Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Тульский государственный университет

Региональный центр повышения квалификации

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка бизнеса»

на тему

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Выполнил:

Степанова Е.Ю.

Тула 2010

ВВЕДЕНИЕ

Одним из способов адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса или проекта в сложившихся условиях. Оценка бизнеса преследует цель, не просто математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники недвижимости хотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект миссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

В данной работе будет рассмотрена оценка продуктового павильона, расположенного в г. Кимовск, Тульской области.

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Местонахождение объекта	Тульская область, город Кимовск ул.Ленина 52а
Тип объекта недвижимости	Нежилое имущество: торговый павильон общей площадью 42 кв.м
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки
Оцениваемые права: 1.          Земельный участок 2.          Улучшения (здания): Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Право пользования Использование объекта в качестве торгового помещения
Основание для проведения оценки	Договор №22 от 23.08.2010, заключенный между заказчиком -ИП Ковалев и Исполнителем – ООО «777-оценка»
Балансовая стоимость объекта оценки	Балансовая стоимость торгового павильона по информации, предоставленной бухгалтерией заказчика, составляет 250000 рублей
Дата оценки:	25 августа 2010года, дата оценки совпадает с датой осмотра объекта
Срок проведения оценки	5 рабочих дней
Допущения и ограничивающие условия, на которых должна основываться оценка	Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями: -     в оценке мы исходили из достоверности содержания документов, предоставленных Заказчиком; -     объект оценки, по нашим предположениям не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость, если иное не оговорено в отчете об оценке; -     объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке; -     экспертиза сведений, содержащихся в документах, предоставленных заказчиком, не проводилась, оценщики считают их достоверными, ответственность за достоверность этих сведений лежит на заказчике; -     считаем, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации. Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями: -     отчет об оценке не может публиковаться целиком или по частям, равно как не могут публиковаться ссылки на отчет и данные содержащиеся в отчете, а так же имя и профессиональная принадлежность оценщиков без письменного согласия оценщиков; -     оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами; -     ни весь отчет, ни какая- либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета; -     заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой- либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете; -     отчет является конфиденциальным для оценщиков и пользователей, оценщики не несут ответственность в том случае, если какая либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет; -     в соответствии с п. 26 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев; все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.

 
2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-      одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-      стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-      и т.д.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия…

Процесс оценки. Процесс оценки – последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1.   Заключение с заказчиком договора об оценке.

2.   Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3.   Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4.   Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5.   Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6.   Составление и передача заказчику отчета об оценке.

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщики, выполнившие данную работу, подтверждают следующее:

-          утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

-          нами лично был проведен осмотр оцениваемого объекта, с использованием технической консультации, предоставленной заказчиком;

-          у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте;

-          наше вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

-          результат оценки не предполагал заранее предопределенной стоимости или стоимости, определенной в пользу клиента;

-          оценка производилась в соответствие требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации;

-          настоящий отчет был подготовлен в соответствии с общепринятыми стандартами оценки согласно требованиям Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональной организации оценщиков, членами которой мы являемся.

ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе анализируются данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе собирается детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации анализируются различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости применяются три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный),являющиеся стандартами, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

В нашем случае оценка стоимости - это оценка стоимости права собственности на объект оценки. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения - возможность иметь у себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряжения - определять его юридическую судьбу; отчуждать, уничтожать и т.д.). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник может передать имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности.

Объект оценки принадлежит ИП Ковалеву на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 1915-00 от 16.05.2000 года.

Земельный участок на котором расположен объект оценки принадлежит ИП Ковалев также на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 1926-00 от 12.02.2001года.

3. СРЕДА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА 3.1 КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ РЕГИОНА МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.метров, представляет собой объект нежилого назначения- продуктовый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина дом 52а.

Тула по праву считается уникальнейшим городом со своими специфическим историко-культурным направлением. Исторически сложилось так, что Тула была южным форпостом Москвы, на протяжении веков отражавшим набеги иностранных захватчиков. Ни разу не был взят ими ни Тульский кремль, ни сам город. В 14 км. от Тулы находится музей-усадьба Л.Н. Толстого «Ясная поляна» - уникальное явление исторической и культурной жизни России, связанное с именем крупнейшего писателя и мыслителя XIX – XX веков. Без малого пять веков существует Тульский кремль. Построенный в начале XVI века, он длительное время предоставлял надежную защиту от набегов кочевников. На территории кремля находятся два собора. Успенский собор в стиле барокко построен в 1766 году. В 1855 – 1862 гг. в память воинов-туляков, погибших в Отечественной войне 1812 года, строится Богоявленский собор. В настоящее время в Богоявленском соборе размещается Государственный музей оружия. Издревле оружейное производство было в Туле основным, налагая свой отпечаток на облик и характер города и области. Более четырех веков Тула известна как центр оружейных ремесел и металлообработки.

Город Тула – административный центр Тульской области, находится на севере среднерусской возвышенности, у слияния рек Упы, Тулицы и Воронки. Расстояние от Тулы до Москвы – 193 км. Территория – 25,7 тыс. квадратных километров, соседствует с Московской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями. Административное деление – 26 муниципальных образований, 21 город, 50 поселков городского типа. Население области (на 01.06.2001г.) составляло 1705,2 тыс. человек, в том числе в г. Туле более 500 тыс. человек. Плотность населения – 69 человек на 1 кв.м. По плотности населения область занимает второе место в Российской Федерации после Подмосковья. Численность экономически активного населения на первое полугодие 2001 года составила по оценке, 865 тыс. человек, или 50% от общей численности населения области. В их числе 795 тыс. человек или 92% экономически активного населения, были заняты в экономике и 70 тыс. человек (8%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные).

Климат в городе соответствует умеренно-континентальному. Средняя температура самого холодного месяца- января – 10 (абсолютный минимум – 42 градуса по Цельсию). Наиболее теплый месяц – июль - +18 (максимальная температура, отмеченная в тени достигала - +36,8 градусов по Цельсию). Среднегодовое количество осадков 582 мм.

Кимовск — город областного подчинения, районный центр Кимовского района Тульской области, расположен в 230 км от Москвы и в 77 км к востоку от Тулы. Город расположен в водоразделе Дона и Волги. Здесь проходит граница степной и лесостепной климатической и растительной зоны и начинается черноземная полоса. Чернозем содержит от 4 до 15 % . Почвы слабо оподзоленные, средневыщелочные черноземы и темно-серый черноземновидный суглинок. На неделю раньше, чем в г.Туле в Кимовском районе происходит таяние снегов, начинается сев и прилетают грачи. Максимальная абсолютная температура в Кимовском районе +38 градусов, а минимальная - 42. Количество осадков - 450 мм в год. Наибольшее их количество выпадает в июле - до 78 мм, а наименьшее - в Феврале 32 мм.

Высота над уровнем моря колеблется от 200 до 234 м, в долинах рек - 100-150 м.

Через Кимовск пролегает железнодорожная магистраль (бывшая Сызрано-Вяземская железная дорога, девятая по счету в России), проходят поезда: Узловая - Ряжск и Калининград - Челябинск. Автомагистрали республиканского значения: Р114 (Узловая - Донской - Кимовск- Серебрянные Пруды - Кашира) и Р145 (Кимовск -Куркино), областного значения (Кимовск - Новольвовск) связывают Кимовск с многочисленными населенными пунктами России. В Кимовске есть городской автобус - это маршрут № 1.

В Кимовске много промышленных и коммерческих предприятий и организаций. Самые крупные из них: радиоэлектромеханический завод, швейная фабрика, хлебокомбинат, молокозавод и другие.

В городе имеются центральная районная больница, детская и стоматологическая поликлиники. Для обслуживания населения созданы центр социальной помощи и центр восстановительной терапии. Открыт Физкультурно-оздоровительный комплекс Жилой фонд Кимовского МО составляет 1136.3 тыс.кв.м. общей жилой площади.

В 7 средних образовательных школах, школе-интернат и профессиональном лицеи учатся юные кимовчане.

Сегодня Тульская область это развитый промышленный регион. Металлургия представлена здесь двумя заводами-гигантами и 24 предприятиями среднего масштаба. Традиционно развитые машиностроение и металлообработка в общем объеме промышленного производства составляют 21,9% химия и нефтехимия – 20,8%, металлургия – 17,7%, электроэнергетика – 11,9%, пищевая и перерабатывающая – 13,0%, легкая промышленность – 3,9%. В регионе действует развитая система профессионального образования – более восьмидесяти профессиональных и средних учебных заведений и 9 высших учебных заведений. Тульский государственный университет является одним из ведущих вузов России. ТулГУ осуществляет подготовку специалистов по 17 направлениям и 41 специальности механико-математического, экологического, машиностроительного, приборостроительного, горного, строительного, экономического, медицинского и физкультурного профилей. Сельское хозяйство специализируется на разведение крупного рогатого скота, молочно-мясного производства, свиноводства, птицеводства, а в растениеводстве – на выращивании зерновых и кормовых культур, картофеля, сахарной свеклы, овощей, плодово-ягодных культур. Строительный комплекс состоит из мощной структуры строительных и специализированных подрядных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов. Предприятия и фирмы располагают значительным экспортным потенциалом. 650 из них осуществляют внешнеэкономические связи, более 200 видов продукции экспортируются в 80 стран мира, в том числе во все государства СНГ. На долю экспортных поставок предприятий черной металлургии в общем объеме экспорта приходится 63%, химической промышленности – 29,6%, машиностроения и металлообработка – 3,4%, медицинской промышленности –3,5%. В структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%.

  3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА

Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на площади имени В.И.Ленина.

В непосредственной близости от объекта оценки расположены здание администрации, жилые дома, Детская школа искусств, торговые здания. К объекту оценки имеется подъезд на городском автотранспорте. Улица Толстого, так же как и Ленина являются достаточно оживленным улицами, примыкающими к центральной улице города.

Окружение: Здание торгового павильона расположено на расстоянии 50 метров от жилых домов. На расстоянии 150 метров находится Детская школа искусств, торговый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе.

Наличие инженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, системой отопления, водопроводом и другими инженерными коммуникациями.

Социальная инфраструктура. Объект оценки административно расположен в г. Кимовск Тульской области, в самом центре города.

Экономическое местоположение. Объект оценки имеет достаточно выгодное месторасположение для здания торгового павильона.

4. ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ ПАРАМЕТРОВ ЗДАНИЯ

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Непосредственный осмотр объекта проводился 25 августа 2010 года. Уровень отделки объекта оценки можно охарактеризовать как хороший. Техническое состояние отличное.

Год постройки здания	2000
Общая площадь, кв. м	42 кв. м
Количество этажей	1

Количественные и качественные характеристики объекта получены на основе изучения сведений технического паспорта на объект (Инв. № 70:420:002:15001550), составленном Кимовским отделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ»

Объект оценки принадлежит ИП Ковалеву на праве собственности.

Технические характеристики недвижимого имущества представлены в Таблице

Таблица 1. Основные характеристики объектов недвижимого имущества

Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)	Дефекты и техническое состояние
Фундамент	Бетонный ленточный	Техническое состояние оценивается как отличное.
Стены и их наружная отделка	Шлакоблок, утепленный минеральной каменной ватой с фасадной отделкой профнастил	Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к имеются царапины
Перегородки	Гипсолит	Техническое состояние оценивается как отличное
Перекрытия	Брус деревянный	Техническое состояние оценивается как отличное
Покрытие кровли	Металлочерепица с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.	Техническое состояние оценивается как отличное
Полы	Деревянные, покрытые линолеумом	Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеется вздутие материала местами, истертость линолеума
Проемы оконные	Двойные, глухие	Техническое состояние оценивается как отличное
Проемы дверные	Металлические	Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к уплотнительные прокладки слегка изношены
Внутренняя отделка	Панели ПВХ	Техническое состояние оценивается как отличное
Наружная отделка	Профнастил	Техническое состояние оценивается удовлетворительное, т.к имеются царапины, окрасочный слой местами поврежден
Инженерное состояние	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляция	Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеются отвесы проводов электропроводки, капельные течи в местах врезки крана

 
5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход потенциальному инвестору.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наилучшее и наиболее эффективное использование: на основании анализа всех возможных вариантов, можно прийти к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового павильона.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 6.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

ü   Затратный метод;

ü   Метод прямого сравнительного анализа продаж;

ü   Доходный метод.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

1. Затратный подход:

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости застройки улучшений за вычетом накопленного износа.

2. Сравнительный подход:

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.