Навигация
Оценка базы отдыха затратным подходом
142634
знака
26
таблиц
3
изображения
2.2 Оценка базы отдыха затратным подходом
Определение восстановительной стоимости Объектов недвижимости.
В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки, связанные со строительством, т.е. сумма ПИ + КИ равна полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Расчет ПВС Объекта будем производить по формуле:
Где: V- строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п/м.;
Сед. — стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Ккл — поправочный коэффициент для III-го климатического района, в котором расположена Астраханская область;
К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. Принят на уровне индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г1. К1 = 1,16.
К1терр - поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициенту К1 К1терр = 1,04.
К2 - индекс удорожания капвложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект».
В связи с тем, что индекс удорожания К2 рассчитывается поквартально, используем следующие данные.
Таблица 8
| Расчетная дата | К84/2006 |
| 1 Январь, 2005 | 31,71 |
| 1 Апрель, 2005 | 32,87 |
| 1 Июль, 2005 | 34,53 |
| 1 Октябрь, 2005 | 35,99 |
| 1 Январь, 2006 | 37,25 |
| 1 Апрель, 2006 | 38,30 |
| 1 Июль, 2006 | 39,63 |
| 1 Октябрь, 2006 | 40,97 |
| 1 Январь, 2007 | 45,46 |
| 1 Апрель, 2007 | 47,33 |
| 1 Июль, 2007 | 50,95 |
| 1 Октябрь, 2007 | 54,13 |
| 1 Январь, 2008 | 56,50 |
| 1 Апрель, 2008 | 59,30 |
| 21 июня, 2008 | 59,97 |
Указанные данные обработаны с помощью стандартной статистической функций регрессионного анализа «ЛИНЕЙН», входящей в состав электронной таблицы «Microsoft Excel». С помощью данной функции составлено уравнение регрессии, описывающее изменение величины данного коэффициента во времени. Для расчета воспользуемся сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Таблица 9
| № п/п | Наименование | Литера | Ед. изм. | Строительный объем, м3 | Стоимость 1 м3, в ценах 1969 г. руб./м3 | К 1 | ПВС на дату оценки, руб | |||
| 1 | Домик с верандой | 1 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 2 | Домик с верандой | 2 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 3 | Домик с верандой | 3 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 4 | Домик с верандой | 4 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 5 | Домик с верандой | 5 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 6 | Домик с верандой | 6 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 7 | Домик с верандой | 7 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 8 | Домик с верандой | 8 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 9 | Домик с верандой | 9 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 10 | Домик с верандой | 10 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 11 | Домик с верандой | 11 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 12 | Домик с верандой | 12 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 13 | Домик с верандой | 13 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 14 | Домик с верандой | 14 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 15 | Домик с верандой | 15 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 16 | Домик с верандой | 16 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 17 | Домик с верандой | 17 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 18 | Домик с верандой | 18 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 19 | Домик с верандой | 19 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 20 | Домик с верандой | 20 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 21 | Домик с верандой | 21 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 22 | Домик с верандой | 22 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 23 | Домик с верандой | 23 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 24 | Домик с верандой | 24 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 25 | Домик с верандой | 25 | м3 | 38 | 21,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 55044,82 р. |
| 26 | Клуб 2-х этажный | 26 | м3 | 1460 | 24,40 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 2422679,21 р. |
| 27 | Жилой дом | 27 | м3 | 230 | 23,20 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 362885,03 р. |
| 28 | Гараж | 28 | м3 | 53 | 22,10 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 79656,53 р. |
| 29 | КТП-462 | 29 | м3 | 2 | 23,50 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 3957,32 р. |
| 30 | Хлораторная | 30 | м3 | 97 | 24,30 | 0,94 | 1,16 | 1,04 | 59,97 | 160299,16 р. |
| 31 | Зем. участок | 3305740 р. | ||||||||
Определение величины накопленного износа
Определение величины физического износа объекта недвижимости
Расчет физического износа объекта представлен далее в таблице:
Таблица 10
| Домик с верандой | Литера | 1-25 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 20% | 2,40% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 30% | 3,90% |
| Отделочные работы | 10% | 30% | 3,00% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 13% | 30% | 3,90% |
| Прочие работы | 7% | 30% | 2,10% |
| Итого: | 26,85% | ||
Таблица 11
| Клуб двухэтажный | Литера | 26 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 30% | 3,60% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 30% | 3,90% |
| Отделочные работы | 10% | 45% | 4,50% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 13% | 40% | 5,20% |
| Прочие работы | 7% | 40% | 2,80% |
| Итого: | 31,55% | ||
Таблица 12
| Жилой дом | Литера | 27 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 20% | 2,40% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 40% | 5,20% |
| Отделочные работы | 10% | 40% | 4,00% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 13% | 40% | 5,20% |
| Прочие работы | 7% | 30% | 2,10% |
| Итого: | 30,45% | ||
Таблица 13
| Гараж | Литера | 28 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 20% | 2,40% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 35% | 4,55% |
| Отделочные работы | 10% | 35% | 3,50% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 13% | 35% | 4,55% |
| Прочие работы | 7% | 35% | 2,45% |
| Итого: | 29,00% | ||
Таблица 14
| КТП-462 | Литера | 29 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 20% | 2,40% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 35% | 5,20% |
| Отделочные работы | 10% | 40% | 3,50% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 10% | 35% | 3,50% |
| Прочие работы | 7% | 35% | 2,45% |
| Итого: | 29,00% | ||
Таблица 15
| Хлораторная | Литера | 30 | |
| Наименование конструктивных элементов и вида работ | Удельный вес в общей стоимости % (у) | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4% | 20% | 0,80% |
| Стены и перегородки | 31% | 25% | 7,75% |
| Перекрытия | 12% | 30% | 3, 60% |
| Крыши | 4% | 30% | 1,20% |
| Полы | 6% | 30% | 1,80% |
| Проемы | 13% | 30% | 3,90% |
| Отделочные работы | 10% | 35% | 3,50% |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 13% | 35% | 4,55% |
| Прочие работы | 7% | 30% | 2,10% |
| Итого: | 29,20% | ||
Определение величины накопленного функционального износа
Стоимость зданий и сооружений рассчитанная затратным подходом.
Таблица 16
| № п/п | Наименование | Литера | ПВС на дату оценки, руб. | Физический износ | Рыночная стоимость |
| 1 | Домик с верандой | 1 | 55044,82 р | 26,85% | 40265,29 р |
| 2 | Домик с верандой | 2 | 55044,82 р | 27,85% | 39714,84 р |
| 3 | Домик с верандой | 3 | 55044,82 р | 27,15% | 40100,15 р |
| 4 | Домик с верандой | 4 | 55044,82 р | 27,15% | 40100,15 р |
| 5 | Домик с верандой | 5 | 55044,82 р | 27,00% | 40182,72 p |
| 6 | Домик с верандой | 6 | 55044,82 р | 26,85% | 40265,29p |
| 7 | Домик с верандой | 7 | 55044,82 р | 27,45% | 39935,02р. |
| 8 | Домик с верандой | 8 | 55044,82 р | 26,55% | 40430,42р. |
| 9 | Домик с верандой | 9 | 55044,82 р | 26,65% | 40375,38 p |
| 10 | Домик с верандой | 10 | 55044,82 р | 26,00% | 40733,17 p |
| 11 | Домик с верандой | 11 | 55044,82 р | 24,55% | 41531,32 p. |
| 12 | Домик с верандой | 12 | 55044,82 р | 25,50% | 41008,39 p. |
| 13 | Домик с верандой | 13 | 55044,82 р | 28,00% | 39632,27 p. |
| 14 | Домик с верандой | 14 | 55044,82 р | 24,40% | 41613,88 p |
| 15 | Домик с верандой | 15 | 55044,82 р | 25,90% | 40788,21 p |
| 16 | Домик с верандой | 16 | 55044,82 р | 24,90% | 41256,09 p |
| 17 | Домик с верандой | 17 | 55044,82 р | 25,40% | 41338,66 р |
| 18 | Домик с верандой | 18 | 55044,82 р | 25,40% | 41063,44 p |
| 19 | Домик с верандой | 19 | 55044,82 р | 25,10% | 41228,57 p |
| 20 | Домик с верандой | 20 | 55044,82 р | 29,70% | 38 696,51 p |
| 21 | Домик с верандой | 21 | 55044,82 р | 29,65% | 38,724,03 р |
| 22 | Домик с верандой | 22 | 55044,82 р | 25,70% | 40898,30 p |
| 23 | Домик с верандой | 23 | 55044,82 р | 28,30% | 39467,14 р |
| 24 | Домик с верандой | 24 | 55044,82 р | 22,65% | 42577,17 р. |
| 25 | Домик с верандой | 25 | 55044,82 р | 24,75% | 41421,23 р. |
| 26 | Клуб двухэтажный | 26 | 2422679,21 р | 31,55% | 1658323,92 р |
| 27 | Жилой дом | 27 | 362885,03 р | 30,45% | 252386,54p |
| 28 | Гараж | 28 | 79 656,53 р | 29,00% | 56556,14 р. |
| 29 | КТП-462 | 29 | 3957,32 р | 29,00% | 2809,70р. |
| 30 | Хлораторная | 30 | 160299,16 | 29,20% | 113491,81 р |
| 31 | Земельный участок | 3 305 740 р | 3 305 740 p | ||
| 6402656,19 р |
2.3 Оценка базы отдыха сравнительным подходом
Перечень характеристик объектов - аналогов представлен в таблице.
Таблица 17
Аналоги для производственных помещений
| № п/п | Описание помещения | Площадь земельного участка | Кол-во мест в сутки | Цена | Дата продажи |
| 1 | о. Джергак, участок, 3, 4 га, 32 летних домика, коммуникации | 3,4 | 64 | 11 000 000,00 р. | Май 2008 |
| 2 | Камызякский район, участок 1 га, на берегу реки, 13 домиков, сауна, коммуникации | 1 | 26 | 5 000 000,00 р. | Май 2008 |
| 3 | Харабалаи, участок 2,5 га, на берегу реки, 17 домиков, коммуникации | 2,5 | 34 | 6 500 000,00 р. | Май 2008 |
| р-н Бабаевского, участок 5, 6 га, на берегу реки, 25 домиков, коммуникации | 5,631 | 55 | 11 000 000,00 р. | Май 2008 |
1. Поправка на дату продажи.
Для расчета поправки использовался курс Евро , установленный ЦБ РФ на дату продажи (предложения).
2. Поправка на местоположение.
Поправка на этот фактор оценивается экспертным методом, исходя из практики риэлторской и оценочной деятельности.
3. Поправка на износ.
Расчет производится по формуле:
(10)
где: Пизнос - поправка на износ;
Иобъекта - фактический износ оцениваемого объекта (в данном случае, всего здания);
Ианалога - фактический износ аналога.
4. Поправка на ремонт.
Анализ информации о стоимости ремонтных работ в г. Астрахани в настоящее время позволяют сделать следующие заключения:
Таблица включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
Таблица 18
| Элементы сравнения | Единица измерения | Объекты сравнения | |||
| Оцениваемый | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Цена продажи | Руб. | 11 000 000 | 5 000 000 | 6 500 000 | |
| Количество мест | ч/м | 55,0 | 64,0 | 26,0 | 34,0 |
| Цена за ед. общей площади | Руб./ч/м | 171875,0 | 192307,7 | 191176,5 | |
| Дата продажи | 01.07.2006 | 01.07.2006 | 01.07.2006 | ||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | Руб. | 171 875,0 | 192 307,7 | 191 176,5 | |
| Корректировка на местоположение | % | 10% | |||
| Скорректированная цена | Руб. | 189 062,5 | 192 307,7 | 191 176,5 | |
| Корректировка на удобство подъездных путей, % | 10% | 5% | |||
| Скорректированная цена | 207 968,8 | 192 307,7 | 200 735,3 | ||
| Корректировка на транспортную доступность, % | |||||
| Скорректированная цена | Руб. | 207 968,8 | 192 307,7 | 200 735,3 | |
| Ремонт | Косметический ремонт | Косметический ремонт | Косметический ремонт | Косметический ремонт | |
| Корректировка в руб. | - р. | - р. | - р. | ||
| Скорректированная цена | Руб. | 207 968,8 | 192 307,7 | 200 735,3 | |
| Весовой показатель | 3 | 2 | 1 | ||
| Стоимость 1м2 объекта оценки | Руб. | 201 542,82 р. | |||
| Стоимость объекта оценки | Руб. | 11 084 855,18 р. | |||
2.4 Оценка базы отдыха доходным подходом
Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта:
Таблица 19
| Характеристики | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Источник информации | База отдыха «Мечта» | База отдыха «Джергак» | База отдыха «Астрахань» | |
| Месторасположение | г. Астрахань | Камызякский район | о. Джергак | с. Чаган |
| Количество мест | 55 | 30 | 54 | 28 |
| Уровень отделки помещений | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт | Стандартный ремонт |
| Стоимость 1 места, в сутки | - | 250,00 р. | 250,00 р. | 300,00 р. |
| Стоимость 1 места, в месяц | - | 7 500,00 р. | 7 500,00 р. | 9 000,00 р. |
| Стоимость 1 места, в год | 37500,00 р. | 37500,00 р. | 45000,00 р. | |
| Корректировка на транспортную доступность, % | - | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена | 37500,00 р. | 37500,00 р. | 36000,00 р. | |
| Корректировка на уровень отделки, в % | - | |||
| Скорректированная цена | 37500,00 р. | 37500,00 р. | 36000,00 р. | |
| Корректировка на расположение в здании | ||||
| Скорректированная цена | 37500,00 р. | 37500,00 р. | 36000,00 р. | |
| Весовой показатель | 2 | 3 | 1 | |
| Скорректированная ставка 1 места, руб. в год | 37250,00 р. | |||
| Скорректированная ставка 1 места, руб. в месяц | 7 450,00 р. | |||
| Стоимость 1 места в сутки, руб. | 248,33 р. | |||
| Скорректированная ставка валовой выручки, руб. в год | 2048750,00 р. | |||
Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 20
| Наименование услуг | Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС) |
| Налог на имущество, руб. (2,2 от остаточной стоимости) | 409 р. |
| Водопотребление, канализация и обслуживания сетей водопотребления, вызов бытовых отходов | 17 652 р. |
| Услуги облаживающего персонала (уборщица, сторожа, слесарь, плотник), руб. | 16 000 р. |
| Телефоны стационарные | 300 р. |
| Мелкий ремонт помещений | 55 375 р. |
| Электроэнергия | 18 274 р. |
| Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб. | 108 009 р. |
Определение рыночной стоимости Объекта методом капитализации дохода:
Таблица 21
| Показатель | Значение |
| Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м. | 55 |
| Арендная плата ( А ст), руб./ кв.м./год | 37 250,00 р. |
| Потенциальный валовый доход ( ПВД), руб./год | 2048750,00 р. |
| Коэффициент загрузки помещений ( К з ) | 0,92 |
| Коэффициент сбора платежей ( К с) | 1 |
| Действительный валовый доход (ДВД), руб./год | 1884850,00 р. |
| Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР), руб./год | 108009 р. |
| Чистый операционный доход (ЧОД об), в руб./год | 1776840,71 р. |
| Коэффициент капитализации | 27,25% |
| Рыночная стоимость Объекта (V), руб. | 6520512,36 р. |
Похожие работы
... ответов 12,5 7 5,5 3 8 3,5 Благодаря анализу материально-технической базы ближайших конкурентов и условий для открытия круглогодичного направления, мы выявили двух основных конкурентов базы отдыха «Динамо» - это база отдыха «Лагуна» и «Долина Агадес» Они конкурируют по практически всем направлениям круглогодичного вида отдыха, за исключением горнолыжного спорта, ...
... историей края. Сегодня практически нет современных туристических баз отдыха с соответствующей инфраструктурой и находящихся недалеко от города. В связи с вышеизложенным, проект организации туристической базы отдыха, оборудованной в соответствии с современными требованиями, с разнообразным и современным уровнем услуг, является актуальным, позволяющим улучшить обеспечение населения и предприятия ...
... можно отметить, что у российского внутреннего рынка с детского туризма хорошие предпосылки для успешного и экономически обоснованного развития. 2.3 Оценка и анализ туризма и отдыха в Краснодарском крае по сравнению с другими районами России Краснодарский край - главный курортный район России. Туристический бизнес здесь развивается гораздо активнее, нежели в других регионах. Теплое море и ...
... , основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. 3 Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Сосновая роща», г. Сочи. Целью оценки является определение рыночной стоимости предприятия(бизнеса) ОАО «Сосновая Роща» (Россия, ...
0 комментариев