Форма

7. Форма

Житлові зобов'язання в будинках місцевих Рад або відомств потребують письмового оформлення (ч. 1 ст. 61 ЦК). Вони повинні оформлятися ордером, фінансовим особовим рахунком, а також письмовим договором. Ця вимога на практиці найчастіше не дотримується, і справа обмежується лише тим, що відповідно до ордера наймодавець фактично надає, а наймач фактично займає виділене йому житлове помешкання. Такі дії аж ніяк не складають односторонніх угод наймодавця і наймача. Кожен з односторонніх правочинів, навіть якщо вони взаємозалежні, відбувається самостійно і породжує певні юридичні наслідки незалежно від іншого. Тим часом наймач не міг би поселитися в житлове помешкання, якби воно не було надано, як і наймодавець надає помешкання лише за вимогою наймача, який бажає в ньому оселитися. Тому фактичне вселення, не супроводжуване письмовим договором, є теж договір, хоч йому і не надано необхідної форми. Оскільки ж письмова форма в цьому випадку не складає умови дійсності договору, а факт його укладання з очевидністю випливає із факту заняття житлового помешкання і відкриття наймачу фінансового особистого рахунку, існування договору не може бути поставлено ні під який сумнів.

Щодо письмової форми цього договору (ст. 61 ЖК), то не можна не погодитися з думкою В.Ф. Маслова, який стверджував, що письмова форма тут не розглядається як обов'язкова умова виникнення договірних відносин. Цією умовою є ордер та факт вселення громадянина у вказане житлове приміщення. Як наслідок, письмовий договір лише обертає у цивільно-правову форму вже ті відносини, що виникли з найму житлового приміщення, та є засобом інформації сторін про їх права та обов'язки.

Особистий рахунок - бухгалтерський документ, допоміжний стосовно договору найму житлового помешкання, і він служить в основному для розрахунків між наймачем і наймодавцем. Таким чином, його відкриття є одностороннім актом наймодавця, що не може замінити двостороннього договору найму житлового помешкання. Проте в тих випадках, коли через будь-які причини не був укладений письмовий договір найму житла, наданого громадянину в користування, відкриття особистого рахунку може бути одним із доказів, що підтверджують укладання сторонами договору.

8. Порядок укладання договору та внесення змін

Договір соціального найму - це двосторонній правочин, а тому для його укладання потрібна угода сторін. Щоб сторони могли досягти згоди і тим самим укласти договір, необхідно, щоб одна із них зробила пропозицію про укладення договору, а інша - прийняла цю пропозицію. Тому укладення договору проходить дві стадії. Перша стадія називається офертою, а сторона, що робить пропозицію укласти договір, оферентом. Друга стадія називається акцептом, а сторона, що приймає пропозицію, - акцептантом. Договір вважається укладеним, коли оферент одержить акцепт.

Вважається, що в договорі соціального найму житла офертою є видача ордера, а акцептом - вселення його отримувача в запропоноване житло. Розглянемо більш детально ці елементи.

Відомо, що за своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення є особливим адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого виданий ордер, і членам його сім'ї в користування для проживання жиле приміщення, зазначене в ордері. Але мало хто звертає увагу на те, що ордер водночас містить в собі і пропозицію укласти договір найму житлового приміщення, яке зазначено в ньому. На нашу думку, видача громадянину ордера і є офертою (пропозицією), що спрямована на укладення відносин з соціального найму житла. На користь цього говорить наступне. Ордер містить в собі всі елементи (ознаки) оферти. По-перше, пропозиція отримати зазначене житло адресована конкретній особі. По-друге, ордер вміщує пропозицію та досить визначено виражає намір власника (держави чи громадської організації) укласти договір з адресатом, якщо останній прийме цю пропозицію. Більше того, враховуючи той факт, що ордер є дійсним протягом ЗО (при міжгороднім обміні - 60) днів, можна стверджувати, що маємо справу з офертою, що зроблена з вказівкою строку для відповіді (стаття 155 ЦК). По-третє, ніким не піддається сумніву те, що ордер є підставою для укладення договору соціального найму житла. На це вказує і ст. 61 ЖК. Проте у науці цивільного права є кілька точок зору про ступінь співвідношення ордера та договору найму житлового приміщення. Перша виходить з того, що підставою виникнення прав наймача на надане йому житлове приміщення є відповідний адміністративний акт - ордер. Друга вказує, що цей акт сам по собі не є підставою виникнення прав на житло, але надає наймачу лише право вимагати укладення договору найму відповідного житлового приміщення. Права ж та обов'язки наймача, у тому числі й право на отримання передбаченого у адміністративному акті приміщення, випливають лише з укладеного сторонами договору. Третя - право користування житловим приміщенням виникає зі складної юридичної процедури, якою є поєднання адміністративного акту та укладеного на його підставі договору житлового найму.

Тут потрібно уточнити. Вище вже йшлося про багатопонятійне значення договору. Одне з понять договору вказує, що це правочин, тобто дія, що спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Тому розглянемо договір соціального найму спочатку як правочин. З цією обставиною пов'язана низка важливих наслідків, серед яких і те, що вона підкоряється вимогам про дійсність правочинів, правилам про оферту та акцепт, про момент, коли договір визнається укладеним тощо.

Виникненню житлових правовідносин справді передує ціла низка юридичних фактів: розгляд справи заявника, прийняття власником або уповноваженою особою рішення про надання житлової площі, виділ житла, видача ордера, вселення і т. д. Але все це можна об'єднати словами - волевиявлення наймодавця і волевиявлення наймача. Очевидно, що власник, у якого сформувалась воля на передачу майна у найм, безпосередньо (як це відбувається у громадському житловому фонді) або через уповноважену особу (як це відбувається у державному житловому фонді) виявляє її зовні. Тільки організаційна форма та специфічність сутності наймодавця викликають таку складну процедуру волевиявлення при укладенні договору соціального найму. Подібна ж, так само складна, ситуація може виникнути не тільки при укладенні договору найму. Наприклад, для того, щоб кредитна спілка видала позику, потрібно, щоб особа стала членом цієї організації, подала заявку, яка потім була б розглянута, прийнято рішення і тільки потім укладена угода і видано позику.

Відомо, що права та обов'язки у сторін виникають з моменту укладення правочину-договору. З цього моменту у наймача виникає право на житлове приміщення, а володіння та користування буде правомірним. Видача ордера на це право ще не породжує, а лише передбачає його виникнення у майбутньому при настанні певних юридичних фактів, зокрема при вселенні в житло особи на підставі ордера. Слід вважати, що оферта у вигляді ордера цією особою акцептована, а між сторонами виникають відносини з соціального найму. Виходячи зі всього вищевказаного, робимо висновок, що договір соціального найму є укладеним з моменту заселення наймача у надане приміщення, оскільки саме це породжує у нього і наймодавця права і обов'язки по житлу. Цей факт підтверджується ще й тим, що оферта не буде вважатись акцептованою у вказаний строк, не відбудеться вселення у пропоноване житло, а правочин не буде укладеним.

Порядок надання житла

Житлові помешкання в будинках державного житлового фонду надаються громадянам районною, міською (районною в місті) адміністрацією при участі громадської комісії з житлових питань, утворюваної з депутатів, представників громадських організацій, трудових колективів. Громадська комісія з житлових питань перевіряє житлові умови громадян, що стоять на обліку, а також розглядає відповідні клопотання адміністрації (профспілкового комітету) підприємства, установи або організації, що не мають свого житлового фонду, і підготовляє пропозиції.

У будинках відомчого житлового фонду житлові помешкання надаються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації, затвердженим районною, міською (районною в місті) адміністраціями.

Місцева адміністрація міста, району безпосередньо не займається наданням житлових помешкань у будинках відомчого житлового фонду. Вона здійснює контроль за тим, кому даються ці житлові помешкання адміністрацією і профспілковим комітетом відповідного підприємства, установи, організації. Після встановлення правильності рішення указаних органів про надання житлових помешкань місцева адміністрація підтверджує це рішення. У випадку незгоди з рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства (установи, організації) про надання житлової площі працівнику (допущено істотне порушення правил обліку громадян, що потребують житла, розподілу житлової площі і т. д.), це рішення із зауваженнями повертається відповідному підприємству (установі, організації).

Місцева адміністрація не може самостійно включати в подані списки інших громадян або виключати кого-небудь. Дещо інший порядок надання житлових помешкань установлено для будинків, зведених за рахунок самого підприємства. У цих випадках житлова площа підлягає заселенню в особливому порядку - за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства з наступним повідомленням місцевої адміністрації про надання житлових помешкань. У будинках відомчого житлового фонду житлові помешкання даються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства з наступним повідомленням місцевої адміністрації про надання житлових помешкань для заселення.

На підприємствах, в установах, організаціях, створених на праві приватної власності, житлові помешкання даються за рішенням уповноважених на те органів управління цих організацій. У кооперативах та інших громадських організаціях, що є власником (власниками) житлового фонду, функції по наданню житлових помешкань виконують колективні органи управління цих організацій: загальні збори, правління, ради й ін.

Зміна договору найму житлового приміщення

Житлові відношення, проходячи стійкими, стабільними, у своєму прямуванні шляхами, піддаються змінам головним чином внаслідок змін, що відбуваються в сім'ї.

Відповідно до статті 162 ЦК одностороння зміна умов договору не припускається, за винятком випадків, передбачених законом. Договір найму житлового приміщення, як і будь-який інший цивільно-правовий договір, може змінюватися за згодою сторін. Особливість цього договору полягає в тому, що для його зміни необхідна згода не тільки сторін (наймодавця і наймача), але і згода членів сім'ї наймача. Така вимога базується на тому, що особи, які спільно проживають з наймачем, набувають такі ж права як і наймач.

Згоди однієї зі сторін не потрібно, лише коли по прямій указівці закону вона не вправі заперечувати проти зміни договору іншою стороною (поділ і об'єднання житлових помешкань, заміна наймача, ліквідація надлишків, що утворилися, у вигляді ізольованої кімнати і т.д.). У цьому випадку вирішення подібних питань виноситься компетентними органами, що управляють відповідним житловим фондом (ст.ст. 18-19 ЖК).

Розглянемо більш детально випадки зміни договору соціального найму житла без згоди сторін.

Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача

Член сім'ї наймача вправі зажадати згоди на укладення з ним окремого договору найму за умов:

- згоди членів сім'ї, що проживають разом із ним;

- можливості виділення відповідної жилої площі у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам, передбаченим статтею 63 ЖК (а саме: предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок; не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, сполучена з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), а також, якщо малометражна кухня (до 8 метрів), суміщені санвузол та ванна.

Розмір частки житлової площі, що припадає на кожного з проживаючих у житловому приміщенні членів сім'ї, визначається шляхом розподілу загальної житлової (а не загальної корисної) площі квартири на число членів сім'ї, що мають самостійне право на житлову площу, у тому числі і неповнолітніх дітей. Наприклад, в трикімнатній ізольованій квартирі з житловою площею 45 кв. м проживає сім'я, що складається з 5 членів. Доля житлової площі, що припадає на кожного з них, дорівнює 8 кв. м. При наявності ізольованої кімнати такого розміру один із членів сім'ї може ставити питання про зміну договору найму житла і укладення з ним окремого договору на цю кімнату. Розподіл не може мати місця, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов і необхідності постановки на облік як потребуючих в покращенні житлових умов.

Таким чином:

при відсутності можливості виділити члену сім'ї ізольовану кімнату розділ жилого приміщення не допускається;

розподіл житлової площі проводиться між усіма членами в рівних частках, якщо угодою між сторонами не передбачено інше;

Як результат такого розподілу, між членами сім'ї укладається новий договір найму житла. Одночасно вносяться зміни в існуючий договір найму житлового приміщення.

Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю

Громадяни, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за самостійним договорам найму, відповідно до статті 105 ЖК, мають право вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все приміщення, що вони займають.

Таке право у громадян виникає у випадку об'єднання їх в одну сім'ю. Членами сім'ї наймача, як це визначено ч. 2 ст. 64 ЖК, є подружжя наймача, їхні діти і батьки. Інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача за умови спільного з ним проживання і ведення спільного господарства. Питання про зміну договору найму жилого приміщення з цих підстав є слідством вступу в шлюб осіб, що мешкають у спільній квартирі та користуються за окремими договорами найму житловими приміщеннями в ній, об'єднання в одну сім'ю братів, сестер, бабусь, дідусів і онуків, а то і чужих одна одній осіб із метою сумісного проживання, ведення спільного господарства, надання взаємодопомоги і задля взаємної турботи. Тобто мова в даному випадку не йде тільки про утворення сім'ї шляхом укладення шлюбу.

Вимогу може бути заявлено як у тому випадку, коли сім'я вже склалася, так і тоді, коли громадяни, що мешкають в одній квартирі, у спільній заяві висловили намір об'єднатися в одну сім'ю. Важливо, щоб волевиявлення суб'єктів про об'єднання в одну сім'ю було не фіктивним, а дійсним, відповідало їхньому наміру укласти єдиний договір найму житлового приміщення.

Як відмічається в правовій літературі, зміна договору найму житла за вимогою наймачів, що об'єдналися в одну сім'ю, може мати місце в будь-якому житловому фонді, у тому числі й у жилих будинках підприємств, установ і організацій найважливіших галузей народного господарства1. Хоча в теорії існує й інший погляд2.

Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сім’ї

Відповідно до статті 106 ЖК повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім'ї наймача.

Ці правила не поширюються на робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину (списки таких підприємств, установ, організацій затверджуються КМ України), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

Заміна одного наймача іншим можлива за умов: пред'явлення повнолітнім членом сім'ї наймача відповідної вимоги до наймодавця про визнання його наймачем по раніше укладеному договору найму замість початкового наймача; згоди наймача й інших проживаючих із ним повнолітніх членів сім'ї на визнання члена сім'ї наймачем. Таке ж право належить у випадку смерті наймача будь-якому з членів сім'ї померлого. Виникаючі суперечки в зв'язку з визнанням члена сім'ї наймачем вирішуються в судовому порядку.

Хотілося б підкреслити, що тільки смерть наймача або втрата ним права на жиле приміщення тягне за собою зміну договору-правовідношення. В інших випадках вносяться зміни тільки в договір як документ без змін у зобов'язаннях. Це пояснюється тим, що хоча члени сім'ї наймача і не названі законом як наймачі - за правовим статусом є такими. Тобто має місце договір з множинністю осіб на стороні наймача. Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони мають однакові права і обов'язки.