Правовые аспекты и регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
Инструменты инвестирования в недвижимость
Источники финансирования инвестиционных проектов
Анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы
Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы
Навигация
Инструменты инвестирования в недвижимость
Деятельность Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы в реализации инвестиционных программ строительства
90238
знаков
2
таблицы
0
изображений
1.3. Инструменты инвестирования в недвижимость.
В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.
- Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9], по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
- Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимости недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора[10].
- Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.
- Право преимущественной аренды земли создается, когда права на Недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.
- Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
1.4. Инвестиционное проектирование: практика и реализация.
Сейчас в России практически нет предприятий, располагающих достаточным объемом денежных средств, которые они бы могли инвестировать в собственное производство. Получить их можно посредством привлечения капиталовложений потенциальных инвесторов под конкретные инвестиционные проекты.
Принятие решения об инвестировании проекта всегда обусловлено целями, поставленными предприятием. В первую очередь, это достижение запланированного объема прибыли, производство новой продукции или нового вида услуг, увеличение объема продаж, доли контролируемого предприятием рынка, поддержание уже достигнутого положения на рынке, увеличение производительности труда.
Особенностью российской экономики в настоящее время является огромное количество предприятий, нуждающихся в модернизации. По мнению экспертов на замену активной части основного капитала с учетом одного только физического (без учета морального) износа требуется около 350 млрд. долларов. При этом значительные средства нужно затратить на оценку состояния существующих мощностей.
Огромный дефицит инвестиций делает невозможной одновременную модернизацию всего основного капитала предприятий. Этим объясняется необходимость разделения всех мощностей, нуждающихся в модернизации, на первостепенные и второстепенные по срочности.
Все инвестиционные проекты, осуществляемые в России, можно разделить на 3 группы: вложение средств в новое предприятие; модернизация старого (уже существующего) предприятия; вложение средств в оборотный капитал (в текущие “нужды”).
Всех инвесторов можно разделить на внутренних и внешних. Внутри страны финансированием инвестиционных проектов занимаются, в основном, крупные инвестиционные фонды (в России их пока мало), инвестиционные компании и банки.
Большинство российских проектов требует таких объемов капиталовложений, которые могут сделать лишь иностранные инвесторы. Привлечение инвестиций из-за рубежа тем более привлекательно, что они, как правило, оказываются менее дорогими, чем ресурсы внутренних российских вкладчиков.
Как внутренние, так и зарубежные инвесторы при принятии решения о капиталовложениях учитывают рейтинг региона, где расположен объект инвестирования. На сегодняшний день наиболее привлекательна для притока инвестиций Москва. Одним из основных ее достоинств является принятие мэрией Москвы некоторых дополнений к всероссийскому законодательству, делающих инвестиции менее рисковыми и более выгодными.
Одним из определяющих критериев для инвестора при выборе инвестиционных проектов является компетентно составленный бизнес-план. Его структура будет завесить от типа инвестиционного проекта.
В случае модернизации уже существующего производства могут возникнуть затруднения, связанные со старыми долгами и прочими расчетами инвестиционного объекта. В бизнес-плане должен быть предусмотрен порядок расчетов с дебиторами.
Когда речь идет о новом предприятии, особое внимание нужно уделить маркетинговым исследованиям. При инвестировании оборотного капитала составление бизнес-плана менее трудоемко - упор делается исключительно на финансовое планирование.
Содержащаяся в любом бизнес-плане информация должна быть составлена на основе объективных данных, адекватной реальности, своевременной, непротиворечивой, не избыточной, полной и достаточной для принятия решения об инвестировании.
Похожие работы
... новых и модернизации действующих производств. В области ведется целенаправленная работа над созданием благоприятного климата для вложения капиталов. Инвестиционная политика в Тульской области основывается на принципах: · доброжелательности в отношениях с инвестором и взаимной ответственности участников инвестиционного процесса; · равноправия инвесторов; · ...
... подходы к решению широкого круга задач, относящихся, в основном, к государственному регулированию экономики. ГЛАВА 2. ПРОЕКТ «УРАЛ ПРОМЫШЛЕННЫЙ - УРАЛ ПОЛЯРНЫЙ» - ОСНОВА ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ ТРАНСПОРТНОГО КОМПЛЕКСА В ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ 2.1 Анализ программ проекта Проект «Урал Промышленный – Урал Полярный» уникален по всем параметрам. Аналогов ему в современной России нет. Проект реализуется ...
... деятельности, в первую очередь в сфере малого и среднего предпринимательства. Основным инструментом реализации государственной политики служат федеральные, региональные, отраслевые (межотраслевые) и муниципальные программы развития и поддержки малого предпринимательства. Решением Казанской городской Думы утверждена Программа развития малого предпринимательства в г.Казани на 2007-2010 годы. Она ...
... предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа Анализ финансово- хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа проводим в разрезе наиболее крупных предприятий. 1. МУП «Люкс» Осуществляет коммунальное обслуживание жилищного фонда, объектов бюджетной сферы и хозяйственных предприятий водо-тепло- ...
0 комментариев