Вложение капитала как способ регулирования недвижимости

2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости

В процессе своего развития теория капитала приобретала самые разнообразные и причудливые трактовки, «окрашенные» то в соци­ально-психологические, то в социально-классовые, то в субъектив­ные, то в объективные тона. Однако их объединяет то, что с кате­горией «капитал» так или иначе всегда в неразрывной паре нахо­дится прибыль. Не вдаваясь в историю экономической мысли, об­ратим внимание на два основных воззрения на капитал.

Первое из них состоит в том, что любое средство производства, любая вещь, деньги — это капитал. Как только они пускаются в дело, используются в хозяйственной деятельности, так приносят прибыль. В одних случаях прибыль объявляется продуктом труда машин (Дж. Милль), в других — затратами накопленного труда (Дж. Мак-Куллох), в третьих — это возмещение жертвы предпри­нимателя за то, что он воздержался от немедленного потребления капитала и авансировал его для дела (Н. Сениор), в четвертых — это соответствующая доля продукта, вменяемая, приписываемая про­изводительности капитала (Ф. Визер, Дж. Кларк), в пятых — она рассматривается как плата предпринимателю за организацию и управление производством и как квазирента, которая обусловлена негибкостью предложения товаров и услуг в краткосрочном перио­де (А. Маршалл), в шестых — это плата за риск, и т.д.

Капитал является одним из основных элементов общественного богатства. Капитал в широком смысле слова – это любой ресурс, создаваемый с целью производства большего количества экономических благ. Получение определенного потока товаров и услуг в будущем предполагает наличие в производственном процессе определенного запаса ресурсов длительного пользования, т.е. капитала.

Различают две основные формы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т.д.) и человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт и т.д.). Строго говоря, человеческий капитал – это особая разновидность трудовых ресурсов. Поэтому под капиталом в собственном смысле этого слова обычно подразумевают только физические, материальные факторы. Физический капитал разделяется, в свою очередь, на основной капитал, куда относятся реальные активы длительного пользования, такие как здания, сооружения, машины, оборудование, и оборотный капитал, расходуемый на покупку средств для каждого цикла производства: сырья, основный и вспомогательных материалов труда.

Основной капитал служит в течение нескольких лет и подлежит замене (возмещению) лишь по мере его физического или морального износа. Оборотный капитал полностью потребляется в течение одного цикла производства, и его стоимость включается в издержки производства целиком, в отличие от основного капитала, стоимость которого учитывается к издержкам по частям.

Для создания и увеличения капитала необходимы вложения денежных средств – инвестиции.

Инвестиции (капитальные вложения) - совокупность затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленных на расширенное воспроизводство, основных фондов всех отраслей народного хозяйства.

Инфляция (лат. Inflation – вздутие) означает переполнение сферы обращения денежными знаками сверх действительной потребности национального хозяйства. Обычно инфляция имеет в своей основе не одну, а несколько взаимосвязанных причин, и проявляется она не только в повышении цен – наряду с открытой, ценовой имеет место скрытая, или подавленная, инфляция, проявляющаяся, прежде всего в дефиците, ухудшении качества товаров.

Акция – ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом и удостоверяющая право собственности на долю в уставном капитале общества.

Данное определение предполагало акцию как ценную бумагу, удостоверяющую вещное право акционера. Но ГК РФ в ч. 4 исключил эту возможность. В соответствии с ГК РФ гл. 4 ст. 48. Акционеры имеют по отношению к АО только обязательственные права. Более удачное определение содержалось в Законе "О рынке ценных бумаг". Так ст. 2 говорит, что: акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

3. Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников, которые были перечислены выше. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Таблица 1.

Первичный рынок.
Федеральные округа	2000 год	2001 год	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год
Центральный	105,10	122,76	151,11	187,53	220,73	251,19	389,84	467,03	518,87
Северо-Западный	112,00	134,62	163,43	212,79	249,39	272,58	398,79	486,13	560,50
Южный	106,20	126,27	155,19	182,04	216,44	258,00	318,11	417,68	501,21
Приволжский	124,60	158,37	187,35	209,27	255,10	309,94	480,10	623,65	677,91
Уральский	120,60	207,07	261,32	270,99	304,59	406,63	632,72	732,06	784,04
Сибирский	121,60	189,21	231,59	253,36	317,46	401,27	500,79	675,56	749,88
Дальневосточный	116,10	149,89	175,67	213,26	250,58	319,24	376,70	441,11	528,45

Таблица 1 свидетельствует, что наиболее высокий уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции в Уральском федеральном округе. Также данные графика 1 (Приложение 1) показывают, что динамика роста индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в Северо-западном федеральном округе росли более умеренными темпами.

Таблица 2.

Вторичный рынок
Федеральные округа	2000 год	2001 год	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год
Центральный	106,20	129,88	172,09	213,23	262,05	301,36	514,12	528,00	562,32
Северо-Западный	114,40	137,39	165,42	216,37	275,23	297,24	464,59	571,45	591,45
Южный	111,00	139,53	176,36	210,93	248,47	294,69	367,48	372,26	389,01
Приволжский	127,30	163,45	198,92	225,58	280,17	336,20	530,53	597,90	608,07
Уральский	123,80	210,46	244,13	257,07	314,40	410,61	600,72	725,67	734,37
Сибирский	121,10	190,61	231,97	258,42	344,21	426,48	571,49	581,20	588,17
Дальневосточный	118,20	163,35	210,89	256,44	305,68	371,70	462,40	602,97	624,07
Мурманская область	100,00*	115,40	158,91	219,61	270,12	331,70	790,45	814,17	840,22

Наиболее высокими темпами рос уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на вторичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции ( таблица 2 ) на общероссийском рынке в Мурманской области, за ним следует - Уральский федеральный округ. ( Приложение 2 ). Эти тенденции вызваны тем, что в Мурманской области практически не ведется строительство жилья.

 

Таблица 3.

Индексы
Компания	2000 год	2001 год	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год
Сбербанк		317,14	872,86	1082,86	1987,14	5378,57	13171,43	14571,43	3285,71
СургутНГ		160,14	172,76	292,71	349,57	529,81	683,99	502,57	281,94
Аэрофлот		183,33	190,35	349,12	620,00	701,75	1008,77	1629,82	483,33
Лукойл					123,05	252,14	337,81	305,33	142,56
МТС						100,26	118,13	195,60	57,85
Портфель		171,73	181,56	320,92	364,21	395,99	537,18	658,33	241,42

Таблица 3 свидетельствует о том, что цены котировок акций крупный компаний изменялись не равномерно. Наибольший рост замечен у акций Сбербанка за 8 лет исследования рост составил 3285%! Но это лишь единичный случай. Изучая таблицу можно заметить сравнительно небольшой рост портфеля инвестиций, состоящего из акций 4-х крупнейших компаний РФ – СургутНГ, Аэрофлот, Лукойл, МТС.

 

Таблица 4.

Депозиты (среднее за год) Индексы
	2000 год	2001 год	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год
Депозитные ставки	137,82	177,51	216,56	253,37	287,58	322,09	358,32	395,05	439,49

Данная таблица демонстрирует сравнительно небольшой рост индексов котировок средних депозитных ставок в коммерческих банков РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с Гражданским кодексом к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

– ограниченность более доходных направлений инвестирования;

– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;

– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1.           Гражданский кодекс РФ

2.           Жилищный кодекс РСФСР

3.           Закон РФ от 24.12.92 г. №4210-1 “Об основах федеральной жилищной политики”

4.           Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1

5.           Указ Президента РФ от 14.02.96 г. №198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”

6.           Указ Президента РФ от 27.08.96 г. №1270 “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”

7.           Закон РФ “Об акционерных обществах”

8.           Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”

9.           Закон РФ от 20.07.95 г. “О федеральном железнодорожном транспорте”
Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. №1418 “О лицензировании отдельных видов деятельности»

10.      Григорьев В.В. Управления муниципальной недвижимостью. – Дело, 2001. – 704 с.

11.      Жилищное законодательство: сборник нормативных актов и документов / Составители: Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. – М.,2006 – 451 с.

12.      Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарий и разъяснения. – М.: 2004. – 456 с.

13.      Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М., Издательство Тихомирова М.Ю., 2005. – 567 с.

14.      Крашенинников П.В. Жилищное право: Учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – 284 с.

15.      Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для ВУЗов – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2004. – 384 с.

16.      Управление государственной собственностью / Талапина Э.В. – С.-Пб.: Юрид. Центр Пресс, 2002. - 455 с.