Навигация
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
40972
знака
0
таблиц
0
изображений
2. Махинации с договорами долевого участия в строительстве
К сожалению не всегда заключая договор можно оставаться уверенным, что все условия договора будут соблюдены и через определенное договором время квартира перейдет в собственность участника долевого строительства. Нередко строительные компании используют различные комбинации, которые являются прямым нарушением договорных обязательств. Я предлагаю рассмотреть их более подробно.
1. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов. Несоблюдение сроков сдачи означает - подписание акта Государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства, «де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев; второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье — время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентств недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2005г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2005г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, буду готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.
Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного клиента откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На начало 2005г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация — 1-1,5 года; само строительство: панельный дом — 8-10 месяцев, кирпично-монолитный — 1-1,5 года;
процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3-4 месяца; оформление документов — 0,5-1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
2. Невыгодные условия оплаты
К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Остановимся на этих вопросах подробнее.
• выяснение реквизитов компании
В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (необходимо сравнить его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также, банковские реквизиты (необходимо иметь в виду, что по ныне действующему законодательству юридическoe лицо может иметь несколько счетов в разных банках).
• валюта и вид оплаты
Рассчитываться наличными долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк. Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ.
Чтобы избежать, комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением всех подтверждающих документов (необходимо сразу сделать с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).
• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию
На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли, определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента - ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда.
• проплата официальной суммы и «боковика»
В данном случае стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму - в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/м2 на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/м2 - оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить) «страховика». Возможен также вариант «страховка», т.е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться - это простая, ничем не обеспеченная бумажка.
Похожие работы
... юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной ...
... записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение[26]. Инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм – ...
... в сфере практического применения Закона. Это, на наш взгляд, являются непосредственной задачей наших законодателей на ближайшее время. ГЛАВА 3. Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с некоторыми гражданско-правовыми обязательствами Актуальность вопроса о соотношении договора участия в долевом строительстве с другими гражданско-правовыми обязательствами, ...
... самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон. В отдельной главе настоящей работы будет рассмотрена правовая природа договора участия в долевом строительстве жилья. Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое ...
0 комментариев