Передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основною зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37;

1. передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основною зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37;

2. право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38.

Діючий Цивільний кодекс передбачає, що: -“В силу застави кредитор (заставодержатель) має у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави)”.1 А згідно з Законом “Про іпотеку”, де у ст. 3: - “У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки”.

Виходить, що іпотечний договір одразу повинен передбачити можливість досудового врегулювання відносин одним із способів, передбаченим законом, або ж у нього вносяться зміни, котрі дають можливість сторонам регулювати це право. До того ж, законодавець закріпив положення про те, що договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.

Зазнали суттєвих змін і норми, регулюючі підстави та порядок для звернення стягнення на предмет застави. Відповідно до Закону “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий перелік порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у строк не менше ніж тридцять днів та попередження про
звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, він вправі розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки.

З введенням нового виду звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме договору про задоволення вимог іпотекодержателя законодавством передбачається можливість позасудового врегулювання спору. Важливу роль у цьому процесі відведено нотаріусам.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання питання здійснюється відповідно до застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, про що зазначається в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону “Про іпотеку”. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

На особливу увагу заслуговує питання правового становища мешканців житлового будинку чи житлового приміщення після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Встановлюється, що одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження з дотриманням вимог Закону України “Про іпотеку”.

ВИСНОВОК

У 2001-2003 роках спостерігався зріст банківських операцій, пов’язаних з іпотечним кредитуванням. Новий закон про іпотеку регулює ті моменти, які до цього стримували банки у кредитуванні даного виду. Єдиним дестабілізуючим фактором є те, що іще раніше було прийнято два закони: “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном на час будівництва житла та операцій з нерухомістю” і “Про іпотечне кредитування, операціях з консолідованим іпотечним боргом та іпотечних сертифікатах”. На сьогодні ці два закони в деяких питаннях не узгоджуються з законом про іпотеку.

Окрім цих базових законів необхідно прийняти закон про іпотечні цінні папери, як необхідний механізм, що дозволяє підключати довгострокові ресурси. Однак вже зараз закон “Про іпотечне кредитування” дозволяє випускати за іпотечними кредитами відповідні сертифікати. І цей механізм вже може працювати. Законопроект про ІЦП було розроблено та представлено широкому колу фінансових інститутів. Сьогодні біля десяти банків охоплюють значну долю іпотечних кредитів.

Нерухомість завжди була основним предметом іпотеки. Якщо говорити про її вартість, то вона останнім часом має тенденцію збільшуватися, тому і іпотечні кредити під заставу житла дорого коштують (особливо що стосується столичної нерухомості). Що буде на цьому ринку через декілька років? Можливо, буде коливання цін, але що стосується банків, то тут ризик мінімальний, так як іпотечне кредитування відбувається за визначеною схемою. Одним з базових параметрів іпотечного кредитування являється участь в цьому процесі грошей клієнта. На сьогоднішній день вона складає біля 25-30% - таке автоматичне розподілення часткової участі у фінансуванні по іпотечних кредитах.

І наприкінці, враховуючи все вищевикладене, можна зробити висновок, що іпотечні відносини набувають стрімкого росту та розвитку. Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки України. Застосування іпотеки також має значний соціально-економічний ефект. Я вважаю, що іпотечний ринок на Україні має в майбутньому великі перспективи.

ЛІТЕРАТУРА

1. Конституція України: Прийнята на п’ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р.- К.: Просвіта, 1996.- 80 с.

2. Цивільний кодекс України: Коментар. – Х.: ТОВ “Одіссей”, 2003. – 856с.

3. Закон України “Про іпотеку” від 05.06.2003 року, № 898-ІV.

4. Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.2003 року, № 979-ІV.

5. Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 19.06.2003 року, № 978-ІV.

6. Закон України від 2 вересня 1993 року “Про нотаріат”.

7. Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 року.

8. Закон України “Про цінні папери та фондову біржу” від 18.06.1991 року.

9. Про внесення змін до ст. 1 Закону України “Про цінні папери та фондову біржу” від. 05.02.2004 року.

10. Закон України “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень” від 18.11.2003 року.

11. Закон України “Про банки і банківську діяльність” 07.12.2000 року.

12. Постанова Кабінету міністрів України № 410 від 31.03.2004 року “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек”.

13. Постанова Кабінету міністрів України № 422 від 31.03.2004 року “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання”.

14. Рішення ДКЦПФР № 363 від 04.09.2003 року.

15. Постанови НБУ №№ 498, 499 від 12.11.2003 року.

16. Подопригора, Бородовой – Гражданское право- К.: Вентури., 1996.

17. Цивільне право України. Підручник під редакцією Ч.Н.Азімова. Х.: “Право”. 2000р.

18. Мала Енциклопедія нотаріуса. Науково-практичний журнал Асоціації приватних нотаріусів Харківської області. № 2 (14) квітень 2004р. м. Харків.

19. Мала Енциклопедія нотаріуса. Науково-практичний журнал Асоціації приватних нотаріусів Харківської області. № 3 (15) червень 2004р. м. Харків.

20. Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати “Нотаріат”. Гол. редактор – Анатолій Штунюк. ( № 9, вересень 2003 р.).

21. Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати “Нотаріат”. Гол. редактор – Анатолій Штунюк. ( № 1-2, січень-лютий 2004 р.).

22. Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати “Нотаріат”. Гол. редактор – Анатолій Штунюк. ( № 5, травень 2004 р.).

23. Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати “Нотаріат”. Гол. редактор – Анатолій Штунюк. ( № 7-8, липень-серпень 2004 р.).

24. Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 – 26 августа 2004 г.

25. Банкир. 1(7) 2004 года.

26.Бухгалтерия № 38 (609) 20 сентября 2004 года.

27.Нотаріальне оформлення цивільно-правових документів. За заг. ред. В.М. Черниша. К. Юрінком Інтер 1999р.

1 Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 – 26 августа 2004 р.

1 Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 – 26 августа 2004 р.

[1] Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку”, ст. 1

[2] Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 181

1 Закон України “Про нотаріат” ч. 7 ст. 55

1 Цивільний кодекс України п.6 ст. 572