Выбор органа власти регистрирующего право собственности на самовольную постройку

2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности на самовольную постройку

В соответствии со ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ в пункт 3 статьи 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации внесены следующие изменения:

1) абзац первый признан утратившим силу;

2) первое предложение абзаца второго после слова "судом" дополнено словами ", а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке,";

3) в абзаце третьем слова "указанными лицами" заменены словами "указанным лицом".

Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы как осуществляется иной порядок признания права собственности и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим правилом юридической техники при создании законов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная возможность признания права собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Изучая мнение различных специалистов исследовавших данную проблему прихожу к выводу, что одной единственной точки зрения кто признает право собственности и как это происходит отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального Закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Основываясь на п. 1 ст. 9 ФЗ № 123-ФЗ некоторые считают, что под иным установленным порядком предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ является регистрация в Федеральной регистрационной службе.

Другое мнение состоит в том, что регистрацию права собственности осуществляют органы местного самоуправления.

Рассмотрим обе вышеназванные точки зрения.

Если предположить, что право собственности регистрирует Федеральная регистрационная служба тогда какие документы нужно представить для регистрации права собственности.

Согласно п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при предоставлении документов для регистрации права собственности на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ отсутствуют документы указывающие, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Похожего мнения придерживаются Жогов Д.Ю., Малета С.Е.[6] которые считают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ.

Следовательно, если лицо зарегистрировало право собственности на самовольную постройку руководствуясь ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, однако при этом нарушаются права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан возникает вопрос является ли зарегистрированное право собственности действительным.

Помочь разрешить этот вопрос может уяснение того, что понимается под созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебную практику.

В одном из дел заводу было отказано в признании права собственности на цех для очистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьи руководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки, является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения и приведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.[7]

В другом деле общество просило признать право собственности на сложный объект недвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию и разрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью.[8]

В другом деле судьи отклонили доводы мэрии, которая ссылалась на п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этого являются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключение главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральной службы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".[9]

На основании вышеизложенного прихожу к выводу, что использовать ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ в принципе возможно, однако имеются риски, что во-первых может быть отказано в регистрации права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан могут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права собственности.

Следующие мнение, что при регистрации права собственности можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольно общий характер.

В связи с этим не могу не согласится с Плотниковой И. которая утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер.[10]

В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ[11] разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности.

Таким образом, для регистрации права собственности на самовольную постройку в принципе можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Если конкретизировать указанное определение получается, что государственная регистрация юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения права собственности.

То есть регистрация не является основанием возникновения права собственности, а является актом которым государство признает уже возникшее право собственности. Следовательно при регистрации права собственности на самовольную постройку в силу ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не возникает право собственности, а всего лишь подтверждается существующее право собственности. Однако самовольная постройка не является имуществом в юридическом смысле так как на неё отсутствует право собственности у лица создавшего самовольную постройку из-за несоблюдения правил строительства. Таким образом, поскольку у лица создавшего самовольную постройку не возникает право собственности, а государственная регистрация права собственности на самовольную постройку всего лишь подтверждает существующее право собственности со стороны государства, но никак не создает это право получается, что регистрация права собственности на основании ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ противоречит теоретическим выводам науки гражданского права.

Существует точка зрения, что признавать право собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).

Порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[12], на основании которого до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.

Такая позиция соответствует и положениям ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство.

Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"[13] и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельный участок, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил,[14] не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку.

В ситуации, когда отсутствует спор о правах, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку представляется весьма нелогичным, долговременным, а порой и дорогостоящим. Решение по таким вопросам вполне правомочны принимать и органы местного самоуправления (государственной власти), а данный порядок будет логично завершаться вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищного строительства на месте с последующей регистрацией на него права собственности в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо установить четкую процедуру такого порядка признания права собственности на самовольной постройки, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. На наш взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение уполномоченной организации либо строительно-технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие от заинтересованных лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права и интересы.

Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права, противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализации такого рода строений, и не может являться тем самым "иным" порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.