ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

2. ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

2.1. Понятие, цели и основные положения договора доверительного управления имуществом

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона пере­дает другой стороне на какой-либо срок имущество, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах передавшего это имущество лица или иного, указанного им лица.

Потребность в такой передаче может определяться неопытностью или неспособностью собственника эффективно использовать некоторые объекты принадлежащего ему имущества; желанием использовать для этого профессионалов; а также его желанием без особых для себя забот оказывать материальную помощь третьим лицам за счет своего имущества, оставаясь его собственником. Также институт доверительного управления имуществом мо­жет успешно использоваться в целях объединения капита­лов. В этих случаях несколько лиц - учредителей до­верительного управления передают свое имущество в доверительное управление одного лица, которое использует это имущество в интересах всех учредителей довери­тельного управления. В принципе же доверительное управление имуществом может быть учреждено для любых целей, не противоречащих закону. Оно может иметь своей целью не только извлечение доходов из этого имущества, но и увеличение имущества или просто под­держание его в надлежащем состоянии.

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти правомочия. Вместе с тем, сам собственник, пока действует договор доверительного уп­равления имуществом, не может осуществлять принадлежа­щие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.

Имущество, передаваемое в управление, должно при­надлежать учредителю на праве собственности. Носители других вещных прав, таких как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, не могут быть учредителями доверительного управления. Категория не может строиться в виде пирамиды. Право оперативного управления и право хозяйственного ведения уже предполагают осуществление его носителями правомочий собственника. Эти правомочия не могут быть вторичными, осуществляемыми во втором звене1.

В любом случае отношения по доверительному управ­лению имуществом осуществляются на основе заключаемого между учредителем управления и доверительным управляющим договора. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. При этом договор может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Поскольку этот договор относится к числу реальных договоров, для его заключения необходимо не только письменное оформление соглашения сторон, но и передача имущества в доверительное управление.

Повышенные требования предъявляются к форме договора доверительного управления недвижимым имуществом. Он должен быть заключен в простой письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Но недостаточно составления письменно­го документа, еще закон требует совершить все действия по оформлению договора, которые предусмотрены для договора продажи недвижимости, то есть приложить к нему соответствующие документы, например, передаточный акт, акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, акт независимого оценщика, если таковой требуется, заклю­чение независимого аудитора о составе и стоимости иму­щества и т. д. (ст. 560 и ст. 561 ГК РФ). Перечень документов зависит от вида недвижимости имущества (жи­лой дом, предприятие, земельный участок и т. д.) и требований правового акта или сторон договора.

Другой особенностью оформления доверительного упра­вления недвижимости является требование закона о госу­дарственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Государственная регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и пере­ход права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 17 ию­ня 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором, в частности, указано, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и доверительное управление этим имуществом (ст.41). Государственную регистрацию доверительного управления имуществом, равно как осуществление других сделок с ним и ограничений прав на него, осуществление других сде­лок с ним и ограничений прав на него, осуществляет учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенное на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Учреждение юстиции по регистрации прав проверяет действительность поданных за­явителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ гражданина, юридического лица или органа власти; проверяет наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и, наконец, осуществляет государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре прав. В завершение всего учреждение юстиции по регистрации прав выдает документ, подтверждающий государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Несоб­людение как формы договора доверительного управления имуществом, так и требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет за собой недействительность договора. Как правило, договор доверительного управления имуществом - это свободный договор, заключенный всецело по усмотрению сторон. Однако в случаях, когда управление имуществом учреждается по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК РФ), договор доверительного управления имуществом приобретает обязательный характер. Так, заключение договора доверительного управления имуществом становится обязательным для органа опеки и попечительства, если вступило в силу решение суда, предусматривающее необходимость по­стоянного управления имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим. Но, необходимо отметить, что наличие согласия доверительного управляющего на заключение договора всегда обязательно.

Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Что отлича­ет его от договора комиссии и агентского договора, где уплата вознаграждение со стороны комитента комиссионеру - обязательное условие договора. Безвозмездным договор доверительного управления признается тогда, когда в законе или в самом договоре предусмотрено, что доверительный управляющий действует безвозмездно. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управ­ляющему. При отсутствии таких сведений он считается незаключенным. Возмездный договор доверительного управ­ления имуществом является взаимным договором. Безвоз­мездный же договор относится к числу односторонних договоров, так как в этом случае учредитель до­верительного управления имуществом приобретает только права и не несет обязанностей перед управляющим.