Предмет договора

1.2.2. Предмет договора

Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако. Как предусмотрено законодательно для каждого договора найма предметом может являться жилой дом. Квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК).

Возможны случаи заключения договора найма и на часть квартиры – одну или несколько комнат, но не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ч. 2 ст. 52 ЖК).

 Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор). Жилая комната – обособленная стенами часть помещения, предназначенная и используемая для проживания.

Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади. Социальная норма площади жилья равна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов (ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[39]).

Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв.м., наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Гражданин, которому предоставлено жилое помещение, обязан в течение 15 дней после получения выписки из решения органа исполнительной власти заключить договор на право пользования жилым помещением с собственником этого жилого помещения, либо уполномоченным или органом. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в домовой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума (Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» ст. 7 и ст. 8).

Сказанное в данном параграфе о предмете договора найма можно выделить следующий схемой.

Схема 1.Предмет договора найма жилого помещения.

1.2.3. Срок договора.

Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение в любой его разновидности. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указанного срока действия, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление нового договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечении срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанности на сдавать помещение в наем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещение убытков, причиненным отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продолжения договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель на вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма (п. 2, 3 ст. 684 ГК).

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок – до одного года (п. 2 ст. 683 ГК).

Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен прав включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих, временных жильцов и поднанимателей (ст. 679, 680, 685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора (п. 2 ст. 687 ГК). Но по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть носителем полного комплекса прав и обязанностей, предусмотренных законом для нанимателя в таких правоотношениях.