Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

,

где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072

100 × К^t_{срминфл} – 100

Таблица 5

2. Местоположение.

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

Таблица 6

3. Корректировка на физическое отличие.

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

4. Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

 В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

Таблица 7

5. Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

·          высшее качество – класс «люкс»;

·          повышенное качество – класс «У»;

·          среднее качество – класс «С»;

·          удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)

·          качество низкого уровня – «Н»;

·          очень плохое – «О».

Цена градации – 5 %

Таблица 8

Похожие работы

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Скачать

134127

10

5

... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...

Методы оценки недвижимости

Скачать

67284

1

0

... наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой ...

Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Скачать

47986

0

0

... чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной ...

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Скачать

78120

25

1

... структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%.   3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на ...