Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при характеристике вещных прав на землю

2.2 Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при характеристике вещных прав на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю, вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.

Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и право собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в своей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению общественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;

г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользователей), а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны.

Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

В третьей главе мы рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

В перспективах развития законодательства о недвижимости предлагается ввести в систему вещных прав новый институт, условно именуемый «право ограниченного владения земельным участком»^. Полагаем, что допускать это вряд ли необходимо.

Можно согласиться с тем, что в гражданском законодательстве следует проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь права на землю. Более того, следует поддержать наметившуюся в нормотворческой деятельности тенденцию на создание «норм-ловушек», когда однажды состоявшееся совпадение в одном лице собственника земельного участка и расположенных на участке объектов приобретает характер неразрывной юридической связанности. Верно отмечается, что при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе^. Как следствие, «важно обеспечить одновременность регистрации перехода прав на здание и на земельный участок или перехода прав на здание и возникновения права на чужой земельный участок, на котором расположено здание».

О.М. Козырь и А.А. Маковская признают существование такой ситуации, когда праву собственности на здание не соответствует какое-либо право на земельный участок. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что подобные ситуации встречаются нередко. Причин тому много: и несовершенство действующего законодательства, и неудовлетворительное качество документального оформления сделок с недвижимостью, и попросту отсутствие документов, что может быть вызвано самыми различными обстоятельствами. Для таких случаев очень важно определить оптимальные формы правового реагирования, строго следуя при этом отмеченному выше принципу «единой судьбы». По мнению О.М. Козырь и А.А. Маковской, если собственник здания по тем или иным причинам не имеет или не приобретает какого-либо права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, необходимо обеспечить ему такое право. Авторами предлагается использовать в таких случаях новую конструкцию вещного права ограниченного владения земельным участком. Новое вещное право должно стать своего рода палочкой-выручалочкой для многих владельцев недвижимости, не обладающих правами на земельный участок либо не имеющих возможности доказать их наличие, причем как в силу не зависящих от них обстоятельств, так и по причине собственной халатности.

Изучение предложений по использованию нового вещного права позволяет нам утверждать, что нет предпосылок для его использования либо существуют иные способы разрешения поставленных практикой проблем.