Особенности земли как товара
Общая характеристика и сегментирование рынка земли
Факторы спроса и предложения на рынке земли
Факторы влияющие на стоимость земли
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений
Метод сравнительного анализа продаж
Этап Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками
Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки
Определение потенциального валового дохода
Операционные расходы на замещение
Метод остатка для оценки земли
Навигация
Метод остатка для оценки земли
Оценка застроенных земельных участков
123510
знаков
5
таблиц
0
изображений
5. Метод остатка для оценки земли
Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.
При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;
d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;
е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
Сз = 
Где:
ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;
Сс – рыночная стоимость улучшений;
rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений
При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.
Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.
Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.
До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.
Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.
2.8 Согласование результатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.
Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С = / 3,
где:
С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2
где:
С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта
| Степень значимости | Важность метода оценки | Объяснения |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Одинаковая важность | Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели |
| 3 | Незначительное преобладание значимости одного метода над другим | Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно |
| 5 | Существенное или значительное преимущество | Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов |
| 7 | Очевидное или явное преимущество | Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим |
| 9 | Абсолютное преимущество | Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности |
| 2, 4, 6, 8 | Промежуточные значения между двумя соседними суждениями | Ситуация, когда необходимо компромиссное решение |
| Обратные величины приведенных выше нулевых величин | Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение | |
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»
Похожие работы
... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...
... может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции. Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может ...
... участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. 2. Оценка стоимости предприятия при реструктуризации Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, ...
... что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56] 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. ...
0 комментариев