РОЗВИТОК ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ В УКРАЇНІ

2 РОЗВИТОК ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ В УКРАЇНІ

2.1 Новели Земельного кодексу та практичне їх застосування

 Переломним періодом у сфері земельного права стало проголошення Верховною Радою України 18 грудня 1990 року земельної реформи, у ході якої був прийнятий ряд нормативних актів, зокрема укази Президента України, спрямовані на її реалізацію. Головним результатом реформи по праву є прийняття 25 жовтня 2001 року нового Земельного кодексу, що вступив у силу 1 січня 2002 року. Переваги цієї кодификації полягають у тім, що вона врегулювала принцип права власності на земельну ділянку як засіб виробництва. У чинному Земельному кодексі конкретизовані розпорядження по дотриманню категорій земельних ділянок, передбачене застосування норм цивільного права до товарного обороту землі, не торкаючись основних положень і принципів земельного законодавства.

Ст. 78 ЗК України встановлює зміст права власності на землю як суб'єктивного права і визначає його як сукупність правомочностей по воло­дінню, користуванню і розпорядженню земельними ділянками в межах, визначених цим Кодексом. Ні в земельному, ні в цивільному законодавстві, на жаль, не визначено поняття цих правомочностей, тому вони сформульовані в науковій літературі [16].

Правомочність володіння — це право фактичного (фізичного чи господарського) панування над певною земельною ділянкою. Природно, що фактичне володін­ня тією чи іншою земельною ділянкою робить можли­вим здійснення інших правомочностей: користування та розпорядження нею. Відомо, що не можна викорис­товувати земельну ділянку, не маючи господарського або фактичного панування над нею. Проте, правомочність власника земельної ділянки як об'єкта права власнос­ті має певну своєрідність. Це викликано невід'ємністю земельної ділянки від навколишнього природного се­редовища, їх екологічним взаємозв'язком, неможливіс­тю її вилучення та переносу, скажімо, в інше місце.

Право володіння може належати не тільки власни­ку, але й особі, якій власник передав земельну ділянку на підставі договору (наприклад, оренди). Власник при цьому не втрачає права володіння, він перестає здійс­нювати його, але цілком зберігає можливість мати зе­мельну ділянку у своєму господарстві, у складі майна. Власнику, окрім права володіння, належать також право­мочність користування та розпорядження. Інші ж во­лодарі, як правило, повністю позбавлені права розпоряд­ження і мають право користування в межах, встанов­лених договором з власником (наприклад, оренда зе­мельної ділянки).

Третьою правомочністю власника є розпорядження. Правомочністю розпорядження є визнана за власни­ком і гарантована йому можливість учиняти дії, спря­мовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельних ділянок, визначення їх юридичної долі (передача їх іншим суб'єктам пра­ва у власність). Такими діями є, головним чином, угоди (купівля-продаж, дарування, обмін та ін.). Внаслідок виконання цих угод власник передає іншому суб'єкту всі свої правомочності, тобто вичерпує своє право (наприклад, у разі продажу). Право розпорядження включає можливість вчинен­ня не тільки угод, але й інших юридичних дій.

Діюче законодавство проголошує рівність усіх форм власності, передбачає створення рівних умов для їх розвитку та захисту (ст. 2 Закону України «Про влас­ність», ст. 1 Земельного кодексу України). Проте фак­тично власники земельних ділянок володіють різним обсягом правомочності розпорядження [17].

В п.2 статті 1 встановлено загальне пра­вило набуття та реалізації права власності на землю. Право власності на землю набувається та реалізується тільки на підставі діючих нормативних актів. Це, в першу чергу, ст.ст. 81-85, 87 Земельного Кодексу. Якщо виникають відносини власності, які не врегульо­вані цим Кодексом, застосовуються загальні норми про право власності Конституції України, Закону України «Про власність», Цивільного кодексу України тощо, та інші законодавчі акти. Режим використання спільних природних об'єктів, розташованих на території Укра­їни та суміжних держав, визначається міжнародними договорами, які ратифіковані Україною.

Власність в Україні існує в різних формах. В ст. 78 форми власності на землю визначені відповідно до Конституції України, тобто земля в Україні може пе­ребувати у приватній, комунальній або державній вла­сності. Це означає, що права колективної власності на землю в Україні не існує. Колишнім колективним власникам — сільськогосподарським кооперативам, садівничим товариствам та ін. земля стала належати на праві приватної власності.

Ст. 78, як і відповідна норма в попередньому Земель­ному кодексі, не передбачає поновлення права приват­ної власності на землю особам, яким раніше, до часів панування на території України Радянської влади, воно належало. Чинними визнаються тільки відносини вла­сності, які виникли після набуття чинності Земельно­го кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р.

В статті 79 ЗКУ вперше в земельному законо­давстві України визначено поняття земельної ділянки як об'єкта права власності. Об'єкти права власності на землю — це природні елементи, з приводу чого скла­даються і існують відповідні правовідносини, тобто, окре­мі, індивідуально визначені, земельні ділянки. Стаття встановлює кваліфікуючі ознаки земельної ділянки як об'єкта права власності. Насамперед, це межі земельної ділянки, які повинні існувати в натурі, на місцевості, а також визначене місце її розташування та встановле­ний законодавством режим використання.

Об'єктом права державної власності на землю виступають усі землі України, за винятком земель, переданих у комунальну і приватну власність. Виключ­но в державній власності знаходяться землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культур­ного, виробничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та за­гальнодержавне значення; землі під водними об'єкта­ми загальнодержавного значення; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верхов­ної Ради України, Президента України, Кабінету Міні­стрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Об'єктом права комунальної власності є усі зем­лі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. До земель комунальної власності належать землі загального користування населених пунктів (май­дани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, ав­томобільними дорогами, об'єктами повітряного і тру­бопровідного транспорту; земельні ділянки, які вико­ристовуються для забезпечення діяльності органів мі­сцевого самоврядування та ін.

Об'єктом права приватної власності юридичних осіб (заснованих громадянами України або юридични­ми особами України) є земельні ділянки для здійснен­ня підприємницької діяльності, або які використову­ються для житлової, промислової та громадянської за­будови. Наприклад, це земельні ділянки, надані для жи­тлово-будівельних кооперативів, або сільськогосподар­ським підприємствам для ведення товарного сільсь­когосподарського виробництва.

Об'єктом права приватної власності іноземних юридичних осіб є тільки земельні ділянки несільськогосподарського призначення у разі придбання ними об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єк­тів, пов'язаних із здійсненням підприємницької ді­яльності в Україні, в першу чергу, в межах населених пунктів.

Земельні ділянки, як об'єкти права власності громадян України, мають визначені законодавством граничні розміри і розрізняються за метою викорис­тання. Наприклад, для ведення фермерського господар­ства земельна ділянка надається в розмірі земельної частки (паю); для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара; для ведення саді­вництва — не більше 0,12 гектара; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гек­тара, в містах — не більше 0,10 гектара; для індивіду­ального дачного будівництва — не більше 0,10 гекта­ра; для будівництва індивідуальних гаражів — не бі­льше 0,01 гектара.

Об'єктом права приватної власності іноземних громадян та осіб без громадянства є земельні ділян­ки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також земельні ділянки несіль­ськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

В земельному законодавстві немає обмежень з кіль­кості земельних ділянок, що можуть знаходитися у власності однієї особи. Проте це не тягне об'єднання декількох земельних ділянок в єдиний об'єкт права власності, навіть при збігу їх цільового призначення та мети використання. Кожна з зазначених земельних ділянок, незважаючи на належність одній особі, являє собою самостійний об'єкт права власності.

Суб'єкти права власності на землю залежно від форми власності, у якій знаходиться та чи інша земельна ділянка розрізняє ст. 80 Земельного кодексу України.

Право власності на землю характеризується множин­ністю суб'єктів відповідно до форм власності — дер­жавної, комунальної і приватної. Характерною ознакою суб'єкта земельних відносин є належна йому право- і дієздатність. У зв'язку з від­сутністю відповідних приписів в Земельному кодексі правовий статус суб'єктів права власності на землю доцільно визначати за аналогією з нормами цивільно­го права щодо загальної право-дієздатності з ураху­ванням вимог земельного законодавства[18].

Визначаючи суб'єктів права власності на зе­млю, стаття 374 ЦКУ на відміну від норм ЗК, не пов'язує суб'єктний склад землевласників із певними формами власності на землю, але, як і стаття 80 ЗК називає ними фізичних та юридич­них осіб, державу та територіальні громади. При цьому земельна правосуб'єктність громадян України та юридичних осіб, заснованих грома­дянами України або юридичними особами Укра­їни, статтею, що коментується, не визначається, а норми частин 2 та 3, що покликані встановити земельну правосуб'єктність іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, інозем­них держав та міжнародних організацій мають відсильний характер та за юридичним змістом не відрізняються одна від одної [19].

Суб'єктом права приватної власно­сті на землю мають бути тільки юридичні особи, засно­вані на приватній власності. Юридичні особи, заснова­ні на державній або комунальній власності, не можуть бути власниками земельних ділянок, їм земля нада­ється в постійне користування.  Особливим суб'єктом права власності на землю виступає держава. За змістом статті 80 ЗК суб’єктом права державної власності на землю є держава в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севас­топольської міських, районних державних адміністра­цій. Але треба враховувати, що до розмежування земель державної та комунальної власності в натурі повноваження щодо розпорядження всіма землями, крім пере­даних у приватну власність, здійснюють відповідні сіль­ські, селищні, міські ради, а за межами населених пунк­тів — відповідні органи виконавчої влади [20].

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приват­ної власності. Держава набуває права власнос­ті на землю у разі: відчуження земельних ді­лянок у власників з мотивів суспільної необ­хідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; прийнят­тя спадщини; передачі у власність державі зе­мельних ділянок комунальної власності тери­торіальними громадами; конфіскації земельної ділянки.

Як і відносно права власності територіаль­них громад, законодавство закріплює більш широку земельну правосуб'єктність держави у порівнянні з земельною правосуб'єктністю фі­зичних та юридичних осіб. До земель держав­ної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать: землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборо­ни, крім земельних ділянок під об'єктами со­ціально-культурного, виробничого та житлово­го призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загально­державне значення; землі під водними об'єкта­ми загальнодержавного значення; земельні ді­лянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президен­та України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної акаде­мії наук України, державних галузевих акаде­мій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що за­знали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Але більш широ­ку земельну правосуб'єктність держава має не лише у порівнянні із правосуб'єктністю фізич­них та юридичних осіб. Землі, публічна цінність яких має загальнодержавне значення, не можуть передаватись також і у комунальну власність. До таких земель належать: землі атомної енер­гетики та космічної системи; землі під держав­ними залізницями, об'єктами державної влас­ності повітряного і трубопровідного транспорту; землі оборони; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та іс­торико-культурну цінність, якщо інше не перед­бачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених ЗК; землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділян­ки, які використовуються для забезпечення ді­яльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної акаде­мії наук України, державних галузевих акаде­мій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що за­знали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. У цьому випадку можна говорити про монополію державної вла­сності на ці землі, про виключну державну вла­сність на них.

У статтях 90 та 91 ЗК закріплено переліки прав та обов'язків власників земельних діля­нок незалежно від форми власності. Відповід­но до них власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужу­вати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільсь­когосподарських та інших культур, на виробле­ну сільськогосподарську продукцію; викорис­товувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насаджен­ня, водні об'єкти, а також інші корисні власти­вості землі; на відшкодування збитків у випад­ках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Власники земельних ділянок зобов'язані: за­безпечувати використання їх за цільовим при­значенням; додержуватися вимог законодавст­ва про охорону довкілля; своєчасно сплачува­ти земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та зе­млекористувачів; підвищувати родючість ґрун­тів та зберігати інші корисні властивості зем­лі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого само­врядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, вста­новленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встано­вленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік обов'язків не мож­на вважати вичерпним. Законом можуть вста­новлюватись й інші обов'язки землевласників[21].

 Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дару­вання, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і ко­мунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були рані­ше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

 Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділян­ки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки не­сільськогосподарського призначення за межами на­селених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділян­ки відповідно до частини другої цієї Статті у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дару­вання, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташова­ні об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

 Землі сільськогосподарського призначення, при­йняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст.81 ЗК).

Набуття права власності на зе­млю відбувається на підставі діючих нормативних актів за наявністю підстав, передбачених коментованою статтею. Тобто правовідносини власності і, отже, об'єк­тивне право власності виникає на підставі правових норм і за наявністю певних юридичних фактів. Ці юри­дичні факти називаються підставами (або засобами) придбання права власності.

В більшості випадків виникнення права власності на конкретну земельну ділянку у однієї особи означає припинення права власності на цей об'єкт у іншої осо­би. Тому одні й ті ж юридичні факти можуть виступа­ти одночасно підставами і виникнення, і припинення права власності на земельну ділянку.

Передбачені ст. 81 підстави виникнення права при­ватної власності застосовуються в повному обсязі тіль­ки до громадян України. По-перше, право власності громадян на земельні ділянки може виникати на під­ставі цивільно-правових угод. Такі угоди бувають дво­сторонні (дарування, купівля-продаж, обмін) і односто­ронні (успадкування) [22].

Порядок здійснення угод з земельними ділянками регламентується главою 20 Земельного кодексу. При укла­данні угод з земельними ділянками не допускається зміна їх цільового призначення і мети використання. Набуття права на землю грома­дянами здійснюється шляхом передачі земельних ді­лянок у власність. Громадяни набувають права влас­ності на земельні ділянки із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконав­чої влади або органів місцевого самоврядування в ме­жах їх повноважень, визначених Земельним кодексом.

Громадяни України мають право отримати безоплат­но у власність раніше надані їм в користування земель­ні ділянки, але за розмірами, які встановлені в чинно­му Земельному кодексі.

У разі відсутності приватизованих земельних діля­нок громадяни України мають право отримати без­оплатно у власність із земель державної або комуналь­ної власності по одній земельній ділянці з кожного виду використання. Таким чином, громадяни України мають можливість отримати безоплатно у власність шляхом приватизації до шести земельних ділянок з кожного виду використання в межах, передбачених ст. 121 цьо­го Земельного кодексу.

Крім того, у випадку приватизації сільськогосподар­ських підприємств громадяни — працівники цих під­приємств мають право отримати ще й земельний пай, який після виділення в натурі (на місцевості) набуває статусу земельної ділянки з відповідною метою вико­ристання. При приватизації земель державних і ко­мунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, земельні ділянки передаються праців­никам цих підприємств, установ та організацій, а та­кож пенсіонерам з їх числа, з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Підстави виникнення права приватної власності іноземних громадян і осіб без громадянства обмежені. Вони мають право набувати у власність земельні ділян­ки (на підставі цивільно-правових угод) тільки несільськогосподарського призначення на яких, як правило, розташовані або будуть будуватися об'єкти нерухомо­го майна, в першу чергу, в межах населеного пункту. Вони не мають права на безоплатну приватизацію зе­мельних ділянок [23].