Метод сравнительного анализа продаж

2.5 Метод сравнительного анализа продаж

Особенности применения метода прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых земельных участков и последующего внесения поправок на различия между ними и объектом оценки.

Расчётная рыночная стоимость оцениваемого участка определяется по формуле:

Сз = Цi  Kij

где:

Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;

Kij – величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого участка по j-му параметру

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.

Основным принципом метода сравнительного анализа продаж является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другого аналогичного участка с подобными полезными свойствами.

В основе метода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продаж сравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавец знает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает. Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чем выше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от цены участка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросом и предложением определяет цену объекта.

При применение метода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого объекта недвижимого имущества.

Применение данного метода возможно:

·    при развитом рынке земли;

·    при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, то возможно использование цен предложения на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

·    для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:

а) местоположение и окружающая среда:

в) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

с) физические характеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;

d) доступ к участку;

е) наличие инженерных сетей на участке.

Этапы расчета стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка земли заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1 Этап Анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относиться объект оценки.

Основными характеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:

·          целевое назначение земель;

·          зонирование и разрешённые варианты землепользования;

·          местоположение;

·          потребительские свойства земель;

·          передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

·          инвестиционную мотивацию;

·          платежеспособность;

·          социально-юридический статус;

·          источники и формы финансирования;

·          предпочтения покупателей.

В результате сегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующих групп:

·          участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

·          участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

·          участки, используемые для массового жилищного строительства;

·          участки под объектами коммерческой недвижимости;

·          участки под промышленной застройкой;

·          участки под общественными объектами и т.п.

2 Этап Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения

Для анализа может быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичным земельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализа продаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шести текущих ценах предложения.

Количество участков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

·местоположение и окружающая среда;

·целевое назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

·физические характеристики участка;

·транспортная доступность;

·инфраструктура.

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

·          условия финансирования сделок с земельными участками;

·          условия продажи.

Похожие работы

Оценка стоимости земельных участков

Скачать

294253

11

2

... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...

Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений в Германии

Скачать

62852

0

0

... может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции.   Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может ...

Оценка бизнеса

Скачать

41654

0

3

... участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. 2. Оценка стоимости предприятия при реструктуризации Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, ...

Оценка жилой недвижимости

Скачать

145145

15

4

... что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56] 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. ...