Юридична характеристика договору приватного найму житла

3. Юридична характеристика договору приватного найму житла

Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з досягнутої сторонами угоди, а фактичні дії відбуваються після того, як угода здійснилася, приватний найм необхідно визнати консенсуальним договором. Він також є відплатним, тому що з однієї сторони наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права і обов'язки наймача.

4. Істотні умови договору

Умови договору найму житлового помешкання в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, встановлюються угодою сторін. Проте для виникнення між сторонами правових зв'язків необхідною і достатньою є угода з усіх істотних умов. У договорі приватного найму такими є: предмет, ціна і строк.

Предметом зазначеного договору може бути окрема квартира або інше ізольоване помешкання (частина квартири), а також одноквартирний житловий будинок або його частина. Допускається здавання в найм неізольованого помешкання (кімнати, з'єднаної з іншою кімнатою спільним входом, а також частини кімнати). Якщо, наприклад, громадянин приватизував квартиру, то хоча жодна кімната в ній не є ізольованою, власник не позбавлений права здати частину цієї квартири в найм. Досить поширене і поселення в приватизовані квартири «куткових» мешканців (наприклад, студентам або відпочиваючим здається не кімната, а закуток), тобто здача в найм частини кімнати. Наймач житла в багатоквартирному будинку поряд із правом користування житлом має право користуватись і майном, яке обслуговує будинок.

Основною вимогою до якості житла є придатність його для проживання, яке визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто помешкання повинно бути включене до складу житла, відповідати вимогам будівельних норм і правил, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам і т. д. Здача житлових приміщень в найм на умовах договору приватного найму не обмежується нормами житлової площі.

Оскільки помешкання має бути придатним для постійного в ньому проживання і за розміром відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством, то не можуть бути самостійним предметом договору найму житла приміщення, непридатні для проживання (підвали, гаражі і т. п.), а також підсобні помешкання (наприклад, кухня, коридор, комора).

Плата за користування жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться, окрім квартирної плати, відповідно до затверджених в установленому порядку тарифів і не є оплатою за користування житлом, її необхідно розглядати як умову самостійного договору, хоча обов'язок витрат на них може бути покладено на будь-яку сторону.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити їх.

Зустрічаються випадки, коли при здачі в найм житлових помешкань їх власник надає наймачу у користування меблі й інше майно. Він може надавати послуги по прибиранню помешкання, готуванню їжі для наймача й ін. Подібного роду послуги не входять у предмет договору найму житла, а тому оплачуються самостійно.

З огляду на те, що житлове помешкання передається - іншій особі в тимчасове користування, обов'язковим елементом договору про його передачу стає строк. Проте звідси не випливає, що період дії договору повинен бути обов'язково визначений у ньому самому.

Існують строкові договори, тобто такі, що чітко визначають термін їхньої дії. їх тривалість залежить від домовленості сторін. Договори найму житла бувають і такими, в котрих взагалі не визначається термін їх дії. Як і у всіх інших подібних випадках, у безстрокових договорах по здачі майна в найм кожний із контрагентів у будь-який момент може зажадати його припинення. Проте з огляду на те, що майно, отримане в користування, повинно більш-менш довгостроково обслуговувати відповідні потреби, закон встановлює строк для попередження іншої сторони про намір припинити дію договору тривалістю в 3 місяці (ч. З ст. 168 ЖК).

Істотними вважаються і всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди. Наприклад, умова про можливість здійснення перепланування помешкання.

5. Форма договору

Договір приватного найму житлового приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у звичайній письмовій формі з наступною реєстрацією його у відповідному органі (виконавчому комітеті місцевої Ради або в органі управління, що ним утворюється, правлінні житлово-будівельного кооперативу і т. д.). Недотримання вимог про письмову форму договору, а також умови про його реєстрацію не зумовлює недійсність договору, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК такі наслідки настають у випадках, прямо зазначених законом. Проте недотримання простої письмової форми позбавляє сторони права, у випадку суперечки, посилатися на підтвердження наявності угоди на показання свідків (ст. 46 ЦК). Доводити наявність договору й окремих його умов у таких випадках можна тільки за допомогою письмових доказів або іншим шляхом. Наприклад, прописка, яка сьогодні хоч і скасована, але при її наявності може бути письмовим доказом договору1.

Договір як документ повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.