Загальні форми використання земель

1.3 Загальні форми використання земель

Ст. 95 Земельного кодексу України передбачає, що землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

а) самостійно господарювати на землі;

б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Право постійного користування земельною ділянкою закріплене у ст.. 92 ЗК. В ній визначено, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації.

Однією із форм використання земель є передача земельної ділянки в оренду.

Ст.. 93 ЗК передбачає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Новацією Земельного кодексу України 2001 року стало правове регулювання земельного сервітуту, що можна визначити, як окрему форму використання земель. Так, статтею 98 ЗК передбачено, що право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений. При встановленні сервітуту мається на увазі можливість існування спільної межі, але ця умова не є вирішальною. Вигода, що надається земельним сервітутом повинна мати постійний, а не випадковий характер.

Розглянемо особливості вказаних вище форм використання земель.

Розділ 2. Характеристика окремих форм використання земель в Україні

 

2.1. Право земельного сервітуту

Сьогодні до новацій чинного земельного законодавства необхідно віднести існування інституту так званих земельних сервітутів.

Вважається, що категорія сервітуту є класичною цивілістичною категорією, яка має давньоримське коріння. Вперше сервітутне право згадується на початку нашої ери в античних Законах XII таблиць, являючись, таким чином, одним з найдавніших правових інститутів. В найбільш широкому первісному значенні сервітут означає «повинність, обов’язок» — від латинського «servitus».

Ще з часів римського цивільного права сервітут був відомий як особливий вид права на чужі речі, як речове право користування чужою річчю в одному або декількох відношеннях. Наприклад, сервітут полягав у обов’язку надавати за допомогою своєї речі, нерухомості послугу іншим особам.[10]

Інститут земельного сервітуту був невід'ємною частиною законодавства, що діяло на території України до 1917 року, тобто до націоналізації землі, введення режиму права виключної державної власності на землю і скасування всіх інших видів прав на землю, включаючи і право земельного сервітуту. За сучасних умов відбувається відродження цього інституту після більш ніж 80-річної перерви у його розвитку, зумовленої тим, що він не визнавався системою радянського права.

Загальні положення про права на чужі речі в цілому та про сервітути зокрема містяться у книзі третій Цивільного кодексу України. Невичерпний перелік видів речових прав на чуже майно визначено в ст. 395 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).[11]

Окремі види речових прав на чуже майно випливають з положень Господарського кодексу України (далі – ГК України).[12]

Виходячи з норм зазначених кодексів, можна виділити наступні види прав на чуже майно:

право володіння (ст. 397-400 ЦК України);

сервітут (ст. 401-406 ЦК України);

емфітевзис (ст. 407-412 ЦК України);

суперфіцій (ст. 413-417 ЦК України);

право господарського відання (ст. 136, 572 ГК України);

право оперативного управління (ст. 137 ГК України);

право оперативного використання майна (ст. 138 ГК України).

Відповідно до існуючої правової традиції сервітут розглядається як речове право на чужу річ, що забезпечує повне або часткове користування річчю і нерозривно пов'язане з певною земельною ділянкою (іншою нерухомою річчю) чи певною особою.

Таким чином, сервітут є одним з видів прав на чужі речі, який може бути визначений як право обмеженого користування чужими речами (майном), встановлене в інтересах певної особи.

Сервітут належить до таких прав, що підпорядковують річ уповноваженій за ними особі (сервітуарію) у певному напрямку і з певною метою.

Сервітут дозволяє суб'єкту сервітутною права (сервітуарію) користатися природними властивостями речі, щодо якої встановлений сервітут.[13]

Схожі визначення сервітуту наводиться і в іншій юридичній літературі.

Так, О.О.Погрібний, І.І.Каракаш визначають сервітут як однин з видів прав на чужі речі, який може бути визначений як право обмеженого користування ними (майном), встановлюване в інтересах певної особи.

Він належить до прав, що підпорядковують річ уповноваженій особі (сервітуарію) у певному напрямі і з певною метою.

Сервітут дозволяє сервітуарію користуватися природними властивостями речі, щодо якої він встановлений.[14]

В популярній юридичній енциклопедії сервітут визначений як обмежене речове право, яке забезпечує невласнику нерухомості, речі можливість користуватися цією чужою нерухомістю, річчю з певними обмеженнями, встановленими законом або договором.

В сучасному українському законодавстві право земельного сервітуту регулюється в основному Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України, рядом роз’яснювальних листів.

В ч. 1 ст. 401 ЦК України міститься наступне формулювання: право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Відповідно до ч. 2 ст. 401 ЦК України сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Підрозділяти сервітути на земельні (предіальні) та особисті (персональні) у науці цивільного права прийнято ще згідно з римською правовою традицією.

Відмінності між земельними та особистими сервітутами визначаються не об'єктом сервітутного права, а виключно способом встановлення суб'єкта останнього, тобто тієї уповноваженої особи, якій належить право обмеженого користування чужою річчю. Адже сервітути встановлюються в інтересах певних осіб. Належність зазначеного права конкретній особі або підтверджується її найменуванням або пов'язується з наявністю у неї іншого права (зокрема права власності). Тому сервітут належить особі як такій (персональний сервітут) або особі як власнику (володільцю) певної нерухомості (предіальний сервітут).

Суб'єктом предіального сервітуту є власник (володілець) так званої пануючої земельної ділянки чи іншого нерухомого майна (пануючої речі) для користування якою (яким) і задоволення пов'язаних з цим потреб встановлюються обмеження у користуванні так званою слугуючою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном (слугуючою річчю). Наявність зазначеного сервітуту пов'язується з існуванням двох земельних ділянок, які за загальним правилом повинні бути сусідніми.

Суб'єктом персонального сервітуту є певна особа, задоволенню інтересів якої служить слугуюча річ. Права, що випливають з нього, належать лише цій особі і не можуть бути передані навіть її спадкоємцям.

Порівняно з особистим сервітутом у цивільному праві, для сервітуту за ЗК України характерним є обмежене коло предметів, щодо яких може бути встановлено сервітутне право: у ЗК України прямо передбачається можливість встановлення сервітуту винятково щодо земельної ділянки і не передбачається можливість встановлення сервітуту щодо іншого нерухомого майна. Втім в результаті встановлення такого сервітуту, як право прокладки й експлуатації лінійних комунікацій, може бути обмежена не тільки реалізація права власності на земельну ділянку, але й, у певних випадках, право власності на розташовані на цій ділянці будівлі, споруди.

Отже, основна відмінність двох вищезгаданих видів сервітутів полягає в самому характері правових відносин. Якщо у випадку з персональним сервітутом права закріплені особисто за сервітуарієм і припиняються після його смерті, то право предіального сервітуту закріплено за визначеним об’єктом, причому по відношенню до іншого об’єкта, а не к конкретної особи, і, відповідно, не залежить від власників певних об’єктів сервітуту.

Відповідно до ст. 98 ЗК України право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Звертає на себе увагу те, що в ст. 98, як і в ст. 99 та в назві глави 16 ЗК України вживається термін “право земельного сервітуту”. В ст. 401 ЦК України вживається ж термін “земельний сервітут”, який розкривається як право користування чужим майном (сервітут). З цього цілком логічно можна зробити висновок, що сервітут є правом. В юридичних словниках визначення сервітуту наводиться також через категорію "право".

Оскільки все-таки важко заперечити, що сервітут – це право, то визначення, дане в ст. 98 ЗК України зводиться до того, що право земельного сервітуту – це право на право.

Такий висновок дає підстави вважати, що термін “право земельного сервітуту” в тексті ЗК України має бути замінений терміном “земельний сервітут”, що узгодить його з формулюванням, даним в ЦК України. Крім того, якщо в назві глави 16 та в ст.ст. 98, 99 ЗК України вживається термін “право земельного сервітуту”, то вже в наступних статтях зазначеної глави (ст.ст. 100, 101, 102) вживається термін “земельний сервітут”, що ще раз підтверджує необхідність упорядкування термінології кодексу.

Право земельного сервітуту є титульним правом (пов'язане із легалізованими в законному порядку правами власності чи користування) і, відповідно, тривалим (довгостроковим чи безстроковим) і неподільним (в разі поділу ділянки сервітутне право зберігається).[15]

Суб'єктами правовідносин щодо встановлення сервітуту є, з одного боку, власник або землекористувач земельної ділянки, який вимагає встановлення сервітуту, з іншого боку - власник земельної ділянки, за рахунок встановлення обмежень у користуванні якою передбачається задоволення інтересів першої сторони.

При цьому земельна ділянка, для використання якої за певним призначенням земельним сервітутом встановлене обмежене право користування іншою земельною ділянкою, називається пануючою (домінуючою, панівною) земельною ділянкою. Земельна ділянка, щодо якої встановлене обмежене речове право, тобто за рахунок встановлення обмежень у користуванні якою задовольняються інтереси уповноваженої особи, називається слугуючою (обслуговуючою) земельною ділянкою.[16] Обслуговуючу земельну ділянку також називають обтяженою.

Щодо власника або користувача пануючої земельної ділянки у разі встановлення сервітутного правовідношення ще з римського цивільного права закріпилась назва «сервітуарій». Цей термін широко використовується в науці земельного та цивільного права, проте, він відсутній в жодному нормативному акті.

Не вживає земельне законодавство України і термінів “домінуюча”, “панівна” чи “пануюча” та “обтяжена”, “обслуговуюча” чи “слугуюча” земельна ділянка. Проте, незважаючи на відсутність законодавчого закріплення, дані терміни широко використовуються в науці.

Проте, остаточну назву наведених вище термінів має визначити окремий закон, прийняття якого обумовлюється необхідністю більш детальної регламентації інституту земельного сервітуту, закріпленого чинним ЗК України.

Нині ж чинний ЗК України щодо обслуговуючої земельної ділянки вживає громіздкий термін “земельна ділянка, щодо якої встановлений земельний сервітут”, а щодо сервітуарія – термін “власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут” або “власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут” (ст.ст. 98, 101, 102 ЗК України).

В юридичній літературі виділяється чотири характеристики сервітутів, які властиві всім земельним сервітутам:

1) мають бути домінуюча і обтяжена сервітутом земельні ділянки;

2) власниками домінуючої та обтяженої земельні ділянки мають бути різні особи;

3) сервітут має задовольняти певні вимоги щодо домінуючої земельної ділянки;

4) не може існувати права на сервітут, якщо не існує підстави на його створення.[17]

1. Перша характеристика ( мають бути домінуюча і обтяжена сервітутом земельні ділянки) є ключовою для поняття сервітуту. Сервітутом називають право що створюється на користь однієї нерухомості (земельної ділянки) і реалізується на іншій земельній ділянці. У рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки панівної земельної ділянки. Тобто має бути земельна ділянка, що має переваги (домінуюча, панівна, пануюча нерухомість) та обтяжена (обслуговуюча, слугуюча) нерухомість, на якій це право реалізується.

Ознака домінуючої і обтяженої сервітутом земельні ділянки відрізняє земельний сервітут від сервітуту за цивільним правом. Відповідно до ст. 401 ЦК України якщо земельний сервітут може належати лише власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, то особистий сервітут може належати іншій, конкретно визначеній особі. Умови, щоб особа, зацікавлена у встановленні особистого сервітуту за рахунок іншої нерухомості, володіла іншою нерухомістю законодавством не встановлено.

Земельне законодавство більшості інших країн, як і земельне законодавство України, для встановлення земельного сервітуту також вимагає наявності домінуючої і обтяженої сервітутом земельні ділянки. Лише в англомовних країнах існує поняття "profit a pendre" (профіт-а-пендре). Це право проходу по нерухомості та обмежене право її використання. Всі правила стосовно створення та реєстрації профіт-а-пендре подібні до правил по створенню та реєстрації сервітутів. Відмінність полягає в тому, що останнє право належить особі, що не має нерухомої власності, в той час, як сервітути належать власникам нерухомостей або нерухомостям.

2. Друга характеристика (власниками домінуючої та обтяженої земельні ділянки мають бути різні особи) означає, що створення і використання сервітуту можливі лише коли власники (користувачі) домінуючої та обтяженої нерухомостей різні особи. Сервітути є правом на користування землею іншої особи, тому неможливо використовувати його проти самого себе. Хоча можлива ситуація, коли сервітути існують і використовуються на одній і тій же ділянці нерухомості - це положення правомірне коли власник здає частину своєї нерухомості в оренду.

Таким чином, у відносинах щодо встановлення сервітуту мають брати участь дві особи: власник домінуючої земельної ділянки та власник обтяженої земельної ділянки.

3. Сервітут має задовольняти певним вимогам щодо домінуючої нерухомості. Ця вимога дуже важлива, оскільки вказує на те, що сервітути належать нерухомостям а не фізичним чи юридичним особам. Більше того, сервітути можуть бути створені на користь нерухомості а не для вирішення тимчасових потреб власника домінуючої нерухомості. Останній пункт включає такі вимоги:

- обтяжена нерухомість має бути розташована достатньо близько до домінуючої, щоб бути спроможною забезпечити останню відповідними послугами;

- всі права не повинні забезпечувати тільки персональні потреби власника домінуючої нерухомості. Проте це не означає що всі права, що забезпечують комерційні чи ділові переваги на домінуючій нерухомості не можуть бути сервітутами;

- права, що не мають чіткого визначення і користь яких не може бути адекватно оцінена (наприклад, право на гарний вид із вікна), не можуть вважатися сервітутом.

При встановленні земельного сервітуту обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власнику пануючої земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За своєю юридичною природою такі права є обмеженими речовими правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. При цьому власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного податку (щодо останньої).

Остання характеристика (не може існувати права на сервітут, якщо не існує підстави на його створення) також складається з кількох складових:

- сервітут не може бути створеним, якщо нема спроможного власника нерухомості, що буде обтяженою у випадку укладення угоди;

- сервітут не може бути створений якщо нема спроможного власника права, тобто власника домінуючої нерухомості, на користь якого створюється сервітут.

Всі права, що описуються угодою, мають бути достатньо чітко визначені. Це правило стосується сервітутів як і будь-якого іншого права.

Право сервітуту має відповідати загальній природі явища, що називається сервітутом. Власне кажучи, вище вказані характеристики та вимоги до сервітуту мають універсальний характер і використовуються у всіх країнах, де існує правова база для такої сутності як сервітут.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків його сторін щодо обмеженого користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладання комунікацій тощо) або з можливості вимагати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних видів її використання (наприклад, не протидіяти відводу з неї води, навіть якщо цим буде обмежене право власності). Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок власника (користувача) слугуючої земельної ділянки.

Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті слугуючої ділянки на момент встановлення сервітуту, враховувати інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику слугуючої ділянки плату за її використання; здійснювати сервітут способом, найменш обтяжливим для власника слугуючої ділянки згідно з п. 4 ст. 98 ЗК України. Для збереження сервітутного права мають тривати обставина, що зумовила встановлення сервітуту, і умови, за яких потреби інших осіб (заінтересованих у встановленні сервітуту) не можуть бути задоволені без його встановлення. В іншому разі власник слугуючої ділянки вправі вимагати припинення сервітуту в зв'язку або з істотними змінами зазначених обставин, або з тим, що сервітут перешкоджає використанню земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням.

Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, завжди мають пасивний характер і полягають у зобов’язанні або терпіти дії третьої особи, або не вчиняти певних дій, які він зазвичай мав би право вчиняти. Повноваженню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. При цьому зміст сервітуту завжди визначають права користування і ніколи його зміст не поширюється на право володіння і право розпорядження. За своїм змістом сервітутні права завжди є вужчими, ніж право власності та більшість інших речових прав. [18]

Ст. 98 ЗК України, крім обсягу прав і обов’язків сервітуарія та власника (користувача) земельної ділянки, до змісту сервітуту відносить:

строк, на який встановлюється сервітут;

платний характер;

збереження за власником земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, права володіти, користуватись та розпоряджатись своєю ділянкою;

здійснення сервітуту способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки щодо якої він встановлений.

Ст. 403 ЦК України крім цього до змісту сервітуту ще відносить:

невідчужуваність сервітуту;

збереження чинності сервітуту у разі переходу до інших осіб права власності на земельну ділянку щодо якої він встановлений;

відшкодування на загальних підставах збитків, завданих власникові (володільцеві) земельної ділянки особою, яка користується сервітутом.

На сьогоднішній час сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку.