Характеристика объекта

2.2 Характеристика объекта

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A) Физически возможные варианты использования

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё

Б) Законодательно разрешенное использование

Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.

B) Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.

Г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры

3. Расчет величины рыночной стоимости квартиры

3.1 Расчет стоимости доходным подходом

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле

V — N01 / Ко, (3.1)

где N01 - чистый операционный доход,

Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

В данном отчёте для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости доходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сдаче в аренду аналогичных квартир в г. Уфе. На основании вышеизложенного мы считаем, что использование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный подход.

Похожие работы

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Скачать

50235

6

0

... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4)   определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5)   определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...

Оценка рыночной стоимости ЗАО "Олерон"

Скачать

113871

14

0

... 1500 3 30% 0,9286 1393 Управленческие расходы 10904 9 25% 0,8306 9056 Выходные пособия и выплаты работникам 9062 4 9062 Итого 1199487 21426 2.2 Оценка рыночной стоимости ЗАО «Олерон» методом дисконтирования денежных потоков   Метод дисконтирования денежных потоков Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при работе с которым ...

Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации

Скачать

60996

21

0

... строительство на территории автозаправочной станции кафе и мастерской по замене масла и шиномонтажу; -   создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов. 4. Оценка рыночной стоимости реструктурированного предприятия на основе доходного подхода При оценке стоимости доходной недвижимости используем метод дисконтированных денежных ...

Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

Скачать

155288

44

13

... , основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. 3 Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Сосновая роща», г. Сочи. Целью оценки является определение рыночной стоимости предприятия(бизнеса) ОАО «Сосновая Роща» (Россия, ...