Юридическая природа договора продажи жилых помещений

1. Юридическая природа договора продажи жилых помещений

  1.1 Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений

Изучение истории развития законодательства важно в условиях формирования современных нормативных правовых актов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года[2] (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт – Свод законов Российской империи[3]. В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля «необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель, тем не менее, не давал определения понятий тех и других.

Неудачная редакция статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику учёных-цивилистов, в том числе: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневича и др. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.

Бесспорным недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо) признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.

Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляев, Е. Трубецкой, К. Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью.

Ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимым имуществом признает также землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости положены природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями.

Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу включались и принадлежности недвижимых имуществ – движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386–390 т. 10, ч. 1 Свода законов), в данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа, «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ»[4]

Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам. Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам», поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость – недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц – движимыми»[5].

В проекте Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов), уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

Отсутствие легального определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как здания и строения. Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената в 1875 г. (решение №703) прямо отнёс к движимости передвижные лавки по их свойству. Поэтому не имеют значение недвижимых имуществ передвижные здания, то есть те, «которые могут быть переносимы с места на место без их разрушения и повреждения» (передвижные лавки, балаганы, палатки, будки и т.п.). Движимым имуществом являлись строения, приобретенные на снос или своз, без права на обладание строениями нераздельно с землею (решение Правительствующего Сената №113 за 1881 год).

Ещё большую сложность в юридической литературе и судебной практике вызывала квалификация здания, построенного на чужой земле. Проблема определения статуса такой постройки объяснялась тем, что была разорвана юридическая связь между зданием и земельным участком, а поэтому изучаемый объект мог быть отнесён как к движимому, так и недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 386 т. 10, ч. 1 Свода законов к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них «церковные и другие строения, дворы, мельницы…». Эта норма, как разъяснил Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената, означает только то, что строения предполагаются собственностью хозяина земли, пока противное не доказано лицом, желающим «присвоить себе особое право на строение»[6], ибо собственнику имущества принадлежит всё то, что трудом и его искусством произведено в том же имуществе (ст. 425 т. 10, ч. 1 Свода законов).

Таким образом. Сенат признал, что право собственности на землю может быть отделено от права собственности на находящиеся на ней постройки, и что постройка на чужой земле не составляет принадлежности той земли, на которой она возведена. Проект Гражданского уложения России под явным влиянием Германского Гражданского уложения признал постройки, строения и сооружения недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (вещного) права на имение, то есть принадлежат на праве собственности, залога или праве на чужое имущество, во всех остальных случаях постройка считается движимым имуществом[7].

С принятием проекта Гражданского уложения в Российской империи законодательно был бы решен вопрос о квалификации строений и сооружений, построенных на чужой земле, хотя указанная норма не решила бы проблем с постройками, возведенными в силу какого-либо обязательственного права, но этого не произошло.

Определение характера постройки на чужом земельном участке имело не только научный интерес, но и большое практическое значение. Дело в том, что с развитием существовавшего в России общественного строя оборот движимых и недвижимых вещей всё больше подчинялся специальным правилам, которые различались в зависимости от вида имуществ.

Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. В законодательстве Российской империи отсутствовало легальное определение сделки[8]. Так, к сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов относили: дарение «в тесном смысле» и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю – продажу, найм или аренду. Можно отметить, что законодательство строго не разграничивало найм и аренду.

С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнее проявление воли сторон соглашения, а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения или необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.

В российском законодательстве[9] в XVII веке (в ст. 34 гл. 17 Соборного уложения) чётко разграничивалось личное право из договора и вещное право из записки в книгах поместных приказах (если объектом договора была земля) или земских приказах (если объектом был дом и двор), так как, по уложению в случае продажи одной вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше «справил» имение. В XVIII веке в России началась ломка старинных учреждений, и при Петре I установился новый «крепостной» порядок совершения актов. Все сделки совершались в юстиц-коллегии. В городах крепостные акты заключались под надзором губернаторов и воевод. Акты следовало вносить в особые книги. Но под влиянием фискальных интересов главное значение в переходе права собственности от продавца к покупателю имела не записка в книге, а само совершение крепостного акта с уплатой пошлины. В правление Екатерины II крепостной порядок был сохранён только для перехода вещных прав на недвижимость. Таким образом, ко времени принятия Свода законов Российской империи система вотчинной записки по Соборному уложению была полностью вытеснена крепостным порядком.

В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и, в связи с чем, существовали трудности на практике.

14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части[10], в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры.

В конце XIX века в России появился проект Вотчинного Устава, который должен был заменить существующий порядок возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже нашла применение в западных государствах. Согласно этому проекту, вотчинные (вещные) права, основанные на договорах, должны были устанавливаться не иначе как внесением их в вотчинные книги. Содержание вотчинных книг должно было основываться на принципах гласности, достоверности и бесповоротности приобретенных по ним прав. Все сделки, направленные на установление вотчинных прав, должны были совершаться только нотариальным порядком под страхом их недействительности.

Таким образом, принятие Гражданского уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменения в общественном строе не позволили реализовать проекты многих законов, в том числе и положения нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.

В результате революции в России в феврале 1917 г. главным органом в государстве стало Временное Правительство, за тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.

Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г., «О земле»[11], который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».

С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т. п. всех недвижимостей в городах[12]. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»[13] в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы.

В сфере промышленности советское правительство осуществляло национализацию отдельных отраслей, которая была в основном завершена в июне 1918 года. Госсобственность была закреплена на крупные и средние промышленные предприятия, железные дороги и их подвижной состав, морские и речные суда всех типов. Отмена частной собственности на названные объекты означала запрещение каких-либо сделок, направленных на их отчуждение.

В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам или фактическим владельцам, ввиду невозможности использования их Местными советами)[14]. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[15]

На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами». Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе.

Деление имуществ на движимое и недвижимое было официально в 1922 г. отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» употреблялся в науке только применительно к законодательству дореволюционному.

В 1990 г., в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости, проводится фактическое деление вещей на движимые и недвижимые.

В России сделки с недвижимостью составляют 90% гражданского оборота. Таким образом, недвижимость имеет особое значение для современного российского рынка.

В условиях современного рынка потребность в жилье мыслится как потребность обладать жильем на праве частной собственности. Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость – это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Право иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами является основой развития рыночного оборота. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости. С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным.

В российской практике решение вопроса собственности на недвижимость определяет наше будущее. Именно сделки с недвижимостью порождают в обществе наибольшее количество споров, связанных с правами сторон, и в первую очередь – с формированием эффективного класса собственников. В связи с этим законодатель, опираясь на практику применения ГК РФ по поводу отношений по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую куплю-продажу жилья.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ.

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является Жилищный кодекс, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

ГК РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права членов семьи собственника жилого помещения, в части второй содержатся положения о договоре найма жилого помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений, часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.

Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жилых помещений, установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно и т.д.

Ведомственные нормативные акты, принимаемые министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, подлежат применению только лишь в случае их государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официального опубликования в соответствии с указом Президента РФ от 21.01.1993 года и Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 года. При этом акты, не прошедшие государственной регистрации, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако компетенция их существенно ограничена.

За период после принятия нового ЖК сложилась правоприменительная практика, основанная на его нормах. Выявились достоинства и недостатки правового регулирования отношений по поводу жилых помещений. В основе всей этой системы, лежит положение, в соответствии с которым человек, проживающий в помещении, должен быть его собственником. Весь опыт развития человечества, вне зависимости от цивилизации, показывает основательность такого подхода.

Жилищное законодательство РФ основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством РФ, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством РФ отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.[16] При таком законодательном закреплении места и роли государства оно не только не гарантирует получение жилья, но и не гарантирует его сохранения, если семья, проживающая в этом жилье, попала в сложное экономическое положение, не гарантируется просто крыши над головой. К сожалению, жилые помещения маневренного фонда не решают этой проблемы.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

3) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством;

4) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. С гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до завершения расчетов после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. То есть после подобных расчетов граждане, которые не смогли погасить кредит или заем, выселяются не в общежитие, не в коммунальную квартиру, не в неблагоустроенное жилое помещение, а «в никуда», даже, если у них есть несовершеннолетние дети. Такая политика социального государства говорит скорее о его «антисоциальности»[17]. Но и эта задача при существующей величине маневренного фонда не может быть решена. Даже в Москве количество так называемых «ночлежек» совершенно недостаточно.

Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом, прежде всего по договору купли-продажи жилых помещений. Это одна из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, приводящая к многочисленным спорам и конфликтам.

В районных судах в 2009 г. жилищные дела составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2008 году – 13,5%), в том числе:

·          о выселении – 2,4% (46 тыс.), (в 2008 году – 2,2%) (45,6 тыс.));

·          иски, связанные с приватизацией жилой площади, – 1,7% (32,9 тыс.), (в 2008 году – 0,8% (16,6 тыс.)), то есть их количество возросло почти в 2 раза;

·          другие жилищные споры – 12% (229 тыс.), (в 2008 году – 10,5% (214,5 тыс.)), то есть прирост составил 6,8%, из них оплата коммунальных платежей – 24,2%, что в 2 раза меньше, чем в 2008 году – 51%. А у мировых судей количество споров, связанных с приватизацией жилой площади, и других жилищных споров выросло на 0,8% – 559,1 тыс., или 11,5% (в 2008 году – 10,7% (402,7 тыс.)), в основном за счет споров о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи (раздел 2 формы по гражданским делам)[18].

ЖК РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г., имеет важнейшее значение практически для всех граждан. Этот основополагающий в области жилищных отношений документ, безусловно, особо интересен для представителей бизнеса. Более того, у них есть повод взглянуть на некоторые его положения с позиции здоровой критики[19]. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90‑х гг. многие из граждан стали собственниками жилья. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Ни для кого, ни секрет, что стоимость жилой площади в Москве очень высокая, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. А связано это с тем, что квартира – это не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент. На сегодняшний день у мелкого и среднего инвестора нет более привлекательного способа вложения своих средств. В поисках подходящего способа получения прибыли большинство потенциальных инвесторов пришло к выводу, что инвестиции в недвижимость – доходный и безопасный инструмент. При положительной динамике, характерной для растущего рынка, вложения в недвижимость приносят большую прибыль, чем проценты по депозитам.

Если оценить сложившуюся на рынке ситуацию, очевидно, что вложения в недвижимость по степени доходности гораздо выгоднее многих других видов инвестирования, С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214‑ФЗ привлекательность такого инвестирования значительно возросла, что убедительно доказывает очередной скачок цен на квартиры в 2008 г.

К сожалению, большая норма прибыли, значительные объемы сделок, наличие огромного неудовлетворенного спроса, сложность финансового цикла в строительном бизнесе и другие факторы привлекли в этот вид предпринимательской деятельности значительное число различного рода мошенников. Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость[20].

В качестве примера приведем один из типичных случаев, В марте 2006 года гражданка В. вступила в потребительский кооператив «Ц», внеся туда в качестве паевого взноса 10000 рублей, еще 10000 ушло на вступительный взнос, страхование паевого взноса и членские взносы. За эти деньги ей обещали построить в ближайшем Подмосковье трехкомнатную квартиру. В сентябре 2006 года гражданка В. получила извещение о том, что проект строительства не удался и в 2007 году потребительский кооператив «Ц» не сможет предоставить ей квартиру. Она должна принять решение о выходе из кооператива «Ц» или ждать, когда ему удастся найти застройщика и вложить ее деньги в строительство. При анализе этого мошенничества выяснилось, что фактически были соблюдены все требования закона, при этом В. потеряла около 20000 рублей, если добавить к потерям банковский процент, который она могла бы получить, и самое главное, шесть месяцев времени, за которое стоимость жилья значительно выросла.

Из этого примера видно, что Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ не стал достаточно эффективным средством в борьбе с мошенничеством в жилищной сфере. С момента принятия Закона об участии в долевом строительстве ведутся споры о необходимости его изменения. В Государственную думу РФ было направлено не менее пяти разных законопроектов о внесении в него поправок. В итоге изменения в Закон об участии в долевом строительстве нашли отражение в принятом 18 июля 2006 г. Федеральном законе РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №111‑ФЗ.

Вновь принятый Федеральный закон предусматривает следующие новеллы. Установлено, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве[21]. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Представляется справедливым разделение правоотношений, имеющих различные каpуcы. Инвестиционная деятельность и удовлетворение потребностей в жилье должны иметь различные механизмы правового регулирования. Мировой опыт показывает, что решить жилищную проблему без привлечения средств приобретателей жилых помещений невозможно, но эти вложения не должны рассматриваться правом как вид инвестиционной деятельности. Приобретатель жилого помещения, удовлетворяющий свои личные потребности в жилье должен получать дополнительную правовую защиту.

Введено положение о том, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается[22]. Согласно этой норме в дальнейшем пресекается злоупотребление договором уступки права требования. Отметим, что ранее по этой схеме квартира могла быть переуступлена не один раз, в итоге обманутыми оказывались несколько граждан.[23]

То есть фактически законодатель снижает привлекательность для средних и мелких собственников инвестирования в долевое строительство. Попытка оправдать это борьбой с мошенничеством, выглядит не очень убедительно. Может, следует искать причину в величине нормы прибыли в этом секторе экономики? С другой стороны, если государство обеспечит возможность продавать и покупать эти права, инвестиционная привлекательность для мелких и средних вкладчиков будет сохранена. Такие отношения перестанут носить характер мнимых или притворных, что обеспечит им необходимую легитимность, в итоге снизит уровень криминализации.

С учетом внесенных изменений объектом долевого строительства признаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В законе четко установлены четыре формы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве: договор об участии в долевом строительстве; жилищные сертификаты; жилищно-строительные кооперативы; жилищно-накопительные кооперативы. Отметим, что и после принятия Закона об участии в долевом строительстве существовали так называемые «серые» схемы привлечения денежных средств граждан в обход закона, например, вексельная схема путем заключения предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Все они давали возможность застройщику получить деньги на строительство, однако дольщики взамен нередко получали лишь призрачные шансы на получение квартиры. Введение в действие новой редакции Закона об участии в долевом строительстве несколько расширило пути участия в долевом строительстве. Достаточно перспективными являются жилищные сертификаты, так как, покупая сертификат, гражданин приобретает право на часть площади квартиры. После того как дольщик выкупит 30% и более общей площади квартиры, застройщик обязан заключить с ним договор купли-продажи. В отличие от вексельной схемы в данной ситуации права дольщика защищены как Законом об участии в долевом строительстве, так и другим действующим законодательством[24].

Уточнены вопросы о качестве объекта долевого строительства и об ответственности застройщика за недостатки в качестве объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Установлено, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли не по его вине. И здесь мы видим тоже общее явление-усиление сильной стороны и ущемление публичных интересов. Многие граждане практически единодушно высказывают недовольство качеством строительных работ, да и не только в строительстве наблюдается снижение качества выпускаемой продукции, но общество не сформировало силы, которые бы этому препятствовали.

Достаточно подробно в новой редакции Закона об участии в долевом строительстве оговорены вопросы о передаче объекта долевого строительства: сроки, порядок предупреждения дольщика о предстоящей передаче объекта, сроки приема-передачи. Новым является установление последствий отказа дольщика от приема объекта. Так, если застройщик обладает достоверной информацией о том, что участник долевого строительства получил сообщение о предстоящей передаче объекта долевого строительства или такое сообщение возвращено в связи с отказом дольщика получить данное сообщение либо в связи с его отсутствием по им указанному адресу, застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт передачи квартиры и риск случайной гибели имущества перейдет к дольщику. Эта норма позволит соблюсти права остальных дольщиков на своевременную сдачу дома.

Предусматривается возможность расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора. Положения о расторжении договора были спорны до внесения изменений в закон, такими остались и после. В частности, если раньше застройщики говорили о возможных злоупотреблениях правом на односторонний отказ дольщиками, то теперь застройщики вполне могут воспользоваться им сами. Так, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту. По нашему мнению, в правах стороны договора уравняли, но при этом проблема до конца не устранена. Рассмотренный ранее пример подтверждает это.

Закон об участии в долевом строительстве дополнен статьей о способах обеспечения исполнения обязательств по договору, в частности, введено новое положение о поручительстве.

Одним из важнейших положений для застройщика является отмена нормы о солидарной ответственности банка и застройщика. Повторимся, что эта норма вызывала особое негодование застройщиков, так как ставила банки в невыгодное положение и последние отказывались от кредитования застройщиков. Это ключевое изменение в правоотношениях, отражает старую болезнь социализма: у нас главные любят за все переживать и ни за что не отвечать. Странно выглядит безответственность банка перед инвестором, вспомним, что в ипотечном кредитовании банки требуют полной ответственности квартирой на условиях риска, а не вины, да еще требуют дополнительного поручительства, а сами отвечать перед инвестором не будут, еще раз подчеркнем очень странное «правовое равенство» участников жилищных правоотношений.

Снижен размер неустойки за невыполнение обязательств участника долевого строительства и застройщика до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. При этом отмечено, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Почему и здесь ущемили права рядового гражданина по сравнению с другими участниками вообще, непонятно.

Исключением из общего порядка введения в действие изменений в Закон об участии в долевом строительстве являются изменения в ст. 23 относительно государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанная статья введена в действие с 01 января 2007 г. В законе уточнены права и компетенция уполномоченного органа в сфере долевого строительства, однако вместе с этим отметим, что на сегодняшний день этот орган так и не сформирован. В частности, по тем или иным вопросам в сфере долевого строительства полномочиями обладают Федеральная служба по финансовым рынкам. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Для достижения целей Закона об участии в долевом строительстве считаем необходимым скорейшее решение этого вопроса.

Внесены также изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, сокращены сроки регистрации договоров долевого строительства до 10 дней (кроме регистрации первого договора, здесь срок 30 дней), установлены основания для отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Изменения коснулись и Федерального закона от 6 октября 1999 г. №184‑ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» в части дополнения сферы полномочий указанных органов власти.

Анализируя изменения, внесенные в Закон об участии в долевом строительстве, можно отметить, что не все пробелы устранены, в частности, не установлен контролирующий орган в данной сфере, не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору и др. Несмотря на указанное, очевидно, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Энтузиазм по поводу этих изменений выглядит несколько надуманным. В сущности, еще раз усилена сильнейшая сторона вопреки публичным интересам и интересам слабейшей стороны. Прежде всего, финансовые агенты избавились от финансовой ответственности. Представляется более правильным законодательно убирать промежуточные звенья между застройщиком и инвестором, уменьшать «себестоимость» разрешительной системы на строительство жилых помещений.

Еще одним перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, является облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство. Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с жилыми помещениями, на сегодняшний день остаются очень важными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечеткий характер. Недостатки законодательства РФ зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Тем более, что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине, пришел широкий разброс точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.

К праву как таковому все чаще стали относить и судебную практику[25]. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, – все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов – юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.

  1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения

Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».

Действующий Гражданский кодекс РФ не только не преодолел этой негативной тенденции, а наоборот увеличил количество разновидностей договора купли-продажи доведя его до семи;

·          розничная купля-продажа (§ 2 гл. 30 ГК РФ);

·          поставка товаров (§ 3 гл. 30 ГК РФ);

·          поставка товаров для государственных нужд (§ 4 гл. 30 ГК РФ);

·          контрактация (§ 5 гл. 30 ГК РФ);

·          энергоснабжение (§ 6 гл. 30 ГК РФ);

·          продажа недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ);

·          продажа предприятия (§ 8 гл. 30 ГК РФ);

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права – граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.

Договор купли-продажи жилья:

1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.[26]

Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной.

Рассмотрим пример из практики:

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст. 167–169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян – добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 16 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.

Истица не лишена возможности судебной защиты своего права способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ – применением последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель – добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартира не может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который временно владел ею с согласия собственника.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В данном случае предмет спора – недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права, на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем. Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е., определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем. Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.

Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст. 54 ГПК основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, на основании п. 5 ст. 329 ГПК РФ судебные постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»)[27].

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением. Рассматривая судебную практику по защите прав добросовестного приобретателя жилого помещения, С.Ю. Макаров отмечает, что по прошествии трех лет с момента принятия Конституционным судом Российской Федерации Постановления от 25 апреля 2003 г. №6‑П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» можно с достаточным основанием говорить о том, как складывается практика рассмотрения судами общей юрисдикции соответствующих споров. В связи с этим стало очевидно, какие обстоятельства имеют наиболее важное значение в данных ситуациях и, соответственно, какими доказательствами необходимо оперировать для обоснования своей позиции по делу. Появилась определенность в том, какую позицию по делу нужно занимать и какую доказательственную базу следует формировать как для защиты интересов добросовестных приобретателей, так и для защиты интересов лиц, стремящихся добиться истребования спорного жилого помещения у добросовестного приобретателя[28].

Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.

  1.3 Правовая конструкция договора продажи жилого помещения

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими Федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖКРФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

В рамках одного законодательного акта – ГК РФ – жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относится к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Кроме всего прочего, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации (БТИ).

Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают ч. 2 ГК РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.[29] Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила[30]

Одним из элементов права собственности на жилые помещения, наряду с владением и пользованием, является право собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288ГКРФ). Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), Нормы о назначении жилых помещений содержатся как в Гражданском, так и в ЖК РФ. ГК РФ в п. 2 ст. 288 «Собственность на жилое помещение» определяет, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Статья 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» ЖК РФ содержит следующие требования.