Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда

1.2. Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

1.2.1. Стороны договора

На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.

Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями[37].

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма.

За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[38], предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формы удовлетворения жилой потребности граждан, как «коммунальное жилье».

Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их комплекции (п. 1 и п. 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляет департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.).

Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.

В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК). Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162, 167 ГК), Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается на основе Типового Договора, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.

В практике встречаются случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключается в устной форме. Гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и получает от нее ключи от квартиры. Такие действия свидетельствуют о заключении между сторонами договора найма жилого помещения.