Особенности земли как товара
Общая характеристика и сегментирование рынка земли
Факторы спроса и предложения на рынке земли
Факторы влияющие на стоимость земли
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений
Метод сравнительного анализа продаж
Этап Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками
Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки
Определение потенциального валового дохода
Операционные расходы на замещение
Метод остатка для оценки земли
Навигация
Особенности земли как товара
Оценка застроенных земельных участков
123510
знаков
5
таблиц
0
изображений
1.1 Особенности земли как товара
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практики недвижимости.
Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы, и только с развитием человеческого общества, она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей.
В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.
Земельный участок – это часть поверхности земли имеющая четко обозначенную границу, площадь, место положение, правовой статус и другие характеристики отражаемые в документах государственной регистрации права на землю.
Земельные участки и связанные с ними объекты, перемещение которых без прямого ущерба их назначению невозможно, является недвижимым имуществом.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми считаются земельные участки, которые без изменения их целевого назначения, нарушения противопожарных, санитарных, экологических, агротехнических и градостроительных норм могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В случаях, когда земельный участок «невозможно разделить на таких условиях», он признается неделимым.
Объектом отношений является также земельные доли в земельном участке, находящемся в совместном пользовании. Земельные доли имеют количественные выражение и описание, содержащие указание на назначение и виды угодий. Земельные доли в натуре не ограничиваются.
Разрешённое использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения установленных органами власти ограничений, обременений по:
· плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;
· размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
· способам использования земельного участка и запрещению приёмов, ведущих их снижению плодородия почв или ухудшения окружающей среды;
· предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;
· видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по семи позициям
| А | А | В | В | С | D | D | Е | Е | Е | F | F | G | G | G |
| 6 | 4 | 5 | 3 | 2 | 1 | 2 | 1 | 3 | 5 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 |
Рис. 1 Структура кадастрового номера земельного участка в Молдове
Где:
АА – номер кадастрового района;
ВВ – номер кадастровой зоны;
С – номер кадастрового массива;
DD – номер кадастрового сектора квартала;
ЕЕЕ – номер земельного участка;
FF – номер постройки, расположенной на земельном участке ЕЕЕ;
GGG – номер изолированного помещения в постройке FF.
Кадастровый номер устанавливается соответствующим Государственным кадастровым предприятием.
Отсутствие капитальных зданий на участке земли или отсутствие изолированных помещений обозначается цифрой «О».
Земля как товар – это объект купли-продажи удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Всё, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счёте от земли: пищу, кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровень потребностей – психологических и социальных. Земля кормилица одновременно является и матерью богатства. Обладание землёй психологически привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего и элитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёх уровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. Землевладелец уже не может жить без добрых дел – он должен творить, выращивать урожай, возделывать землю.
Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создаёт и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств.
Таблица 1. Специфические свойства земли как товара
| Свойства | Характеристика |
| 1. Происхождение | Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ который существует независимо от воли людей |
| 2. Назначение | Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Как средство производства – сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания; Как пространственный базис для размещения различных объектов недвижимости, любого бизнеса; Как среда проживания людей и обеспечение экологической безопасности, особенно земель лесного и водного фонда |
| 3. Форма функционирования в сфере предпринимательства | Натурально-вещественная и стоимостная |
| 4. Степень подвижности | Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения |
| 5. Длительность хозяйственного кругооборота | Бесконечное использование в общем и частном |
| 6. Состояние потребительской формы в процессе использования | Сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и не использования |
| 7. Износ в процессе использования | К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации участков |
| 8. Изменение стоимости во времени | Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита её, инфляции и других факторов |
| 9. Количество | Постоянно, не воспроизводится в натуре |
| 10. Качество | Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путём, рельефом и т.д. |
| 11. Взаимозаменяемость | Не может быть заменена не каким другим ресурсом. |
| 12. Оборотоспособность на рынке | Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота |
| 13. Возможность сервитута | Право ограниченного пользования чужим земельным участком |
| 14. Формирование потребительной стоимости | Осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложением труда и капитала |
| 15. Особый способ расположения земель | Землеустроительные действия |
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременно использование как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
Похожие работы
... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...
... может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции. Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может ...
... участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. 2. Оценка стоимости предприятия при реструктуризации Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, ...
... что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56] 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. ...
0 комментариев