Навигация
Описание и анализ объекта оценки
56115
знаков
6
таблиц
0
изображений
2. Описание и анализ объекта оценки
2.1 Описание объекта оценки
Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.
Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.
Уфа - это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.
В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.
Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.
Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.
Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.
Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..
По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:
центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)
район Зеленой Рощи, проспект Октября
район «Сипайлово», район «Черниковка»
район «Затон», район «Инорс»
район «Дема», район «Шакша»
Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».
Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.
Активное строительство жилья ведется в нескольких районах - Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.
Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:
месторасположение строительства
материал стен дома
вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)
срок окончания строительства
наличие рассрочки
продажа от заказчика - застройщика или посредника
Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.
Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района
| Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м) | ||||||||
| Центр | Зеленая роща | Проспект | Сипай-лово | Черниковка | Инорс-Док | Дема | Затон | |
| Средние цены | 55,0 | 43,0 | 43,5 | 46,0 | 35,5 | 35,0 | 34,65 | 35,0 |
Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.
Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.
Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:
Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Район | Советский район г. Уфа |
| Местоположение в микрорайоне | РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65 |
| Преобладающая застройка | Здания в 5, 9 этажей |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д. |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры | Район с развитой инфраструктурой |
| Объекты пром-ой инфраструктуры мкр-на | нет |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | Автобусный, троллейбусный |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту |
Похожие работы
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... 1500 3 30% 0,9286 1393 Управленческие расходы 10904 9 25% 0,8306 9056 Выходные пособия и выплаты работникам 9062 4 9062 Итого 1199487 21426 2.2 Оценка рыночной стоимости ЗАО «Олерон» методом дисконтирования денежных потоков Метод дисконтирования денежных потоков Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при работе с которым ...
... строительство на территории автозаправочной станции кафе и мастерской по замене масла и шиномонтажу; - создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов. 4. Оценка рыночной стоимости реструктурированного предприятия на основе доходного подхода При оценке стоимости доходной недвижимости используем метод дисконтированных денежных ...
... , основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. 3 Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Сосновая роща», г. Сочи. Целью оценки является определение рыночной стоимости предприятия(бизнеса) ОАО «Сосновая Роща» (Россия, ...
0 комментариев