Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

2.5. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.

Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Рассматривая вопрос о том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;

2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;

3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)"[41].

Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

Следующее основание - "с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо". К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит: правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону (стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя; нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания". На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однако вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Очевидно явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.

Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса об основаниях отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 2 апреля 2009 г. N А10-2702/08-Ф02-1042/09. Суть исковых требований истца состоит в признании права собственности на незавершенное строительство – нежилые здания и сооружения. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Заявитель посчитал данное решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права. По его мнению, судом допущено также несоответствие выводов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суть дела состоит в том, что 19 сентября 2005 года ОАО "Бурятферммаш" (продавец) в лице конкурсного управляющего Цыренова Е.И. и ИП Манькова З.Я. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец передал недвижимое имущество покупателю; покупатель произвела оплату приобретенного имущества в сумме 150000 рублей. 28.12.2005 ОАО "Бурятферммаш" было ликвидировано. Переход права собственности на здания от ОАО "Бурятферммаш" к ИП Маньковой З.Я. в Управлении Федеральной регистрационной службы по республике Бурятия зарегистрирован не был.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что право собственности у ОАО "Бурятферммаш", и впоследствии у ИП Маньковой З.Я., на спорное имущество могло возникнуть только с момента государственной регистрации. Право собственности ОАО "Бурятферммаш" не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку у продавца ОАО "Бурятферммаш" отсутствовало зарегистрированное право на имущество на момент заключения сделки, следовательно, это право не возникло у покупателя ИП Маньковой З.Я.

Однако согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Как установлено пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, сделав неправильный вывод о том, что ОАО "Бурятферммаш", не являясь собственником объектов недвижимости, неправомерно распорядилось ими, продав их истцу по договору от 19.09.2005, суд не рассмотрел исковые требования о признании права собственности за покупателем в связи с ликвидацией продавца.

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Поскольку обжалуемое решение не отвечает указанным требованиям, оно в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Соответственно, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 ноября 2008 года по делу N А10-2702/08 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Несомненно, существует еще множество проблем при анализе оснований для отказа в государственной регистрации, однако рассмотренные особенности являются вызывающими наибольшее количество вопросов.