Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом

1.3 Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом

Субъекты, объекты купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество . Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья .

Правовое регулирование

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор .

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

2 Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке

2.1 Исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке в г. Самара

В общей структуре предложения жилой недвижимости г. Самара наибольший удельный вес занимают двухкомнатные квартиры - 31%, с небольшой разницей за ними следуют однокомнатные - 28%, вслед за которыми идут трехкомнатные – 26%, комнаты – 9%, четырехкомнатные – 5% и пятикомнатные – около 1% от общего объема предложения. Так же в мае наблюдается появление таких видов жилой недвижимости, как шестикомнатные, семикомнатные и девятикомнатные квартиры, но их удельный вес в общем объеме предложения очень незначителен. (Рис. 2.1.)

Рис.2.1. Структура предложения жилой недвижимости на вторичном рынке

Рассматривая отдельно структуру предложения четырехкомнатных квартир в отдельности по каждому району г. Самара и в сравнении с областью можно сделать вывод, что примерно одинаковое (с отличием на 1%) количество рассматриваемых квартир предлагается в Ленинском и Промышленном районах города, Октябрьский, Самарский и Кировский районы отстают от фаворитов на 2%, 7% и 9% соответственно. В то время, как в Железнодорожном, Куйбышевском и Советской районах предложение четырех комнатных квартир на рынке жилой недвижимости абсолютно идентичны. Наименьшее предложение наблюдается в области (п. Безенчук, п. Стройкерамика, г. Новокуйбышевск, п. Петра дубрава) и в Красноглинском районе г. Самара – 3% и 2% соответственно. (Рис. 2.2.)

Рис. 2.2. Предложение четырехкомнатных квартир в отдельности по районам

Проанализировав среднюю стоимость 1 м² в предлагаемых четырехкомнатных квартирах можно наблюдать максимальные значения в таких районах, как Самарский, Ленинский и Октябрьский – 68,8 тыс.р. 65,8 тыс.р. 60,9 тыс.р. соответственно, что связанно прежде всего с расположением этих районов в центре г. Самара. В след за Октябрьским следует Железнодорожный, с разнице в стоимости на 11,1 тыс.р, далее со стоимостью в 44,4 тыс.р. расположен Промышленный район. Примерно одинаковая цена наблюдается в таких районах, как Кировский, Красноглинский и Советский. Последним в списке значится Куйбышевский район, где стоимость 1м² в четырехкомнатных квартирах стоит 29,4 тыс.р., что всего на 200 рублей дешевле стоимости кв.м. в области. (Рис. 2.3.)

Рис. 2.3. Стоимость 1м² в четырехкомнатных квартирах в зависимости от района

Сравнивая общую структуру предложения на рынке жилой недвижимости Куйбышевского и Самарского районах можно заметить, что в Самарском районе с увеличением количества комнат в предлагаемых квартирах увеличивается и средняя стоимость 1 м² площади. Абсолютно противоположная динамика наблюдается в Куйбышевском районе, где по мере увеличения количества комнат средняя стоимость 1м² постепенно снижается, и лишь в пятикомнатных квартирах его цена немного превышает цену в однокомнатных квартирах.

Помимо этого, можно заметить, что за 1м² в Самарском районе дают больше, чем за аналогичный объект в Куйбышевском районе, за исключением лишь предложения комнат. (Рис. 2.4.)

Рис. 2.4. Сравнение стоимости 1 м² предлагаемого жилья на вторичном рынке