность: голуби в голубятнях, кролики в садках, рыба в прудах, ульи. Наоборот, кро­лики, содержащиеся в питомнике, рыба, живущая в ис­кусственно сооруженном бассейне, остаются движимостями.

2. Промышленная эксплуатация участка. Ввиду слабого развития промышленности в 1804 году статья 524 уделяет немного места этому виду эксплуатации участка. В качестве недвижимых имуществ в силу их назначения она называет орудия, необходимые для эксплуатации кузниц, бумажных фабрик и других заводов. Обобщая это перечисление, можно сказать, что недвижимыми имуществами в силу их назначения являются все вещи, служащие эксплуатации промышленных предприятий и выработке их продукции: сырье, оборудование, бочки, в которых поставляется пиво, и мешки, в которых сдается цемент, если эти последние вещи являются собственностью промышленника и подлежат возвращению ему покупателями.

3. Торговая эксплуатация участка. О ней в ста­тье 524 не упоминается, но по аналогии следует признать, что в торговом предприятии, которое эксплуатирует соб­ственник недвижимости, предметы, служащие эксплуатации торговою предприятия, являются недвижимыми вещими в силу их назначения. Таково положение обору­дования гостиницы, театральных декорации, лошадей и фургонов для доставки товаров к покупателям, прилавков и полок в магазинах. То же следует сказать и о вещах, помещенных собственником в доходном доме (ковры на лестницах, оборудование ванных комнат, души и т. п.).

Вещи, навсегда связанные с зе­мельным участком. Даже если участок не эксплуати­руется собственником, недвижимыми вещами в силу их назначения становятся все движимые вещи, помещенные собственником на участке навсегда (ст. 524, in fine). Как распознается такое намерение собственника? Ста­тья 525 отвечает: собственник считается присоединившим навсегда к своему участку движимые вещи, когда они прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухуд­шения этих вещей или без ломки или ухудшения той части земельного участка, к которой они присоединены.

Однако в дальнейшем это правило смягчается той же статьей для двух категории вещей. Первая—это зер­кала, картины и другие украшения. Эти вещи считаются помещенными навсегда, если их деревянная обшивка со­ставляет одно целое с деревянной панелью стены, хотя в таком случае эти вещи могут быть перемещены без повреждения как их самих, так и здания. Вторая катего­рия — это статуи, которые признаются недвижимостью, если они помещены в специально для этого сооруженной нише, хотя бы эти статуи могли быть перемещены без поломки и повреждений.

Эти положения должны толковаться с учетом тех из­менений, которые произошли в способах украшения квар­тир. Так, например, теперь зеркала прикрепляются не к деревянным панелям, а непосредственно к стенам при помощи особых “лапок”. Однако они должны считаться недвижимостью в силу их назначения.

Но за исключением этих случаев судебная практика продолжает придерживаться критерия, установленного частью I статьи 525, и считает недвижимыми вещами в силу их назначения только вещи, вклеенные или по крайней мере неотделимые от определенного декоратив­ного целого. Так, не признаются недвижимыми вещами в силу их назначения коврики для очистки обуви, кото­рые кладутся перед входными дверьми, электрические звонки, которые можно переместить без их повреждения.

Различие между недвижимыми вещами в силу их назначения и вещами, включенными в состав недви­жимости. Надо также различать вещи, недвижимые в силу их назначения, и вещи, утратившие индивидуаль­ный характер вследствие их включения в состав недви­жимости. Так, двери, ставни, окна являются .частью недвижимости, так же как строительные материалы, ис­пользованные для возведения стен. Отсюда вытекает сле­дующее различие: если наниматель установит в нанятом помещении зеркала или деревянные рамы или поставит там статую, то эти вещи не станут недвижимыми, ибо они помещены не самим собственником; наниматель сможет отделить эти вещи от недвижимости по окончании найма при условии приведения помещения в первоначальное состояние. Если же он за свой счет покрыл бы дом но­вой крышей, пробил окна и поставил створки или ставни, то он не мог бы отделить эти вещи от дома, ибо с включением их в состав недвижимости они утратили свою ин­дивидуальность.

Вещи, недвижимые вследствие пред­мета, принадлежность которого они составляют. К этой категории недвижимостей кодекс относит бестелесные не­движимости, то есть:

1) вещные права на недвижимости (кроме права собственности, которое сливается с самой недвижимо­стью): узуфрукт на недвижимые вещи, эмфитевзис[1], сервитуты (ст. 526);

2)вещные права, установленные на недвижимость в целях обеспечения обязательства: привилегия[2], ипо­тека, антикрез[3]. Обременяя недвижимые вещи, эти права являются недвижимостью, хотя они акцессорны к обязательственным требованиям, которые относятся к числу движимых имуществ;

3)вещные требования. По общему правилу требова­ния являются движимым имуществом, ибо их предме­том является либо денежная сумма, либо действие или бездействие, представляющие имущественную ценность для кредитора. Так обстоит дело даже в случае, когда должник обязан передать кредитору недвижимость. На­пример, обязанность архитектора, который взялся по­строить дом, есть движимость, ибо она заключается в том, чтобы поставить на службу кредитора знания и талант архитектора.

Порождает ли по крайней мере продажа недвижи­мости требование, относящееся к числу недвижимых имуществ? К чему, в самом деле, обязан в этом случае должник? Передать покупателю право собственности на недвижимость. Предметом этой обязанности является недвижимость, значит ее надо отнести к числу недви­жимых имуществ. Тем не менее это не так. В самом деле, по действующему законодательству право собст­венности переходит от одного лица к другому в силу соглашения между ними. Когда вы продаете мне недвижимость, я становлюсь ее собственником в момент, когда мы договорились об условиях "продажи. Таким образом, в результате продажи покупатель ста­новится не кредитором, а собственником недвижимой вещи, значит у него нет недвижимого требования к должнику. Обязанность продавца заключается только в передаче самой недвижимой вещи, это—обязанность совершить действие, и, следовательно, является движи­мым имуществом.

Для того чтобы обнаружить существование требова­ний, носящих характер недвижимости, надо представить себе случай, в котором в момент заключения договора продажи не происходит переход права собственности. Это бывает в следующих двух случаях.

1. Стороны условились отсрочить переход права соб­ственности до определенного момента (до уплаты по­купной цены или до оформления договора в нотариаль­ном порядке). До этого момента покупатель обладает лишь правом требования к продавцу, и, так как 'пред­метом этого требования является недвижимость, то требо­вание есть недвижимое имущество.

2. Недвижимость, являющаяся предметом продажи, определена в договоре родовыми признаками. Например, я продаю вам 100 квадратных метров из принадлежа­щего мне более обширного земельного участка. До тех пор пока проданная часть участка не отграничена от остальной его части, покупатель не может стать ее соб­ственником; у него есть только право требования, которое является недвижимостью.

Наконец, в качестве примера требования, являюще­гося недвижимостью, можно назвать право на часть до­бычи рудников. Это право, которое переходит вместе с участ­ком от одного его собственника к другому, является не­движимым имуществом,