Целевое назначение земельного участка

5. Целевое назначение земельного участка

Правоприменительная практика при признании права собственности на самовольную постройку обращает особое внимание на наличие у застройщика вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав на земельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание права собственности на самовольную постройку.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственник земельного участка, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, а также использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Использование земли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах, определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Причем имеются приоритеты использования земельных участков по принципу их целевого назначения. В связи с чем, помимо перечисленного (соблюдение строительных и градостроительных норм и правил, интересов третьих лиц), при признании права собственности на самовольную постройку лицу необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки не изменило и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом, застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок, обязан также подтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при строительстве самовольной постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Суд может признать собственником постройки лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании которого находится земельный участок, но если при строительстве объекта норма о целевом назначении земельного участка будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно.[23] Таким образом, решение вопроса об изменении разрешенного использования (целевого назначения) земель не входит в юрисдикцию суда. В противном случае данная ситуация будет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласно которой перевод земель из одной категории в другую осуществляют уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления.

Но как быть, если право собственности на самовольную постройку признано судом без учета и (или) с нарушением целевого использования земельного участка и решение суда вступило в законную силу?

Поскольку целевое использование земельного участка не изменено в установленном законом порядке, а суду этот вопрос не подведомственен, судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно и не может являться основанием для регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную постройку не изменяет целевого назначения земельного участка, отвод земельного участка (передача в собственность) в установленном законом порядке предполагает обязательно и его целевое назначение, следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не утрачивает статуса самовольной, а регистрирующий орган должен отказать в регистрации права собственности на самовольную постройку даже на основании судебного решения. Приведенная ситуация часто находится вне поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что по недосмотру приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона и нарушению интересов третьих лиц.

В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельный участок и его использование по целевому назначению, отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии нарушений охраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ).[24] Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.[25]

В этом случае право собственности на самовольную постройку, признанное в судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, только при наличии законного и обоснованного судебного решения право на самовольно возведенное строение может и должно быть внесено в ЕГРП.

Заключение

 

Подводя итог выполненной работе можно сделать следующие выводы:

самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество.

Недвижимое имущество является самовольной постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы как осуществляется иной порядок признания права собственности и кто признает право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим правилом юридической техники при создании законов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ указана абстрактная возможность признания права собственности без указания кто признает право и как это происходит.

Рассмотрев правовое регулирование прихожу к выводу, что признавать право собственности может орган местного самоуправления.

Одним из спорных вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Список использованной литературы

Законодательные материалы

1)Гражданский Кодекс (часть первая) // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2)Гражданский Кодекс (часть вторая) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

3)Гражданский Кодекс (часть третья) // Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

4)Гражданский Кодекс (часть четвертая) // Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.

5)О введении в действие части четвертой гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ //Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5497.

6)"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ//"Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.

7)"Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ//"Российская газета", N 1, 12.01.2005

8) Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
"Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации"// "Строительная газета", N 28, 23.08.1999

9)"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007"// "Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 12, декабрь, 2007 (ч. II) (извлечения)

10)<Письмо> Верховного Суда РФ "некоторые вопросы судебной правктики по гражданским делам"// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 10, 1997

11)Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации"// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 9, 1996, N 5, 1997,

12) Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверки конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации" // "Вестник Конституционного Суда РФ", N 6, 2007

Учебная литература

 

1)Адилкариев X. Судебная практика как источник нормотворчества // Советская юстиция. 1989. № 23.

2)Алексеев С.С. Общая теория права. – М.: Просвещение, 2007.

3)Алексеев С. С. Общая теория социалистического права. Вып. 4. Свердловск, 1966.

4)Алексеев С. С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972–1973. Т. 2.

5)Алексеев С. С. Теория государства и права. М., 1984.

6)Антропов В. Г. Правоприменительное усмотрение: понятие и формирование: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1995.

7)Брагинский М. И. Гражданский кодекс. Часть первая. Три года спустя (Комментарий с учетом принятых изменений ГК и новых законодательных актов) // Хозяйство и право. 1998. № 1.

8)Братусь С. Н. Судебная практика в советской правовой системе. М., 1975.

9)Братусь С. Н. Юридическая природа судебной практики в СССР // Советское государство и право. 1975. № 6.

10)Братусь С. Н., Венгеров А. Б. Судебная практика в советской правовой системе. М., 1975.

11)Васъковский Е. В. Руководство к толкованию и применению законов. М., 1997.

12)Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972.

13)Гурова Т. В. Актуальные проблемы теории источников права : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук;

Статьи из периодических изданий

1)Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке//"Право и экономика", 2008, N 11

2)О самовольном строительстве, перестройке и...//"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2008, N 20

3)Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки//"Право и экономика", 2008, N 10

4)Проверка строительства и ремонта зданий и сооружений//"Бюджетные учреждения: ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности", 2008, N 6

5)Операция "Легализация"//"Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 5

6)Держим ответ за самовольство//"Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 1

7)Верховный Суд РФ: спрашивайте - отвечаем!//"Главная книга", 2007, N 21

8)Расплата за самовольство//"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

9)Самовольная постройка//"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

10)Получение разрешения на строительство//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2007, N 4

11)Снесут... Без суда и следствия?//"Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 5

12)О самовольных постройках//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2006, N 3

13)Строительство дома без согласованного проекта//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 2

14)Отвод земли под строительство//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 2

15)Правовые последствия самовольного строительства//"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3

16)Способы легализации самовольной постройки//"Консультант", 2005, N 21

17)Права на самовольную постройку//"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

18)Аренда "самоволки"//"ЭЖ-Юрист", 2004, N 40

19)Недвижимость: порядок легализации самовольной постройки//"Строительство: налогообложение, бухучет", 2004, N 3

20)Разрешительная документация для строительства//"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2004, N 8

21)Перепланировка офиса: ремонт, модернизация реконструкция?//"Российский налоговый курьер", 2003, N 21

[1] "Российская газета", N 146, 07.07.2006

[2] Постановление ФАС ЗСО от 18.04.2007 N Ф04-1789/2007(32902-А46-38)

[3] Постановление ФАС УО от 08.06.2007 N Ф09-4441/07-С6

[4] Постановление ФАС ВВО от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-644

[5] Постановление ФАС ВВО от 19.12.2006 N А43-1798/2006-12-24

[6] Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 18 - 20 и др.

[7] Постановление ФАС ВВО от 27.02.2007 N А39-1510/2006-218/5

[8] Постановление ФАС ПО от 21.08.2007 N А65-4038/06

[9] Постановление ФАС ПО от 10.07.2007 N А55-18533/2006-15

[10] Плотникова И. Новая постройка: самовольная или нет // ЭЖ-Юрист. 2004. N 41.

[11] "Российская газета", N 290, 30.12.2004

[12] СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 17.

[13] Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. от 18 октября 2007 г.) // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

[14] Пиджаков А.Ю. Правовые аспекты самовольной постройки // Правовые вопросы строительства. 2005. N 2.

[15] Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 23 - 24 мая 2007 г. N 1/2007; Постановления ФАС ВВО от 31.08.2007 N А11-10658/2006-К1-15/403, от 01.08.2007 N А82-14748/2006-38, от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16.

[16] Постановление ФАС Центрального округа от 12 января 2007 г. дело N А09-6295/06-14 // Архивные данные ФАС Центрального округа. 2007.

[17] Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

[18] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года (по гражданским делам) от 4, 11 и 18 мая 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 10.

[19] Постановление Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.

[20] Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

[21] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 12.

[22] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июля 2007 г. N А43-30921/2006-21-607.

[23] Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N 19-3670/01-16 // Архивные данные Арбитражного суда Иркутской области; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 января 2006 г. N А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2.

[24] Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 11.

[25] Богданова И.С., Деев А.В. Правовой режим объектов самовольного строительства: некоторые вопросы теории и практики // Закон. 2007. N 9.