УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області

В останні роки в Україні активно формується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблеми перехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїх сегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькою інвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому. Протягом тривалого періоду Асоціація фахівців з нерухомості України намагається ініціювати прийняття Закону України «Про рієлторську діяльність», що уже двічі розглядався парламентом, але не був прийнятий навіть у першому читанні.

Прийняття Закону «Про рієлторську діяльність» дозволило б перетворити ситуацію на ринку нерухомості в більш прозору, сам ринок — зробити цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації й відповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії рієлтора й захистити права споживачів, відгородивши їх від різного роду аферистів. Однак, прийняття законопроекту в тій редакції, у якій він поданий парламенту, створить пряму загрозу монополізації ринку нерухомості внаслідок створення Рієлторської палати України з тими функціями й повноваженнями, якими вона наділяється законопроектом. У відповідності зі статтею 22 проекту для виконання функцій, покладених на Рієлторську палату України, вона може створювати незалежні госпрозрахункові організації, спеціалізовані підприємства й установи. Незрозуміло, чому Рієлторська палата України повинна бути єдиним загальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування рієлторів України, а створення інших органів самоврядування рієлторів не допускається. Слідством цього буде обмеження конкуренції на ринку й зосередження більших прав і коштів у руках вузького кола осіб.

Крім того, законопроектом чітко не визначені джерела фінансового й матеріального забезпечення діяльності Рієлторської палати України. Відповідно до проекту, Рієлторська палата є громадською організацією. Як у цьому випадку цей єдиний загальнодержавний представницький орган буде контролюватися державою? Питання контролю за діяльністю Рієлторської палати в проекті закону взагалі не прописаний. Я переконаний, що сертифікацією рієлторскої діяльності повинні займатися державні органи.

Даний законопроект не захищає ні державу, ні його громадян. Монополізація ринку в обов`язковому порядку спричинить підвищення вартості послуг на ринку, корумпованість і  тінізацію. У Законі відсутнє чітке визначення термінів «нерухоме майно», «нерухомість». Ці поняття є базовими для даного Закону, а тому й повинні бути чітко визначені. Відповідно до діючих визначень до об`єктів нерухомого майна ставляться земельні ділянки й розташовані на них будинки й спорудження. У зв`язку із цим, у Законі потрібно чітко визначити, які саме операції ставляться до операцій з нерухомістю. З огляду на те, що такі об`єкти нерухомості як будинки й споруди, земельні ділянки кардинально відрізняються, доцільно доповнити законопроект розділом «Особливості операцій із земельними ділянками»

З 1991 року в Україні проводиться реформування земельних відносин, основним принципом якого є подолання державної монополії на землю. У результаті перерозподілу земельних ресурсів у держави залишилося менше 50% земель, у приватну власність передана більша половина. Процес роздержавлення землі й передача її у власність юридичним і фізичним особам триває. Більше 5 млн. власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) уже одержали в обмін державні акти на право власності на земельні ділянки під житлове будівництво, ведення особистого сільського господарства, садоводчества, дачного й гаражного будівництва. У цілому, у діючому Земельному кодексі України закладена широка законодавча основа для рішення проблем, що виникають у процесі реформування земельних відносин. Однак, дотепер постає питання непогодженості цивільного, природоохоронного й господарського законодавств із вимогами Земельного кодексу.

Земельним кодексом були охоплені не всі питання, пов`язані з регулюванням земельних відносин. Це, у першу чергу, питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру, використання земель природоохоронних, рекреаційних, оздоровчих, історико-культурного призначень, зонування земель, розмежування земель державної й комунальної власності, зміни цільового призначення земель та ін.

Кабінетом Міністрів України дотепер не розроблене й не подано на розгляд Верховної Ради України порядку 20-ти законопроектів, передбачених положеннями Земельного кодексу. Прийняті закони виконуються не повною мірою, не розроблені відповідні нормативно-правові акти. Наприклад, дотепер не діє Закон України «Про розмежування земель державної й комунальної власності», оскільки не затверджена форма Державного акту на право комунальної власності на землю й не розроблені рекомендації зі складання проектів розмежування земель, не визначені конкретні строки проведення робіт і джерела їхнього фінансування.

Процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення й прав оренди на них для виробничої діяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження, установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж і придбання громадянами і юридичними особами земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель у державі поступово й упевнено формується. Однак, законодавча база для цього недостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульована процедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів, не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело до спекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю. Гроші отримані в результаті незаконного продажу сільгоспземель, а це, по оцінках експертів, в одній тільки Київській області - 250-300 млн. грн. у рік, ідуть повз державу.

Шляхом прийняття мораторію штучно була заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало приплив інвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти Закон «Про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення». Однак, перед цим необхідно ще розглянути й прийняти найбільш важливі для створення цивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детально врегульовані Земельним кодексом.

Зокрема, назріла екстрена необхідність прийняття Закону «Про ринок земель», проект якого був внесений на розгляд Верховної Ради й 17 червня 2004 року прийнятий за основу. У проекті нарешті визначені суб`єкти й об`єкти ринку земель, інфраструктура ринку, особливості обороту земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, державної й комунальної власності, а також визначені особливості здійснення угод із частками в праві спільної власності на земельні ділянки. Передбачено, що для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів у сільській місцевості будуть створені сільські суспільства по регулюванню обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Крім того, у проекті закону України «Про ринок земель» урегульовані такі немаловажні питання, як мінімальні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхньому розподілі, що запобігає їхнє надмірне дроблення, а також мінімальна ціна продажу земель сільськогосподарського призначення, що відповідно до проекту Закону, не може бути менше експертної оцінки земельної ділянки.

Але не всі норми даного законопроекту сприяють ефективному функціонуванню ринку земель і розвитку чесної конкуренції. Так, особливої уваги заслуговує питання про встановлення законопроектом правового статусу земельної біржі.

Земельні ділянки державної й комунальної власності, призначені для продажу під забудову, підлягають продажу на земельних торгах, які можуть проводитися у формі земельного аукціону або земельного конкурсу. Таким чином, у випадку прийняття Закону, буде усунутий пробіл у чинному законодавстві (згідно ст. 137 Земельного кодексу України, земельні торги, проводяться в порядку, установленому законом, а такого закону донині не існує). Ті ж питання розкриті й у проекті Закону України «Про земельні торги й аукціонну діяльність на ринку землі», поданому на розгляд Кабінетом Міністрів України. Однак, в обох проектах явно простежується лобіювання інтересів окремих груп, оскільки земельна біржа стане монополістом по реалізації землі в Україні, що суперечить антимонопольному законодавству.

Крім того, створення такої біржі з філіями по всій Україні вимагатиме значних витрат на придбання (оренду) приміщень, меблів, автотранспорту, оргтехніки, навчання кадрів. У той же час, сьогодні в країні протягом багатьох років успішно функціонують підприємства, що спеціалізуються на проведенні аукціонів, у тому числі й земельних, які мають розгалужену систему філій у всіх регіонах і забезпечені необхідною технікою й фахівцями. До таких підприємств ставиться державна акціонерна компанія «Національна мережа аукціонних центрів», що успішно працює на ринку більше 10-ти років. Вважаємо за доцільне в проекті закону «Про ринок земель» замінити поняття «земельної біржі» на «спеціалізовані організації по проведенню земельних торгів», якими можуть бути суб`єкти підприємницької діяльності, що виграли тендер на право реалізації земельних ділянок і прав оренди на них, а також біржі (на тих же умовах). При цьому перевага повинна віддаватися структурам, що мають розгалужену мережу філій і досвід проведення торгів.

У цілому, прийняття Закону «Про ринок земель» дозволить установити чіткі, прозорі й цивілізовані «правила гри» у сфері обороту земельних ділянок. А це, у свою чергу, позитивно вплине на поліпшення інвестиційного клімату, розвиток іпотечного кредитування й удосконалювання ринку земель в Україні. Недостатньо врегульовані існуючим земельним законодавством і питання раціонального використання й охорони земель. Так, з більш ніж 100 нормативно-правових актів, передбачених Законом «Про охорону земель», розроблене й прийнято менше десяти. Термінового рішення вимагають питання проведення робіт з раціоналізації землекористування, установлення на місцевості границь особливо коштовних земель, прибережних захисних смуг і земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культурного призначення, а також установлення границь більшості населених пунктів.

Відсутність планово-картографічних матеріалів і інформації про стан  земель, невизначеність границь приводить до грубих порушень земельного законодавства при використанні земель (незаконному відчуженню земельних ділянок заповідників, курортів, коштовних лісових масивів, прибережних захисних смуг під будівництво), до гальмування проведення грошової оцінки земель у границях і за границями населених пунктів, до виникнення конфліктних ситуацій при оплаті земельного податку.

Сьогодні дуже складна процедура виділення земельних ділянок. Так, тільки для затвердження проекту відводу й оформлення права користування земельною ділянкою необхідно одержати дозвіл в 5-6 установах. Цей процес нараховує більш ніж 30 етапів, триває не менш півроку й може затягтися на кілька років! Якщо ж раптом у документах землевпорядною експертизою буде виявлені неточність або помилка, весь процес необхідно буде проходити заново. І навіть це не дає гарантії того, що в результаті місцева рада дасть дозвіл на виділення земельної ділянки.

На Заході вже давно застосовується зонінгова система забудови міст, що укладається в тім, що вся територія за допомогою детальних планів забудови ділиться на зони із чітким роз`ясненням їхнього функціонального призначення. Інвестор вирішує яке саме будівництво він хотів би проінвестувати - житлову забудову, торговий центр або щось ще, - після чого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо таке будівництво, і він вибирає найбільш підходящий для нього. Така схема повністю виключає виникнення яких-небудь конфліктів між владою й інвестором, створює сприятливий клімат для інвестування.

У Києві існує Генеральний план, але немає детальних планів. У багатьох містах України донині немає навіть Генерального плану. Тобто, інвестор може вкласти гроші, пройти процес узгодження землевпорядної документації у всіх інстанціях, одержати земельну ділянку під забудову, почати будівництво, що потім, через непогодженість планів забудови інвестора з Генеральним планом забудови міста, може бути припинено тією же владою, які самі дали дозвіл на будівництво. Інвестування коштів в українську нерухомість зараз можливо тільки після відводу й оформлення всіх правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що саме по собі при існуючих вимогах законодавства є дуже дорогою процедурою.

Ще одне неурегульоване питання земельного законодавства — порядок зміни цільового призначення земель. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, зміна цільового призначення земель проводиться через складання нового проекту відводу земельної ділянки або переузгодження вже існуючого проекту відводу. А це знову ж проходження погоджень у різних інстанціях і землевпорядній експертизі для того, щоб ради або органи державної адміністрації змогли прийняти відповідне рішення. Причому ніде: ні в Земельному кодексі, ні в Законі «Про землевпорядження» немає ніякого посилання на те, яким чином і через складання яких документів повинне змінюватися цільове призначення земель. У Законі «Про землевпорядження» передбачено, що проекти відводу земельних ділянок складаються винятково у випадку видачі, викупу або відчуження земельних ділянок. Земельна реформа в Україні починає досягати тієї стадії, коли потрібно задуматися про розробку й прийняття Законів «Про завершення земельної реформи в Україні», «Про консолідацію земель», що дозволить перейти на більш високий і принципово новий рівень розвитку земельних відносин, що відповідає рівню держав з розвинутою ринковою економікою.

Деякі іноземні компанії готові зводити в Україні житло за цінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників. У Києві середня ціна одного квадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, у містах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45–60 тис. доларів.

У столиці ціни сягнули такої межі, що розвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу в січні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновками експертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компанії і корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваного зростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. За прогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «у резерві», відчують зміну цінової кон’юнктури і виставлять свій актив на ринок, пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до 1,5–1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столиці свідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках і майже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.

Будівельна палата України, котра об’єднує близько двохсот будівельних організацій і підприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла на розгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Крім того, була утворена робоча група для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях», яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця група складатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів та представників місцевих рад.

Нинішня зупинка цін на київську вторинну нерухомість викликана "стелею" фінансових можливостей бажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житла Київської області:

1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратою внесених ними ж коштів - найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують житлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку й оптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.

У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:

·     обмеження схваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);

·     невдале формулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;

·     проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств") [15, 54-55].

Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".

Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.

Похожие работы

Причини інфляції та їх аналіз в Україні

Скачать

36376

3

3

... виробників. Таке зростання з певним часовим лагом нині виявляється на споживчих цінах. На кінець 2007 року ріст цін виробників становив майже 15%. Це дало «вхідні» відсотки інфляції на споживчому ринку в 2008 році. Другою причиною є «інфляція росту». В Україні у 2005-2008 роках відбувалося економічне зростання. У таких умовах значно зростає попит на метал, деревину, цемент, енергоресурси, землю, ...

Державне регулювання ринку нерухомості в Україні

Скачать

16981

0

0

... ість може бути передбачений спеціальною частиною Податкового кодексу замість діючих податків на майно організацій й фізичних осіб і земельного податку. ВИСНОВОК Підсумовуючи дослідження державного регулювання ринку нерухомого майна України, можна зробити висновок, що у функціонуванні всіх сегментів ринку нерухомості спостерігається інформаційна непрозорість, що заважає оцінити інвестиційну ...

Рентабельність іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

Скачать

137935

27

45

... є відносно малим (3% та 0,3% відповідно). В Додатку В представлені результати аналізу стану умов іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України 4. РОЗРАХУНОК БАНКІВСЬКОЇ РЕНТАБЕЛЬНОСТІ ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ 4.1 Аналіз структури та вартості ресурсних джерел для довгострокового іпотечного кредитування В якості довгострокових ресурсних оплачуваних джерел для ...

Споживче кредитування та його розвиток в Україні

Скачать

225295

29

30

... "Догмат Україна" починає з 2002 року. Саме тоді невелика команда активних молодих менеджерів ухвалила стратегічне рішення про входження на український ринок фінансових послуг для населення. Тоді ж були вивчені національні особливості споживчого кредитування, його специфіка і визначені ключові сегменти для подальшого розвитку компанії. Менше ніж через рік, в 2003, була створена торгова марка "Є ...