Гражданское право под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого

1. Гражданское право под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.

- 17 -

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."я51

Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затро-

нул интересы ряда влиятельных государственных структур и практи-

чески всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть пробле-

мы? До последнего времени государство являлось исключительным

собственником подавляющего большинства ообъектов недвижимости -

земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью

представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана

в карман того же собственника.

Причем совершались они с удивительной легкостью путем распо-

ряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с

этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в

физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно

эффективно работающая система учета недвижимости в физическом ас-

пекте - это органы БТИ, Госкомзема, Госстроя. Возрождение рыноч-

ной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не

только как физический объект, но и права на нее.

Как отметили известные правоведы В.Витрянский, Е.Суханов,

недвижимость наконец превратилась из физического понятия в юриди-

ческое. Нет нужды говорить о давно назревшей проблеме стандарта

подтверждения прав на недвижимость.

Закон четко определяет, что государственная регистрация яв-

ляется единственным доказательством существований зарегистриро-

ванного права. Закон вступил в силу, и его надо выполнять. Но

_____________________________

1. Собрание Законодательства РФ N 30 от 28 июля 1997 г. Принят

Гос. Думой 17 июня 1997 года.

- 18 -

как?

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало от-

ныне необязательным, а значит, не существует более "первичного

фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие

документы. Технический учет объектов ведется сразу несколькими

ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одно-

го субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о госу-

дарственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за

его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми

столкнулись на местах.

Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистра-

ции, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь

надеяться на то, что ситуация изменится.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требо-

вания о государственной регистрации отличаются более жесткими ме-

рами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение

нотариальной формы сделки, либо требования государственной ре-

гистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко

возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили

ее нотариально. В качестве примера приведу дело, которое рассмат-

ривалось в Елецком городском суде:

Гражданин П. подарил своему знакомому дачу и передал ее во

владение одаряемому. Одаряемый обратился к нотариусу, так как

данная сделка требует нотариального оформления и регистрации. Да-

ритель, т.е. гражданин П. отказывается от оформления сделки, счи-

тая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть за-

нимается одаряемый. суд признал вполне обоснованно совершенную

сделку действительной по требованию одаряемого (т.к. воля дарите-

- 19 -

ля была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, то

решение суда в данном случае, как бы подменяет собой нотариальную

форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное

удостоверение сделки не требуется (п.3 ст.165 ГК). Аналогичное

правило установлено и для уклонения от государственной регистра-

ции. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки.

Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае уста-

новления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в

сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистра-

ции, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду,

что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершен-

ной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность ук-

лонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объектив-

ными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку

надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным

делам.

Законность содержания сделки означает соответствие ее требо-

ваниям закона. В отечественной цивилистике требования закона по-

нимают весьма широко. Такими требованиями являются не только

предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных

нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзакон-

ным актом содержание сделки должно определяться требованиями за-

кона.

.

- 20 -

_3 Недействительные сделки: понятие и виды.

Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие

выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействи-

тельными сделками являются действия физических и юридических лиц,

хотя и направленные на установление, изменение или прекращение

гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий

вследствие несоответствия совершенных действий требованиям зако-

на.

Недействительная сделка не способна породить желаемые сторо-

нами последствия, но при соответствующих условиях порождает неже-

лаемые последствия. Последние представляют собой определенные

санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.

Само понятие "недействительной сделки" не является общеприз-

нанным. Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно

ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка не-

действительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она

не может быть недействительной." В осторожной форме эта мысль бы-

ла выражена еще в 1929 году в работе профессора И.С.Перетерского

"Сделки, договоры": "Не всякое действие, направленное на установ-

ление, изменение и прекращение гражданских правоотношений порож-

дает те юридические последствия, для достижения которых произве-

дено это действие. В этом случае и следует говорить о недействи-

тельной сделке." Резче выразил мысль о противоречивости выражения

недействительной сделки проф. М.М.Агарков в статье "Понятие сдел-

ки по советскому гражданскому праву."

Профессор Агарков выставил такой тезис: сделка не может быть

недействительной, недействительным может быть лишь волеизъявле-

- 21 -

ние, посредством которого хотели совершить сделку. Проф. Агарков

считает, что недостатком понятия сделки является то, что понятие

"сделка" употребляется не только для обозначения таких юридичес-

ких действий, которые направлены на установление, изменение,

прекращение гражданских правоотношений и действительно приводят к

этим последствиям, но и для обозначения действий, которые направ-

лены на достижение указанных юридических последствий, но на самом

деле их не порождаютя51я0.

С точки зрения проф. Агаркова сделка не может быть недейс-

твительной. Если действие направлено на установление, изменение

или прекращение гражданских правоотношений, но этот результат не

достигается, то по его мнению, правильнее говорить о недействи-

тельности волеизъявления. Сделка всегда действительна, но она мо-

жет быть действительной условно. Так, если она совершена под вли-

янием заблуждения, обмана, то потерпевший может ее оспорить, и

тогда она утратит силу. Я считаю, что данная точка зрения являет-

ся не совсем оправданной потому, что при этой точке юридические

последствия сделки по сути дела включаются в фактический состав

сделки.

Сделка, будучи юридическим фактом включает в себя помимо

фактов еще и фактический состав и юридические последствия, выте-

кающие из самих сделок (фактов).

Замена недействительной сделки понятием недействительной во-

ли и волеизъявлением необоснованным является и потому, что факти-

ческий состав сделки не ограничивается лишь волей и волеизъявле-

нием определенного содержания. Так, сделка займа помимо воли и

_____________________________