Девелопмент складской и промышленной недвижимости

2.5 Девелопмент складской и промышленной недвижимости

2.5.1 Складской девелопмент

В настоящее время в коммерческой недвижимости наиболее динамично развивается рынок складской недвижимости, и это вполне оправданно.

Если несколько лет назад офисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес для инвесторов, ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идет существенное увеличение количества девелоперских проектов в складской недвижимости.

Раньше сегмент складской недвижимости был наименее развитым и, как следствие, – закрытым, не позволяющим дать точные цифры и четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынок складской недвижимости сформировался и окреп – он становится все более прозрачным и цивилизованным.

Складская недвижимость – один из самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российского девелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.

Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.

Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60–70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.

Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15–17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м², предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

Пример.

Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% – на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.

В настоящее время девелопмент складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м² в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. [8]

Похожие работы

История возникновения и развития банковского дела, его особенности в ряде стран

Скачать

50283

2

6

... или универсальный, частный или государственный, межрегиональный или местный банк. Напротив, все они имеют свои особенности, которые отражают многообразие элементов банковской системы. Цель настоящей работы – проанализировать историю возникновения и развития банковского дела. Для достижения указанной цели поставлено решение следующего ряда задач: рассмотреть историю возникновения и объективные ...

Экономические циклы: сущность, классификация, особенности развития

Скачать

85840

2

2

... , коллапс банковской системы и отказы в кредитования реального сектора считаются многими экономистами как важный механизм развития Великой депрессии в США и Европе. 3. Эмпирический анализ современных циклов   3.1 Особенности современных экономических циклов После Второй мировой войны в механизме циклических колебаний конъюнктуры произошли существенные изменения. В период послевоенной ...

Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Скачать

241089

3

6

... к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/  В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с ...

Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения

Скачать

41127

6

2

... темы диссертации. Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие концептуальных положений и методического инструментария по формированию и оценке потребительской ценности объекта жилой недвижимости с учетом образа жизни потребителей и маркетинговых рисков. В процессе реализации поставленной цели были решены следующие задачи: - исследование тенденций развития рынков ...