Цели и организация экономической оценки земельных участков

5. Цели и организация экономической оценки земельных участков

Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

– удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

– создание базы для налогообложения;

– реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

– составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

– расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;

– законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;

– стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

– повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;

– переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

– упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);

– развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;

– расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;

– усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

– налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

– налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

– регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. №141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

В 2007–2009 гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Третья цель оценки земельных участков – реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая выкупная цена земли:

– в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек – в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

– в поселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек – в размере от 5 до 17 ставок;

– в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от 3 до 10 ставок земельного налога [6. С. 85].

Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании – так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существует функция обеспечения движения других видов капитала.

Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнительный выпуск ценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Например, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков – составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 – функциональное зонирование территории города;

Этап 3 – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 – ценовое зонирование территории города;

Этап 5 – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

10 января 2000 г. был принят Федеральный закон №28 «О государственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

– государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

– государственного контроля за использованием и охраной земель;

– мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;

– государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– землеустройства;

– экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

– установления обоснованной платы за землю;

– иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, деятельности.

Государственный земельный кадастр содержит сведения: о земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.

К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.

Одной из основных задач современного этапа земельной реформы является переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости. Такой переход необходим для совершенствования системы налогообложения недвижимости и обеспечения необходимой информацией субъектов земельно-имущественных отношений, а также для повышения эффективности государственного и муниципального управления земельными ресурсами. К объектам недвижимости, подлежащим постановке на кадастровый учет в качестве объектов гражданско-правовых отношений, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, комплексы недвижимого имущества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. Полномочия данного агентства определены постановлениями Правительства РФ от 19 августа 2004 г. №418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» и от 8 апреля 2004 г. №202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». К основным полномочиям относятся:

– организация создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, включающего 40 млн. земельных участков, и государственного учета объектов градостроительной деятельности – 70 млн. объектов капитального строительства;

– организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти;

– организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы Российской Федерации, границ ее субъектов и муниципальных образований;

– организация осуществления технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности;

– осуществление государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, государственного технического учета объектов градостроительной деятельности и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

– создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости. К 2011 г. планируется объединение государственного земельного кадастра и кадастра объектов недвижимости в единый государственный кадастр объектов недвижимости;

– утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации, карт и материалов межевания объектов землеустройства;

– осуществление государственного мониторинга земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

– осуществление государственного земельного контроля;

– предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности. К 2011 г. срок предоставления сведений из единого государственного кадастра объектов недвижимости должен составить 4 дня в отличие от существующих нормативов в 30 дней.

Список использованных источников

1.      Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – Спб.: изд-во «Питер», 2008. – 624 с.

2.      Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592 с.

3.      Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: изд-во «КноРус», 2007. – 344 с.

4.      Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебники для вузов. Специальная литература. – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.

5.      Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2002. – №1. – С. 77–96.

6.      Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.

7.      Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: изд-во «Юнити», 2007. – 464 с.

8.      Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002. – 352 с.

9.      Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.