Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕЕНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

Утверждена приказом по университету

от № «_____»_________2006г.

Допущена к защите

Зав.кафедрой гражданского

права и процесса, д.ю.н.,

профессор С.Н. Медведев

Выпускная квалификационная работа

«Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»

Выполнил:

Геч Татьяна Васильевна

экстерн специальности юриспруденция

Дата защиты:

«________»______________2006г.

Научный руководитель: Терещенко Елена Анатольевна

к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса

Оценка____________

Ставрополь, 2006 г.

Содержание

Введение

Глава I. Жилые помещения как объекты прав

1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования

1.3 Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1.4 Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Глава II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

2.1 Права и обязанности

2.2 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка

2.3 Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

2.4 Выселение

Глава III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

3.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности

3.2 Содержание общего имущества в многоквартирном доме

3.3 Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Доли в праве общей собственности

Заключение

Библиографический список

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями. В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.

Отсутствие единообразной судебной практики по спорам, вытекающим из жилищных правоотношений, приводит к различным схемам мошенничества со стороны недобросовестных продавцов.

Как и ЖК 1983 г., новый Кодекс содержит раздел I "Общие положения". Однако его содержание радикальным образом отличается от содержания соответствующего раздела ЖК 1983 г. Это вполне объяснимо. За время, прошедшее после введения в действие прежнего кодекса (1.01.1984 г.) в России принципиально изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. ЖК 1983 г. безнадежно устарел и избирательное применение его норм было возможно только в системной связи с Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". При этом ряд норм ЖК 1983 г. постановлениями Конституционного Суда РФ был признан не соответствующим новой Конституции РФ (например, ч. 1 ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60).

К основным началам жилищного законодательства относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению, признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений. При этом жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.

Закреплено право граждан на свободное установление и реализацию их жилищных прав на основе жилищного законодательства и (или) договора.

Целью данной выпускной квалификационной работы было исследование правоотношения собственности и других вещных прав на жилые помещения. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1.осуществить анализ основных принципов и системы жилищного законодательства,

2. определить понятия: жилищные отношения, объекты жилищных прав, жилищный фонд,

3. рассмотреть порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, правила переустройства и перепланировки жилого помещения;

4. определить виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения.

Глава I. Жилые помещения как объекты прав

1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений

Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как, впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме. Как пишет В.И. Сенчищев, "важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях"[1]. Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилого помещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позиции правового режима особенности.

В доктрине к числу объектов права собственности традиционно относят вещи (предметы материального мира), ограниченные в пространстве.

В мире существует большое разнообразие материальных объектов в зависимости от их физических свойств. Физические характеристики жилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.

Несмотря на то что в тексте данной статьи, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке - прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

В литературе указанный признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. Так, И.В. Козлова пишет: "В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей"[2]. По мнению Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению[3]. В связи с этим делается вывод о том, что наиболее предпочтительной является формулировка Основ гражданского законодательства 1991 года, относящая к недвижимости "земельные участки и все, что прочно с ними связано".

Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.

Возможно, в будущем перемещение объектов, расположенных на земельных участках (здания и сооружения), не будет сложным с технической точки зрения и не будет приводить к значительным расходам. Однако при современном уровне развития технических возможностей стоимостные показатели этого процесса продолжают оставаться существенным фактором и активно влияют на сложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.

Важным последствием признания жилого помещения недвижимым имуществом является установление государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения вещных прав на него. Как справедливо замечает О.М. Козырь, "недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация"[4].

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок.

В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом. "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая: а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки; б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала. Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка (ст. 611). Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения (ст. 611). В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли"[5].

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции "главная вещь и принадлежность".

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, О.М. Козырь отмечает, что "такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство"[6].

Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер[7]. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым[8]. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, представляется, можно сделать следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М.В. Зимелева, "выделенная часть вещи - это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием "общность в выделенных долях" (communio pro diviso)"[9].

Вместе с тем ряд правопорядков не восприняли подход римлян. Так, например, Вводный закон к Германскому гражданскому уложению обязал законодательства отдельных немецких государств, если они допускают собственность на часть зданий, конструировать ее как общую собственность с выделением пользования обособленной частью.

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г.Ф. Шершеневич: " Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу... Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной... Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого"[10].

В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права[11].

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т.д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома[12].

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б.В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи - на конкретные помещения в доме[13]. Впоследствии Верховный Суд СССР признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования[14].

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится[15]. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе[16].

Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с тем, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).

Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире. Позднее Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Не менее важную роль сыграло Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года, признавшее ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не соответствующим Конституции РФ.

Таким образом, на сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов[17].

Так, например, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа[18].

Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Как уже было отмечено, действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

Думается, что разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 года[19]. Указанное Постановление содержит, по сути, аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать об отождествлении правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Как справедливо отмечает Ярошенко К.Б., "квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых может не совпадать"[20].

Таким образом, действующее законодательство предусматривает четыре разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В связи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать, оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.

В соответствии с Кодексом объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Новыми являются также нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (жилого дома или квартиры) - в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)[21]. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):

- квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

- квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир[22].

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: "Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)".

Полагаем, что понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома[23].

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям"[24]. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости"[25].

Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности - много квартир, находящихся в собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться товарищества собственников жилья, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением общего имущества (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 - 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности".

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Введено понятие "жилое помещение" (ст. 15). Это - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами.

Установление санитарных правил и норм регулируются специальным законодательством, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г. N 4 со дня вступления в силу ФЗ "О техническом регулировании" впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.