Отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

1.         отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

2.         потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Все эти жесткие требования закона не могут обеспечить безконфликтность такой значимой гражданско-правовой сделки, какой является купля-продажа жилого помещения.

При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда встает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику – добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены. В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника – добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, в случае если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в, течение определенного времени.

В последние годы появлялись предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения, по замыслу авторов, должны были быть направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). По мнению А.Л. Маковского, в таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. и в случаях, когда это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.

Тем не менее, законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти воплотил данные идеи, приняв ФЗ от 30.12.2004 г. №217‑ФЗ «О внесении изменений в ст. 223 части первой ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Согласно закону п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. К таким случаям ст. 302 (ГК РФ) относит: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Учитывая значимость сделки купли-продажи жилых помещения усиление регулятивной роли государства следует приветствовать.

Изменение основ законодательства о собственности выглядело бы полумерой, если бы в этом же законе не была предусмотрена возможность компенсации. Глава V Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются, в случае если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.[38]

Отмечая в целом положительный характер этой новеллы, хотелось бы отметить две странности:

·          величина компенсаций меньше стоимости комнаты в коммуналке; Цена сделок купли-продажи жилых помещений действительно очень велика, возможно следовало бы использовать страховые схемы. Но это страхование должно основываться на серьезных прогнозных системах, а не повторять «ошибок» ОСАГО.

·          Законодатель ослабляя виндикацию вносит элемент неопределенности в спор между собственником и добросовестным приобретателем, это необходимо преодолевать путем обобщения правоприменительной практики.

2. Тенденции правоприменительной практики в сфере продажи жилых помещений

  2.1 Специфика приобретения жилого помещения по договору ипотеки

Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 года №28 в редакции от 8 мая 2002 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере:

1.         долгосрочное жилищное кредитование населения;

2.         кредитование жилищного строительства;

3.         государственная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Характерно, что эта Концепция определяет долгосрочный ипотечный жилищный кредит как «кредит или заем, предоставленные физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья…». Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду, прежде всего, кредитование под залог приобретаемого жилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловной ориентированности на слои населения со стабильными средними доходами. Похожая ситуация складывается и в регионах.

Ипотечное кредитование по своей экономической природе является финансовым инструментом, для банка, это способ заработать. Поэтому эффективность ипотечного кредитования полностью зависит от качества существующей финансовой системы. И то, что государству и обществу так и не удалось осуществить масштабное ипотечное кредитование, говорит об очень плохом качестве финансовой системы государства. Прежде всего, это плохое качество проявляется в низком платежеспособном спросе населения, а, как известно без него невозможно построение рыночных отношений, частью которых являются ипотечные правоотношения.

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье[39].

Сегодня опыт многих стран говорит, что решение вопросов обеспечения населения жильем, связано с развитием ипотеки. В современных условиях России, когда государство постепенно отказывается от передачи жилья в собственность своим гражданам на безвозмездной основе, ипотека является перспективным способом приобретения жилья в собственность. Особенно актуальна ипотека для молодых людей, которые неплохо зарабатывают, но не могут накопить большую сумму на его приобретение сразу.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке субъектов инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются государственная регистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание определенных технологий привлечения средств, особенный подход к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д.[40]

На начальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования свои ипотечные программы существовали лишь у ограниченного числа банков со значительным участием иностранного капитала. Сегодня должны быть упомянуты и в первую очередь заслуживают внимания ипотечные программы следующих банков: Сбербанк России, Дельта-Кредит банк, Райффайзенбанк, Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Промэнер-гобанк. Фора-банк и некоторые другие. Если анализировать актуальные банковские ипотечные программы и приводить их, что называется, «к общему знаменателю», то можно заключить, что ипотечные кредиты на приобретение жилья предоставляются как в рублях, так и в иностранной валюте. Фиксированная ставка банковского процента колеблется от 8,55 до 17% годовых. В то же время ставка банковского процента в валюте составляет от 8 до 12%. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что в условиях постоянного роста цен на жилье, люди, взявшие ипотечный кредит, скажем, в начале 2004 года под фиксированную ставку в 15% годовых уже оказались в выигрышном положении, так как цены на жилье с того времени выросли в Москве в среднем на 26%. Однако такой доход стоит признать во многом виртуальным в связи с отсутствием возможности у заемщика распоряжаться жильем, обремененным залогом, по своему усмотрению.

Так что же такое ипотека? Это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенностью данного вида залога является то, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28, отмечается, что долгосрочное ипотечное жилищное кредитование должно стать основным способом решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Создана специальная (достаточно многочисленная) государственная структура ипотечных агентов.

К функциям агентств относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 года №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»[41] был учрежден основной, по замыслу законодателя, участник вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. В деятельности данной организации, как нигде более, проявляется роль государства в создании национальной системы ипотечного жилищного кредитования.

Агентство действует в форме открытого акционерного общества, 100% уставного капитала которого находятся в собственности государства в лице Министерства имущественных отношений РФ. Государственная поддержка ипотеке выражается в предоставлении Агентству государственных гарантий при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Данная деятельность осуществляется на основе постановления Правительства РФ от 27 декабря 2004 года №846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»[42]. Привлеченные с рынка средства Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для заемщиков условиях. Средняя сумма кредита, рефинансируемого Агентством, составляет 369 тысяч рублей, срок -20 лет, ставка – 14% годовых. По данным Агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тысяч рублей.[43].

Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг рассматривается в качестве одного из главных направлений деятельности операторов вторичного ипотечного рынка. Нужно заметить, что законодатель существенно расширил субъектный состав рынка ипотечных ценных бумаг. Изначально, при разработке пилотных программ ипотечного жилищного кредитования в России при непосредственном участии иностранных, в частности американских специалистов на вторичном рынке ипотечных кредитов предполагалась деятельность очень ограниченного числа субъектов – агентств ипотечного кредитования, которые должны были выкупать у первоначальных кредиторов (банков) выданные ипотечные кредиты, тем самым, осуществляя рефинансирование. Теперь субъектами рынка выступают ипотечные агенты, определение которых содержится в статье 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152‑ФЗ в редакции от 29 декабря 2004 года «Об ипотечных ценных бумагах» кредитные организации в отношении облигаций с ипотечным покрытием, а также любые лицензированные в сфере инвестиционной деятельности коммерческие организации в отношении ипотечных сертификатов участия.[44]

Одно плохо, нет результата. Банки слушают рекомендации, но подчиняются Центральному банку, а у населения нет платежеспособности. Договор ипотеки – это фактически долговременная, часто на несколько десятков лет, программа согласованных усилий сторон договора по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантируемые надежным обеспечением – недвижимостью.

Для заемщика-залогодателя это практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости, которая в этом случае сама является обеспечением своего развития.

Как отмечалось выше, одной из главных проблем современной российской системы ипотечного жилищного кредитования выступает дороговизна предлагаемых населению ипотечных кредитов. Сегодня такие кредиты выдаются на 15–50 лет с процентной ставкой от 8,55 до 17% годовых в рублях. При этом сумма кредита может составлять от 5 до 200 тысяч долларов США. Отношение размера платежа по кредиту к месячному доходу – 30–40%. Кредитные организации в целом свободны в определении условий кредитования и ориентируются, прежде всего, на кредитный спрос. В этой связи, конечно, очень важна роль государства в формировании и регулировании ипотечного рынка.

Ипотечное кредитование отличается от обычного большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 – 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

Положение усложняется отсутствием государственных прогнозных систем и культуры планирования на длительную перспективу. В результате ошибок при проведении приватизации «съеден» кредит общественного доверия, люди и общество живут одним днем. В последнее время очень много говорится о необходимости развития ипотеки, в том числе и высшими руководителями государства.

По данным социологов, в улучшении жилищных условий нуждаются 60% российских семей. Однако, по самым оптимистичным оценкам, сейчас ипотекой пользуются лишь около 4% покупателей жилья.

Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования очевидны:

·          возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

·          получение налоговых льгот по кредиту на весь срок кредитования;

·          обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;

·          размер ежемесячных платежей по кредиту может быть зафиксирован

·          в договоре и не будет меняться в случае роста цен на недвижимость или роста процентных ставок на рынке банковских услуг;

·          в условиях постоянного роста цен на недвижимость её покупка является доходным способом размещения капитала.

Однако только ли преимущества есть у ипотеки? Как развивается ипотека в России? Каков реальный механизм данного способа приобретения жилой недвижимости? Какие проблемы возникают в процессе подготовки, заключения и исполнения договора ипотеки и иных связанных с ним договоров? Попробуем рассмотреть эти вопросы в данной работе.

Залог в России традиционно занимает доминирующее положение среди других способов обеспечения, исполнения обязательств. Это обусловлено целым рядом причин, а именно:

·          высокая инфляция;

·          сформировавшаяся в этих условиях кредитная система;

·          низкая правовая культура и др.

Особое место отводится залогу недвижимости – ипотеке, а среди них выделяется ипотека жилья.

Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике. В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что способствует в свою очередь увеличению ВВП страны, а также влияет на смежные отрасли. На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты, а принимаемые к ним поправки и новые законопроекты призваны выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки.

Проблема в том, какая ипотечная система будет признана оптимальной и что будет положено в основу критерия оптимальности:

·          очередное «скорейшее формирование класса собственников»;

·          продление острейшего жилищного кризиса, обеспечивающего небывалую норму прибыли;

·          или преодоление жилищного кризиса и решение острейшей социальной проблемы.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85–90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга).

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена[45].

Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 25–35% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30–33% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами[46].

Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем, в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие).

Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем, как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.

Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых[47]. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.

Уже отмечалась необходимость реформирования финансовой системы государства не позволяющая нормально функционировать ипотечным правоотношениям. Одним из таких негативных явлений является «черный нал» – в сложившихся финансовых условиях очень многие работодатели и работники предпочитают вести расчеты без официального оформления. В таких условиях проводить андерайтинг практически невозможно.

Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие, прежде всего, на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года №28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других,

Следует отметить большую активность банковских структур в стремлении поучаствовать в ипотечных программах:

Так, ипотечная программа Райффайзенбанка (RaiffeisenBank) определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области. То же самое можно сказать о программе Внешторгбанка, Росбанка, Абсолют банка, Городского ипотечного банка.[48] Исходя из сформулированных в этих ипотечных программах требований к заемщику, последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна из-за значительного кредитного риска. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывают наличие гражданства в своих программах. Это относится, например, к Банку Москвы, Национальной ипотечной компании. Русскому ипотечному агентству, которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам России при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области, а в некоторых случаях даже при отсутствии такой регистрации. Так, в Сберегательном банке России для потенциального заемщика, не являющегося жителем Москвы и не имеющего постоянной регистрации в Москве, необходима справка из местного отделения Сбербанка по месту постоянной регистрации о том, что банк не возражает против того, чтобы указанный гражданин получил кредит на приобретение квартиры в Москве.

Это объясняется достаточно просто – ипотечные схемы России продолжают оставаться самыми выгодными в мире для банков, при этом они абсолютно ликвидны в отличие от других кредитных операций. Обеспечение исполнения обязательств через солидарную ответственность поручителей и созаемщиков при весьма странном отказе банков от своей солидарной ответственности совместно с застройщиком перед инвесторами, что еще более усиливают сильнейшую сторону и ослабляет слабую. Такое поведение законодателя подрывает у общества веру в закон, снижает уровень правосознания, формирует правовой нигилизм.

  2.2 Переход права собственности на жилое помещение по договору продажи и его государственная регистрация

Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие)[49]. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.З ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие – как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»[50]. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально – определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма СТ.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно СТ.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.

Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность[51]. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи – принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача жилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит. Передаточный акт служит доказательством исполнения договора продажи жилого помещения. В результате передачи первоначальный обладатель жилого помещения (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Как правило, передаточный акт составляется одновременно с вручением жилого помещения либо непосредственно после такой передачи. Только после передачи жилого помещения и подписания передаточного акта продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию данного жилого помещения. Норма Ч. 2 СТ.556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Одно из исключений из этого правила содержит норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определён и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения обязанности продавцом передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость – предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Практически, риск случайной гибели имущества в договоре продажи жилого помещения означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несёт продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими, С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества.

Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 и др.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативные правовые акты РФ и субъектов РФ. Введение госрегистрации прав на недвижимое имущество вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения гласности и публичности оборота недвижимого имущества.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание (justa causa) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы – в том числе и договоры (ст. 13,17).

Вместе с тем нормы п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения прав, подлежащих государственной регистрации. Таким моментом является госрегистрация соответствующего права, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли – продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода нрава собственности от продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права.

Несмотря на обязательность государственной регистрации вещных прав и обременении на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации она не имеет правоустанавливающий характер. Тем не менее, в соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой – обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п. 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2О9 ГК РФ).

Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц»[52]. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый – в отношениях с третьими лицами, а второй – по отношению к продавцу. Действительно, буквальное толкование указанной нормы дает повод для такого утверждения, но ни О. Козырь, ни П.В. Крашенинников не определяют, с какого же момента происходит переход права собственности во внутренних отношениях (между сторонами).

Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.

В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору – момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.

С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права – квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права – комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»[53] создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе). Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:

·          право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);

·          отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»[54]. Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Такой порядок сделок с жилыми помещениями остался на Украине.

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.

На практике очень часто, для увеличения надежности сделки ее доказательственности, стороны прибегают к нотариальному заверению договора купли-продажи жилых помещений. Это объясняется большой стоимостью таких сделок и их социальной значимостью для сторон. Уместно вспомнить высказывание Карбюзье, что «…комфорт человеческой жизни на восемьдесят процентов определяется качеством его жилья». Относительно обязательности нотариального заверения договора купли-продажи жилых помещений, думается здесь особенно справедлив общий подход гражданского права – собственник всегда действует разумно и чем меньше его будут принуждать, тем больше шансов у него стать эффективным собственником.

В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение».

Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста[55].

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.

Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.

Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.

Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее – Регламент). Сразу видно, что над ним поработали основательно – весь этот кодекс чиновников-регистраторов, несмотря на убористый шрифт, занимает шесть газетных полос А2. Зато все строго расписано буквально по минутам, рублям и квадратным метрам. Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной – 1 день.[56]

В конце параграфа приведем пример из судебной практики показывающий важность и полезность процедуры государственной регистрации права собственности на жилые помещения.

Завершено рассмотрение гражданского дела по иску жителя Тверской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Мировой судья судебного участка №1 г. Конаково рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Т. к гражданке З. о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком.