Наслідки розірвання договору приватного найму житла

8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші фізичні особи, що проживали у помешканні до моменту розірвання договору, втрачають право на конкретне житло і повинні виселитися. Виселення може бути здійснено як у добровільному порядку, так і в примусовому.

Виселення

Діюче законодавство передбачає, що виселення наймача з будинку, який належить громадянину, можливо у разі проведення капітального ремонту (ст.1 65 ЖК) та припинення договору приватного найму (ст. 169 ЖК).

У першому випадку необхідність капітального ремонту житлового будинку не завжди призводить до виселення наймача, а тільки в тих випадках, коли його проведення неможливе без виселення. Слід звернути увагу, що наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час проведення капітального ремонту інше житлове приміщення. Не виникає у власника й обов'язку по відшкодуванню наймачу витрат, які виникають у зв'язку з переїздом в інше місце проживання на час ремонту.

Після закінчення ремонту наймодавець зобов'язаний надати наймачу те приміщення, яке він раніше займав, або інше, рівноцінне. В останньому випадку згоди наймача та членів його сім'ї не потрібно. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов'язання не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати житло, що раніше займалося.

З припиненням договору приватного найму наймач і члени сім'ї, що спільно з ним проживають, підлягають виселенню, оскільки у них припиняється право користуватися і володіти жилим приміщенням. У разі відмови здійснити це добровільно, особи виселяються у судовому порядку. Виселення наймача тягне за собою виселення і осіб, які проживають із ним. Причому це не залежить від наявності чи відсутності вини останніх. Наприклад, за систематичне порушення правил соціального співжиття буде виселено не тільки чоловіка, який здійснював це порушення, але й його дружину, дітей. Очевидно, що такий підхід до умов виселення спрямований у першу чергу на захист права приватної власності громадянина.

1.3 Соціальний найм житла

1. Поняття соціального найму житла

Очевидно, що соціальний найм має місце там, де правостосунки утворюються з приводу житла, що входить у державний або громадський житловий фонд. Поліпшення житлово-побутових умов громадян породило необхідність будівництва державного і суспільного житла. Сьогодні вони представлені ще значною кількістю площі. Основною формою надання такого житла є договір найму. Проте доцільність і прагнення максимального задоволення потреб населення у житловій площі при наявному житловому фонді, можливо, створило умови для виникнення, якщо не окремого, самостійного виду договору, то принаймні особливого різновиду договору майнового найму - «соціального найму».

Особливості договору соціального найму полягають у складній процедурі його укладання, необхідності ряду додаткових підстав для виникнення правовідносин по найму (потреба в поліпшенні житлових умов, постановка на облік осіб, які мають в цьому потребу, ухвалення рішення про надання житла, видача ордера і т. д.), більшій гарантованості прав наймача.

Договір найму житлового помешкання в будинках державного і суспільного фонду ~ це договір, за яким одна сторона (наймодавець - в особі певного органу місцевої влади або громадської організації) передає іншій стороні (наймачу) за плату житлове помешкання для постійного проживання в ньому.

З приводу природи права на житлову площу у правовій літературі висловлювалися різні точки зору. Так, Е.А. Суханов стверджує, що право на житлову площу, що виникає з договору соціального найму, варто віднести до категорії речових прав, причому обмежених речових прав. Він пояснює це тим, що право на житлову площу по своїй суті виникло з договору найму жилого приміщення; право на певну річ (житлове помешкання), що належить іншій особі (право на чуже майно). Це право належить наймачу і членам його сім’ї в межах, передбачених законом і договором. Наймачу і членам його сім'ї забезпечуються ті ж гарантії захисту їх прав і інтересів, що і власнику. З іншого боку речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується2 і це, на нашу думку, справедливо.

2. Різновиди соціального найму житла, мета

Проведення класифікації відносин, що виникають із договорів соціального найму житлового помешкання, дозволяє більш повно освітити специфіку і природу даного зобов'язання.

Поділ житлових зобов'язань соціального найму на різновиди, залежно від структури житлового фонду, що існує в Україні, дозволяє виділити найм житла в будинках державного і громадського житлових фондів.

Державний житловий фонд - це сукупність житлових будинків і інших житлових помешкань, що знаходяться в державній власності. Він підрозділяється на дві складові частини: житловий фонд місцевих Рад і житловий відомчий фонд.

Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреб у житлі працівників відповідного міністерства, відомства, підприємства або установи. Таким чином, відомчий житловий фонд - це сукупність багатьох фондів, що належать окремим державним підприємствам на праві господарського відання або установам на праві оперативного управління. Загальне управління будинками відомчого фонду здійснює те підприємство, установа або відомство, на балансі якого вони значаться. Окремі будинки або групи перебувають у віданні домоуправлінь.

Право повного господарського відання дає можливість державній юридичній особі володіти, користуватися і розпоряджатися переданим йому майном, у тому числі житловими будинками (квартирами), у межах, установлених їх установчими документами. Підприємство розпоряджається майном, що йому належить (крім нерухомого майна) самостійно, за винятком випадків, установлених законами або іншими правовими актами. Право оперативного управління вказує, що державні юридичні особи (у т. ч. казенні підприємства) здійснюють стосовно закріпленого за ними майна в межах, установлених законом, відповідно до мети своєї діяльності, завдань власника і призначень майна, права володіння, користування і розпорядження ним.

Мета договору соціального найму житла - задоволення потреб громадян у житлі.