Цена договора

1.2.4. Цена договора

Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленным жилищным законодательством (п. 1,3 ст. 682 ГК).

Норма ст. 682 ГК гарантирует нанимателям гибкую регламентацию размера платы за жилое помещение, в том числе установление ее максимального размера. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Определение размера платы – право обеих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размеры платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 682 ГК).

Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилого фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем централизованно на основе методики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг, нос одновременным предоставлением гражданам компенсаций (субсидий) на оплату этих платежей.

Согласно «Положению о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг[40]», утвержденному постановлением правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 п. 1, компенсация предоставляется гражданам органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Постановление Правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения[41]» п. 1, признано целесообразным продолжить реформирование правоотношений в жилищно-коммунальной сфере и системы управления жилищным фондом, обеспечивая при этом адресную защиту населения.

Увязывать изменение платы за жилье и коммунальные услуги с системой мер по социальной защите малоимущих граждан, уровнем дохода населения и реализацией мероприятий по снижению издержек жилищно-коммунальных услуг. При не внесении нанимателем «Квартирной платы» в установленный срок, она взыскивается по исполнительной нотариуса (ст. 35 Основ законодательства о нотариате[42]). Все вышесказанное, касающиеся платы по договору социального найма мы можем представить отдельно в схеме № 2.

Схема 2. Плата по договору социального найма жилого помещения.

1.2.5. Права и обязанности сторон.

Действующее жилищное законодательство и гражданское определяют договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

Основной обязанностью наймодателя по договорам социального найма и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ГК; ст. 51 ЖК). Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 676 ГК). Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК).

Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременного ремонта жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта (ст. 143 ЖК). При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю, либо могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом от 9 января 1996 г. «О защите прав потребителей[43]», если наймодатель – юридическое лицо; либо индивидуальный предприниматель.

Пленум Верховного суда РФ в постановлении № 7 от 17 января 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей определил, что отношения, реализуемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг, по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК).

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма; обусловленные социальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только для проживания, обеспечение сохранности жилого фонда и поддержание его в надлежащем состоянии (ст. 687 ГК). Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить плату за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и при дворовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешений наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние (2.2. ст. 678 ГК, 2.3. ст. 84 ЖК).

По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (с. 60 ЖК); право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК); право на обмен жилых помещений (2.1. ст. 67 ЖК); право сдачи помещения в поднаем (ст. (76 ЖК) и ряд других.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором (п. 2 ст. 677 ГК). На вселение несоршеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК). Обязательным условием такого вселения является соблюдение требований законодательства о норме площади жилой на одного человека, кроме случаев вселения несоршеннолетних детей.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Закон не уточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В него могут входить не только супруг, дети, родители, иждивенцы, но и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельских или иных отношениях.

Жилищный кодекс иначе решает вопрос вселения иных граждан в занимаемое нанимателем жилое помещение по договору социального найма. Круг их сужен: это – супруг (супруга), дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица. В соответствии с 2.2. ст. 53 ЖК иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведет общее хозяйство. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Исключение, как и в договоре коммерческого найма, составляют несоршеннолетние дети (2.1. ст. 54 ЖК).

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательством (2.2. ст. 53 ЖК).

В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3 ст. 677 ГК). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждан допускается только на основании заключенного с нанимателем договора о несении такой ответственности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).