Выселение

2.4 Выселение

Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда (ст. 35 Кодекса).

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как правило, основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает гражданина о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на последнего понесенных расходов. Хранение такого имущества осуществляется в течение трех лет. По истечении указанного срока находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.

Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Глава III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

3.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинство установленных в них положений являются новыми: соответствующие правила отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (например, ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291).

Необходимо обратить внимание на то, что отношения собственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 30 Кодекса).

Кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом это - вид жилого дома. Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Кодекса.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.

Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.

Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то что используется привычная для права собственности "триада", множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.

Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., "внутренними пределами"[32].

Следует отметить, что помимо "внутренних пределов", свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по целевому назначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил и т.п.

Обратимся к рассмотрению требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства.

Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.

В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.

Что же касается осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий между сособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, что подтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие не исключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников в их субъективных правах.

При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).

Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование[33], раздельное пользование[34]. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин "распределение пользования", поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины "выдел в пользование" или "раздельное пользование", легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: "В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат"[35]. Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти - это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным[36].

Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире[37]. В то же время, думается, не исключается возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением.

При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

В литературе предлагался также иной способ урегулирования разногласий: "Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился".

Нам представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания[38].

Другим часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.

При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.

Имеющиеся в литературе мнения разделились. Так, например, Умуркулов М.К. пишет: "Учитывая, что сособственники решили (договорились) владеть в установленном порядке либо владение определено решением суда, т.е. условно признавая договорное или внедоговорное обязательство, участники общей собственности защищают свои правомочия как кредиторы" [39]. Иную позицию в этом вопросе занимает Ерошенко А.А.: "Применение негаторного иска в случаях нарушения сособственником субъективных прав, принадлежащих другим участникам общей собственности, обусловлено тем, что упомянутый институт не содержит специальных норм, предусматривающих какие-либо меры для устранения указанных правонарушений... Такие нарушения устраняются при помощи негаторного иска". Нам представляется, что возможность использования конструкции негаторного иска имеет под собой определенные основания. Прежде всего, нельзя не обратить внимание на то, что заключаемое между сособственниками соглашение о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновения активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение, с точки зрения удовлетворения интереса, а следовательно, и с позиции защиты, приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, принадлежащих сособственникам, которые в результате соглашения, учитывая ранее изложенные последствия его заключения, приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь, достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.

Как уже отмечалось, необходимо различать правомочия сособственников в отношении всего общего имущества и относительно доли сособственника. При рассмотрении вопроса об осуществлении правомочий сособственником в отношении доли необходимо отметить следующее обстоятельство. Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит только применительно к части имущества, находящегося в фактическом пользовании сособственников, - "реальная доля". Отметим то, что, поскольку распределить пользование жилым помещением в ряде случаев не представляется возможным, категория "реальная доля", а также соответствующие правомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие. В связи с этим законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Напомним, что основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 ЗК РФ. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст. 274-277. Под сервитутом (от латинского "servitus" - рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В теории такие сервитуты имеют название положительных. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В земельном, как и в гражданском праве, различаются частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.

Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательных, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством не предусмотрено.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (ст. 245). Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.

В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.

Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т.п. Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

В ст. 38 Кодекс в императивных нормах установил правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме ( нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли). В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 Кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.