Стоимость работ и порядок оплаты по договору строительного подряда

2.4 Стоимость работ и порядок оплаты по договору строительного подряда

В статье 709 ГК РФ определены требования к стоимости работ по договору подряда. Обычно в договоре указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Во многих случаях при составлении сметы используют установленный минимальный размер оплаты труда, увеличивая его в соответствии с квалификацией и разрядом рабочих, выполняющих работы. В сметную стоимость строительного подряда включаются также строительные и расходные материалы подрядчика, используемые при выполнении работ. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Если заказчик не исполнил обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику. Подрядчик имеет право на удержание в соответствии со статьями 359 и 360 ГК РФ за результат работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

Подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо, после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.

Если результат работы не был достигнут, либо достигнутый результат оказался с недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре подряда использования, а при отсутствии в договоре соответствующего условия не пригодным для обычного использования, по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик вправе потребовать оплаты, выполненной им работы.

Одним из востребованных в настоящее время является строительство жилья. Большое влияние на оценку рыночной стоимости таких строительных работ оказывают следующие ценообразующие факторы:

- общая экономическая ситуация в стране, регионе и районе оценки;

- инвестиционный климат;

- характеристика населения и его платежеспособный спрос;

- наличие или отсутствие рынка долгосрочных кредитов;

- тенденции развития местности;

- стоимость и характер застройки земельного участка;

- близость к транспортным магистралям;

- наличие или отсутствие систем водоснабжения и отопления;

- наличие или отсутствие вредных экологических факторов;

- характеристика соседних объектов;

- наличие или отсутствие социальной инфраструктуры района: школы, больницы, спортивные сооружения и т.п.;