История развития ипотечного кредитования и его современное состояние

1.1 История развития ипотечного кредитования и его современное состояние

В Россию ипотека пришла в 13 веке, одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств, и, по существу, являлась первым видом кредитования[6].

Предпринятая в 30-х гг. 18 века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение.

Банкротский Устав от 19 декабря 1800г. также запрещал переход права собственности к залогодержателю, залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного Устава конца 19 века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893г. Следует отметить, что понятие залога (ст.43 проекта Вотчинного Устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, действительно по настоящее время[7], равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Также важным является то, что именно проектом Вотчинного Устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные («казенные») банки.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине 19 века, после отмены крепостного права.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917г. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

ГК СССР 1922г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, отмечает Н.Ю. Лобова, прекратила свое существование почти на 80 лет[8]. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Гражданское законодательство СССР понятие ипотеки не знало. Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался на основании ст. 192-202 ГК РСФСР 1964г.[9], а также п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991г.[10]. Однако не исключался и залог недвижимого имущества, сфера применения которого существенно ограничивалась в соответствии с ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР, по крайней мере, до введения в действие Основ гражданского законодательства. Это было вызвано тем, что административно-командная экономика советского периода не нуждалась в частноправовых механизмах. Оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, поэтому залог недвижимости не имел широкого применения и не был предметом детального законодательного регулирования[11].

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992г. «О залоге»[12], где ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Закон РФ от 29 мая 1992г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется – «Залог»[13]. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в п. 3 ст. 339 (о государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Таким образом, частью первой ГК РФ был введен ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

Особенно нужно отметить укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (соответственно п. 2 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами и кредиторами первой и второй очереди, если их права требования возникли после заключения договора залога.

Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативно-правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[14]).

Такова предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует в настоящее время.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 13 мая 2008г.)[15].

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[16] и др.

В совокупность источников залогового права входят также указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, законодательные акты субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, в том числе местных органов управления.

Таким образом, основные принципы залогового права, действующие и в настоящее время, сформировались еще в 18 веке. Институт ипотеки стал широко применяться после отмены крепостного права. Во время советской власти ипотека прекратила свое существование, так как была отменена частная собственность на землю и домовладения. Понятие ипотеки в гражданском праве России появилось с принятием Закона РФ «О залоге». Более детально ипотека была рассмотрена в ГК РФ. И, наконец, институт ипотеки получил свое законодательное закрепление в отдельном нормативно-правовом акте - Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Похожие работы

Гражданско-правовое регулирование ипотечного кредитования

Скачать

78751

0

0

... рынка доступного жилья. Нужно понимать, что федеральный центр может разработать только стандартные схемы ипотечного кредитования, а задача широкого внедрения потребительских продуктов ложится на региональные власти и коммерческие структуры. Список использованной литературы 1.         Гражданский кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации. – от 26 августа ...

Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

Скачать

134691

1

0

... . Именно поэтому, необходимо предусмотреть возможность выпуска производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг путем прямого указания в Законе. Глава 4. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений Институт залога недвижимости (ипотека) стал закономерным этапом развития гражданского законодательства в современных условиях. Формирование многоукладной рыночной экономики и ...

Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

Скачать

176389

0

0

... власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время. ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в России   2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки ...

Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

Скачать

182602

12

1

... может быть предоставлена 343 гражданам в год, что составляет примерно 18,5 тыс. кв.м общей площади жилья. Областная государственная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005 - 2010 годы" (далее - программа) разработана в соответствии с требованиями действующего законодательства. Основные цели и задачи Основная цель программы - создание условий ...