Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Негосударственное среднее профессиональное образовательное учреждение

«ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ»

Курсовая работа

по дисциплине Банковские операции и учет в банках

Тема: «Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков»

Выполнил(а) студент(ка)

3 курса, группы БД1-27(9)

Селькова Валерия Алексеевна

Руководитель работы

Бельтюкова Лариса Анатольевна

Работа защищена с оценкой____________

«____» ______________ 201_ г.

Пермь 2010 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита

1.2 Преимущества и недостатки привлеченных заемных средств для инвестора

1.3 Принятие решения о предоставлении заемных средств

1.4 Недвижимость как оптимальный объект для кредитования

1.5 Условия финансирования

1.6 Оценка объекта недвижимости

Глава 2. Правовое содержание ипотечных отношений в России

2.1 Залог

2.2 Договор ипотеки

2.3 Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

Глава 3. Схемы ипотечного рынка и расчет платежей

3.1 Схема первичного сегмента ипотечного рынка

3.2 Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

3.3 Аннуитетные платежи

3.4 Дифференцированные платежи

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Я взяла для курсовой работы тему ипотечного кредитования, так как я её считаю актуальной, особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопрос жилищного кредитования давно мучает многих россиян. Кого ни спроси - почти все нуждаются в жилье или улучшении жилищных условий, и потому поиск «квартирного ответа» занимает (и еще долго будет занимать) русские умы. Так случилось, что мы являемся свидетелями первых шагов, которые делает в нашей стране ипотека. Так в нашей стране пока называют любой кредит, предназначенный для покупки жилья. И прогресс налицо - большая часть экономически активного населения усвоила, что именно ипотека может стать правильным ответом на квартирный вопрос. Но очень важно понять, что ответ этот касается далеко не каждого. В Перми как минимум полтора десятка банков предоставляют кредиты на покупку или строительство жилья. У заемщика уже есть возможность выбрать наиболее подходящий для него вариант. Но идеальных схем все равно не существует. Потому что выбор кредитной программы - это всегда компромисс между мечтой и реальностью.

Глава 1.Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

-предоставление денежных средств на длительное время,

-кредитование сделки по приобретению недвижимости,

-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение кредитуемого объекта;

-характер участия в инвестиционном процессе;

-порядок погашения долга и уплаты процентов;

-стабильность процентной ставки по кредиту;

-стабильность величины взноса в погашение обязательств;

-участие кредитора в текущих доходах и приросте;

-стоимость капитала инвестора;

-способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце

срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

-кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

-кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

-индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.