Определение цены сделки

3.2 Определение цены сделки

Стоимость оцениваемой жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

·          Объект не должен быть уникальным.

·          Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

·          Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости и информации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, при наличие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучается состояние рынка недвижимости и сегментов, которому принадлежит объект, подбираются аналоги

2. Детально сравнивается объект-аналог с нашим объектом

3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основе выявленных различий

4. согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится величина рыночной стоимости нашего объекта на основе цен аналогов.

Сходные объекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам, по платежеспособности собственности, возможности финансирования

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях: экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки

В данном методе используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.

Классификация и суть поправок:

поправки бывают:

- процентные и коэффициентные

Они вносятся путем умножения цены продажи ( или единицы сравнения) на %

Если оцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент. К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время продажи

- стоимостные (денежные поправки)

Могут быть применяемые: а) к цене единицы сравнения (к га, кв.м., сотка). Если объект лучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки

б) в целом к объекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.

Для расчета поправок применяются следующие методы:

1. метод парных продаж

2. экспертный метод

3. статистический метод

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам использовалось периодическое издание «Зеленая площадь» № 19 (341) от 31 мая 2010 года.

Таблица 2. Данные об объектах-аналогах

Показатели	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5	ОА6	ОО
Местоположение	Таганская,7	Таганская,7	Центральная	Белорусская	Таганская	Егорова,17	Пугачевский тракт
Ст-ть, тыс.р.	1900	2100	2150	2930	2950	3800
Ст-ть 1м2, тыс.р.	22,1	24,4	25,7	42,2	25,2	36,9
Sобщ	86,1	86	83,6	69,4	117	103	101,8
Sкухни	10	10	9,5	7	20	17	17,6
Материал стен	п	к	п	п	к	п	п
Балкон/лоджия	2л	б	б	л	л	2л	3л
Этаж/этажность	5/5	5/5	3/5	3/9	1/2	3/5	2/10
Телефон	т	н	н	т	н	н	т
Условие продажи	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА

Таблица 3 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Элемент сравнения	ОО	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5	ОА6
Ст-ть 1м2, тыс.р.		22,1	24,4	25,7	42,2	25,2	36,9
Право соб-ти		полное	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка на право соб-ти (здесь не учитывается), тыс.р.	0	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена		22,1	24,4	25,7	42,2	25,2	36,9
Условие продажи		ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА	ч/з РА
Корректировка на условие продажи,%		-2%	-2%	-2%	-2%	-2%	-2%
Скорр-ая цена		21,7	23,9	25,2	41,4	24,7	36,2
Время продажи	31.05.2010	31.05.2010	31.05.2010	31.05.2010	31.05.2010	31.05.2010	31.05.2010
Корр-ка на время продажи, тыс.р.	0	0	0	0	0	0	0
Скорр-ая цена		21,7	23,9	25,2	41,4	24,7	36,2
Этаж/этажность	2/10	5/5	5/5	3/5	3/9	1/2	3/5
Корректировка на этаж, тыс.р. (+)	0	14,5	0	0	0	0	0
Скорр-ая цена, тыс.р.		41,4	23,9	25,2	41,4	24,7	36,2
Материал стен	п	п	п	к	п	п	п
Корр-ка на материал стен, тыс.р. (+)		1,3	1,3	0	1,3	1,3	1,3
Скорр-ая цена, тыс.р.		42,7	25,2	25,2	42,7	26	37,5
Балкон/лоджия	л	л	б	б	л	л	б
Корр-ка на наличие б/л, тыс.р. (-)		5,2	0	0	5,2	5,2	0
Скорр-ая цена		37,5	42,7	42,7	37,5	20,8	42,7
Телефон	т	т	н	н	т	н	т
Корр-ка на тел, тыс.р. (-)	0	16,7	0	0	16,7	0	16,7
Скорр-ая цена, тыс.р.		20,8	42,7	42,7	20,8	20,8	21,9
Кол-во корр-ок		5	2	1	4	3	3
Веса		0,07	0,25	0,4	0,08	0,1	0,1

Корректировка на этаж: ОА1 и 7 отличаются только этажностью, все остальные характеристики у них совпадают, следовательно разница в цене =14,5 будет являться повышающей для объекта ОА1.

Корректировка на материал стен: ОА2 и 3 отличаются только материалом стен, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 1,3 будет являться повышающей поправкой для ОА 1,2,4,5,6.

Корректировка на наличие б/л: ОА4 и 6 отличаются только наличием балкона, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 5,2 будет являться понижающей поправкой для ОА 1,4,5.

Корректировка на наличие телефона: ОА 4 и 5 отличаются только наличием телефона, все остальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 16,7 будет являться понижающей поправкой для ОА 1,4,6.

Стоимость ОО сравнительным подходом равна 3578270 руб.

Заключение

 

Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.

Из первой главы можно сделать следующие выводы:

1)         В России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу

2)         Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

3)         приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, – напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.

4)         Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Проанализировав рынок жилой недвижимости в г. Самара можно сделать несколько выводов:

-          Основная часть в структуре предложения жилой недвижимости на вторичном рынке принадлежит одно- двух- и трехкомнатным квартирам, что в принципе и не удивительно, так как именно данный сектор рынка наиболее востребован.

-          Куйбышевский район занимает последние места как по предложению разного рода квартир, так и по стоимости 1м² площади, Хотя в данный момент в районе продолжается строительство большого количества жилой недвижимости, а с учетом удорожания земли в отдельных местах Куйбышевского района – он может покинуть последние места по многим показателям.

Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:

1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический паспорт.

2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений.

3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре).

4. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.

Рассматривалось жилое имущество характеризуемое следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м², жилая площадь – 66,1 м², подсобная площадь – 35,7 м².

Для оценки применялся сравнительный подход, базируемый на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями.

Библиографический список

 

1.         Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.

2.         Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069

3.         Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).

4.         Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.

5.         Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2009. – 592 с.

6.         Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000.

7.         Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. М. //Бек.// 2000.

8.         Захарова А. Договор купли-продажи жилых помещений, квартиры, части жилого дома или квартиры.//Бюллетень Министерства Юстиции// 2001. №12

9.         Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.

10.      Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.

11.      Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности //Гражданин и право// 2001, № 7

12.      Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 1998, N 3

13.      Редин С.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Городская обственность// 2001. № 5

14.      Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8

15.      Рубинова Н.И. О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения: Недвижимость //Юридический мир// 2001, № 9.

16.      Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).

17.      Сучкова Н.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Право и экономика// 1998, № 5

18.      Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с. М.: Эксмо, 2007г

19.      Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности. СПС// Консультант плюс//Комментарии и законодательство.

20.      Царев, М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовое регулирование экономической деятельности //Современное право// 2003, №12

21.      Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2

22.      Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5

23.      Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002

24.      Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М: Дело, 2009.

25.      Зеленая площадь от 22 февраля 2010 года №6(328).

26.      Зеленая площадь от 1 марта 2010 года №7(329).

27.      Зеленая площадь от 5 апреля 2010 года, №12(334).