Особенности финансовой модели

2.3 Особенности финансовой модели

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и ограничения

Применялись следующие допущения и ограничения:

·                   Инфляция рубля не учитывалась,

·                   Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

·                   В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные объемы

Площадь квартир во всем комплексе – 23.628 м²

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м²

Подземный гараж – 2.870 м²

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м²при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м². таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м².

В состав проектных работ были включены:

Разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м²при площади здания в 27.576 м², т.е. площади квартиры 23.628 м² и площадь общественных зон 2.870 м².

Расходы, связанные со строительством

Таблица 2

№п/п	Наименование работ	Цена за ед., дол. США	Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест	Стоимость работ, дол. США
1	Строительно-монтажные работы (дом)	750	23628	17721000
2	Лифт грузоподъемностью 1000кг	300000	4	1200000
3	Лифт грузоподъемностью 400кг	200000	4	800000
4	Внешние инженерные сети	65,82	23628	1555195
5	Внутренние инженерные системы	20,62	23628	487209,36
6	Система кондиционирования	45	23628	1063260
7	Теплоснабжение	3,94	23628	93094,32
8	Водоснабжение	6,14	23628	145075,92
9	Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо)	25000	240	5280000
10	Другие расходы	987000	1	987000
11	Подготовка площадки	1000000	1	1000000
			ИТОГО	30331835

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

·                   35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

·                   по 7 % последующие 8 месяцев;

·                   оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.

Основные статьи доходов

Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.

Таблица 3

Средняя продажная цена 1 мІ
$ США
3 075,00
Сроки		II кв 2004 г.					III кв 2004 г.					IV кв 2004 г.						I кв 2005г.						II кв 2005 г.
	3	4	5		6		7		8	9		10		11		12		1		2		3		4			5		6
Общая S реализации, мІ	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		1969		1969		1969		1969			1969		1969
Стоимость 1 мІ, $	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		2800		2850		2900		2950			3000		3050
Выручка от продаж, $	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		5 513 200,00		5 611 650,00		5 710 100,00		5 808 550,00			5 907 000,00		6 005 450,00

III кв 2005 г.			IV кв 2005 г.			У
7	8	9	10	11	12
1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	23 628,00
3100	3150	3200	3250	3300	3350	-
6 103 900,00	6 202 350,00	6 300 800,00	6 399 250,00	6 497 700,00	6 596 150,00	72 656 100,00

При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

·                   Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

·                   Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2

Рис. 2 Денежные потоки

 

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.

 

рис. 3 Чистый доход

Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.