Договор долевого участия в строительстве

Министерство образования Российской Федерации

Академия права и управления

Челябинский филиал

Факультет управления

Контрольная работа

По дисциплине: Риэлтерская деятельность: экономика, организация, управление

Тема: Договор долевого участия в строительстве

 Выполнила: Касаткина Н.Н.

студентка группы ГМУ-530з

Проверила: Патрушева Е.С.

Челябинск

2008/09 учебный год

Содержание

Введение

1.  Общие положения договора долевого участия в строительстве

2.  Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

3.  Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Заключение

Список литературы

Введение.

С начала 90-х годов в нашей стране, уходящей от централизованного государственного финансирования жилищного строительства, появилась новая форма вовлечения средств в эту отрасль - договор долевого участия в строительстве. Новая форма отношений обладает рядом преимуществ - это и возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения, и поэтапная оплата (в большинстве случаев), и затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% .

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

До недавнего времени остро стояла проблема правового регулирования долевого участия в строительстве. С вступлением в силу 31 марта 2005г. Законом об участии в долевом строительстве, эта проблема была разрешена, что сделало данный договор одним из конкурентов для иных форм финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

Сегодня квартиры в новых домах весьма популярны, поэтому договор долевого участия в строительстве является актуальным, как один из способов приобретения жилья.

Цель данной работы – выявить особенности договора долевого участия в строительстве, его преимущества и недостатки.

Исходя из цели работы, были поставлены следующие задачи:

- дать характеристику договору долевого участия в строительстве;

- выявить особенности государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;

- выяснить какие проблемы возникают при заключении договора долевого участия в строительстве;

- сделать выводы по проделанной работе.

Предметом работы является договор долевого участия в строительстве. Объект работы – недвижимое имущество и строительство.

Работа состоит из введения, основной части и заключения. Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель, задачи, предмет и объект исследования. Основная часть состоит из трех глав и посвящена изучению поставленной проблемы. В первой главе раскрыты правовые особенности договора и его условия, вторая глава посвящена государсвенной регистрации договора долевого участия в строительстве, в третей главе говорится о мошеннических схемах со стороны застройщика. В заключении сформулированы основные результаты работы.

При написании контрольной работы были использованы учебники по недвижимости и нормативно-правовые акты.

1. Общие положения договора долевого участия в строительстве.

 

С 01.04.2005г. вступил в силу ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), действующий в настоящее время в редакции ФЗ от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ7. Закон об участии в долевом строительстве:

ü   регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

ü   устанавливает основания, условия возникновения и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

ü   устанавливает гарантий защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства6.

Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов за причиненные гражданину убытки.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после (получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, такой регистрации. Договор должен содержать:

1)    определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2)    срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)    цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)     гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий такой, договор считается незаключенным.

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, т.е. размер денежных средств подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случай и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжений договора в судебном порядке.

Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщикунеустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного, платежа за каждый день просрочки5.

Из установленных законом о долевом участии в строительстве требований, к застройщику усматривается, что:

•       застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц;

•       застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строителъстве;

•       только застройщик или лицо, действующее от его имени по поручению, вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;

•       для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства6.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи, участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство (создание) многоквартирного домаи (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)соразмерного уменьшения цены договора;

 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков5.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке, вправе отказаться от исполнения договора и застройщик обязан возвратить денежные средства, уплачённые участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Общие положения, регулирующие вопрос расторжения гражданско-правовых договоров, содержатся в гл. 29 ГК РФ. Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора возможно в следующих случаях:

•   по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

•   по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон такое соглашение должно быть совершено в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно оно будет являться документом, подтверждающим расторжение договора и прилагаемым к заявлению о регистрации расторжения договора.

При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке обе стороны договора должны быть осведомлены о его расторжении7.

Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд8.

2. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства)2. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве необходимо предоставить следующие документы:

Если заявитель – инвестор:

·           заявление;

·           нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;

·           нотариально заверенную копию инвестиционного договора;

·           нотариально заверенную копию проектно-сметной документации строительства объекта недвижимости в части, содержащей поэтажную планировку строящегося объекта (где должно быть обозначено помещение, подлежащие передачи дольщику).

Если заявитель – участник долевого строительства:

·           заявление;

·           нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве.

Помимо вышеперечисленных документов при регистрации договора с первым дольщиком дополнительно представляются:

разрешение на строительство, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ;

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

 проектная декларация4.

Проектная декларация в соответствии со ст. 19 Закона о долевом строительстве включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекрммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган исполнительной власти, осуществляющий в соответствии со ст. 23 Закона о долевом строительстве контроль и надзор в области долевого строительства.

Информация о застройщике должна содержать сведения:

ü   о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме работы застройщика;

ü   о государственной регистрации застройщика;

ü   об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

ü   о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

ü о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

ü о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства, должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

•    о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

•    о разрешении на строительство;

•    о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

•    о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

•    о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

•    о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

•    о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

•    о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

•    о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

•     о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

•    о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

•    о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

•     об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров7.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве7. Свои особенности имеет и регистрация права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия в строительстве. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

1)  заявление;

2)  документ об уплате государственной пошлины;

3)  документ, удостоверяющий личность заявителя (ксерокопию), либо при подаче документов представителем: документ, подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также ксерокопию документа, удостоверяющую личность заявителя;

4)  договор долевого участия в строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия в строительстве;

5)  ксерокопия первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;

6)  документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации, застройщика с приложением печати указанной организации;

7)  проектная документация, отражающая размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии;

8)  нотариально удостоверенная копия Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если оно имело место.

Документы перечисленные в п. 5-8, предоставляет фирма-застройщик, она составляет «основной пакет». Затем дольщикам, которые сами решили зарегистрировать свое право собственности, остается только предоставить подлинник своего договора, его нотариально заверенную копию и ксерокопии всех листов паспорта4.