Приватизація міських земель

Зміст

Вступ

1. Загальна характеристика об'єкту

1.1 Загальні відомості

1.2 Природно-кліматичні умови

1.2.1 Клімат

1.2.2 Рельєф

1.2.3 Рослинність

1.2.4 Ґрунти

2. Земельне законодавство в галузі регулювання емельних відносин

3. Складання і затвердження проекту відведення земельної ділянки

4. Перенесення проекту в натуру

5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

6. Виготовлення державного акту

7. Моніторинг земель

8. Техніка безпеки

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Земля - це одне з основних національних багатств України. Особливу цінність становлять міські землі. Займаючи лише два відсотки від загальної площі території держави, вони концентрують понад дві третини населення, майже три чверті основних промислово-виробничих фондів, переважну частку виробничого, наукового, соціально-економічного та культурного потенціалу.

Саме це, з одного боку створює для користувачів земель населених пунктів винятково сприятливі умови для господарювання та підприємництва, а з іншого потребує ефективного використання міських земель, що є необхідною умовою успішного проведення економічних і соціальних ринкових перетворень, оскільки саме міста стають каркасом нових форм господарювання в країні.

Високий ступінь усуспільнення використання міських земель в умовах розвитку приватної земельної власності покладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за реалізацію інтересів усіх суб'єктів земельних відносин та забезпечення цілеспрямованого розвитку міста.

Розуміння того, що в місті повинен існувати чіткий механізм управління земельними ресурсами виникло давно. В ході еволюції інституту земельної власності було визнано, що не існує повністю автономної приватної власності на землю. Власник землі фактично використовує не тільки свою ділянку, але й користується об'єктами інженерної, транспортної, соціальної, природоохоронної інфраструктури, які були споруджені містом і розміщені далеко від його власної ділянки. Сьогоднішнє суспільне та економічне середовище навколо земельної власності настільки складне, що найкраще та найбільш ефективне використання земельних ділянок перевищує автономні можливості її власника. Тому використання землі в містах підлягає все більшому узгодженню приватних та громадських інтересів.

Пошук оптимального поєднання громадських та приватних інтересів, у рівній мірі захищених правом, - ось сутність регулювання земельних відносин в містах в системі управління земельними ресурсами.

Існуюче законодавство України у сфері регулювання земельних відносин, ще не в повній мірі орієнтована на вирішення питань міського землекористування в умовах приватизації; недосконалим є правове забезпечення регулювання земельних відносин в містах; відсутні цілі ланки в реалізації затвердженої містобудівної документації та її використанні при земельно-господарському устрої території міст; недостатньо ефективним є економічний механізм впливу на характер та інтенсивність використання міських земель; не в повній мірі визначені необхідні для ринкових умов нормативно-організаційні методи регулювання землекористування на рівні міста.

Проблема полягає не тільки у неврегульованості багатьох правових питань приватизації землі у містах, айв складності та невизначеності самого процесу приватизації. Саме вирішення проблем міського землекористування в умовах приватизації є одним з найважливіших завдань органів управління земельними ресурсами.

Підхід до приватизації міських земель не як до простого перерозподілу землі у зв'язку з появою нових форм господарювання, а як до складного багатогранного комплексу заходів, який повинен забезпечувати, з одного боку, ефективне використання міських земель, цілеспрямований та комплексний розвиток території міста, а з іншого - свободу власникові землі для реалізації його соціально виправданих інтересів, - дозволяє визначити І основні концептуальні напрямки регулювання процесу приватизації землі в містах.

Основна увага приділяється організаційно-правовому забезпеченню підготовки та реалізації програми приватизації землі, що сприятиме успішному проведенню процесу приватизації земельних ділянок у місті, захистить громадські та приватні інтереси при приватизації землі, а також створить механізм реалізації програми приватизації.

Здійснення приватизації міських земель в широкому розумінні цього процесу, тобто забезпечення рівноправного розвитку різних форм власності на землю та всіх форм господарювання на землі. Створення економічного механізму регулювання земельних відносин та стимулювання раціонального, соціально виправданого використання і охорони земель, припинення процесів знецінення міських земель та забезпечення умов для підвищення рівня їх облаштування та благоустрою - різко підвищує значення містобудівних документів як однієї з найважливіших ланок в системі управління земельними ресурсами в місті.

Важливе місце в системі управління земельними ресурсами надано містобудівним засадам регулювання земельних відносин в умовах приватизації, які за рахунок дотримання раціональної планувальної організації території та узгодженого взаємного розміщення виробничих комплексів, житлових районів, громадських центрів, зон відпочинку та інших об'єктів забезпечують умови для праці, побуту та відпочинку населення, організації виробництва, збереження та поліпшення навколишнього середовища.

Одним з головних завдань, що вирішується в процесі містобудівного проектування, є функціональне зонування території, яке шляхом встановлення цільового призначення та системи обмежень використання міської території в межах зони персоніфікує містобудівні рішення до рівня окремого землекористування. Введення режиму зонування розглядається як намагання максимально узгодити зміст прав і обов'язків власників землі та землекористувачів з об'єктивними властивостями міської території.

1. Загальна характеристика об'єкту 1.1 Загальні відомості

Кам'янець-Подільський місто обласного підпорядкування, центр адміністративного району, центр міжрайонної системи розселення Хмельницької області.

Кам'янець-Подільський - одне з найстародавніших міст краю - розташований у центрі Волине - Подільської височини на р. Смотрич. лівій притоці Дністра, за 102 км від обласного центру - міста Хмельницького.

Перші письмові згадки про Кам'янець-Подільський зустрічаються у вірменських хроніках 1060-1062 рр.

Населення міста на 01.01.1999 р. становило 108.3 тис. чоловік.

В місті існує Національний історико-архітектурний заповідник "Кам'янець", який створено згідно Наказу Президента України від 30 квітня 1998 р.

Планувальна структура міста обумовлена природними та антропогенними факторами, які поділяють територію міста на такі зони:

Центральна історична частина міста;

Сельбищна зона;

Промислово-складські зони (Північна. Південна. Східна);

Природоохоронно-рекреаційні території.

Центральна частина міста включає в себе Національний історико-архітектурний заповідник, зону регулювання забудови, частину природоохоронних території Смотрицького каньйону та парку "Подільські Товтри".

Природоохоронні рекреаційні території міста представлені зеленими насадженнями загального користування, які складаються зі скверів, парків, бульварів, ботанічного саду та входять складовою частиною в природний національний парк "Подільські Товтри", а також геологічний пам'ятник природи загальноміського значення "Смотрицький каньйон".

Визначення вартості цих земель безпосередньо пов'язане з їх місце розташуванням в системі міста та режимом використання, забороною на передачу у приватну або колективну власність.

Використання цих земель для комерційної діяльності фізичними особами може здійснюватись тільки на умовах оренди.

Місто Кам'янець-Подільський має централізовану систему водопостачання, джерелом якого є поверхневі води р. Дністер та підземні води силурійського горизонту.

Об’єктом оцінки є земельна ділянка, надана приватному підприємцю Лебедині Олені Миколаївні і призначена для будівництва та обслуговування лазні. Земельна ділянка розташована: Хмельницька область, м. Кам'янець-Подільський, по вул. Суворова, 19а.

На земельній ділянці розташована будівля загальною площею приміщень 755,00 кв. м., будівельним об’єктом 3342 кв. м. Щільність забудови - 58%. Земельна ділянка, надана приватному підприємцю Лебедині О.М. із земель Кам'янець-Подільської міської ради в оренду згідно договору оренди від 27.04.2004р.

Обстеження земельних ділянок в натурі проведено спеціалістами в травні 2008р.

Загальна площа земельних ділянок складає 582 кв. м. Ділянка має наближену до прямокутної конфігурацію. Рельєф земельної ділянки - рівнинний. Рівень залягання ґрунтових вод більше 3-х м від рівня поверхні. Земельна ділянка межує:

на півночі, заході, півдні із землями загального користування (проїзд, вул. Суворова, вул. Пушкінська);

на сході - із землекористуванням ЖЕК №4.

1.2 Природно-кліматичні умови 1.2.1 Клімат

На території міста і області помірно-континентальний клімат з м'якою зимою та досить теплим вологим літом. Мікроклімат міста формується Товтровим кряжем та каньйонами Дністра і його притоків, тому тут створилися особливі умови для збереження рідкісних і реліктових рослин, серед яких більшість лікарські. Товтри - це місцева назва скелястої дугоподібної гряди шириною до 6 кілометрів, висота_, якої досягає 401 м. над рівнем моря. В кінці весни та на початку осені майже щорічно бувають приморозки. Але в холодні весни сніговий покрив може затриматися до третьої декади квітня, у теплі - сніговий покрив може зійти вже у другій половині лютого.

1.2.2 Рельєф

Рельєф міста: височини витягнуті з південного сходу на північний захід. Кам'янець-Подільський лежить у межах широколистяної лісової зони.

Історія розвитку території регіону, її геологічна будова визначили не тільки рельєф, але й корисні копалини, які мають нерудний характер.

В околицях міста є поклади вапняків силурійської системи, які дуже щільні, Ці скритокристалічні, придатні для виготовлення щебеню, бутового каменю, випалювання вапна тощо. З деяких їхніх відмін можна виготовляти облицювальну плитку. Є кар'єри для видобування вапняків неогенової системи, які крім вищеназваних застосувань можуть використовуватися і в цукровій промисловості. На базі Гуменецького родовища рифових вапняків працює АТ "Подільський цемент". У складі рифових порід поширені також вапняки які добре піддаються механічній обробці (розпилювання, обтісування), що дає змогу виготовляти з них стандартні стінові блоки та різноманітні фігурні вироби.

На території Кам'янець-Подільського району відкрито декілька родовищ гіпсу. В районі є поклади піску, який придатний для виготовлення скла.

1.2.3 Рослинність

Мальовничі ліси, галявини, урочища Подільських Медоборів є місцем активного відпочинку туристів. З метою збереження, відтворення і раціонального використання природних ландшафтів Поділля з унікальними історико-культурними комплексами, які мають високе природоохоронне, естетичне, наукове, рекреаційне та оздоровче значення. Територія міста увійшла в Національний природний парк "Подільські Товтри". В межах міста проходить каньйон р. Смотрич, який складений силурійськими відкладами. Товтри і каньйон сьогодні розглядаються як об'єкт світової природної спадщини. В межах міста на схилах каньйону зростає 4 види рідкісних рослин, що занесені до "Списку рідкісних видів Європи", та близько 20 видів - рідкісних в Україні, мешкає 10 видів фауни світового значення. На скелястих берегах каньйону зростають реліктові, ендемічні рослини, які є найціннішим фітогенофондом України та біля 300 видів лікарських, медоносних, декоративних рослин, які є основою для промислової сировини. Своєрідна навколишня природа відтворена і представлена в Кам'янець-Подільському ботанічному саду та міському Еколого-натуралістичному "центрі учнівської молоді (МЕНЦУМ) і в музеї природи та екології НІШ "Подільські Товтри".

В Старому місті зосереджені картинні галереї, музеї, салони-магазини, де можна ознайомитись і придбати вироби народних умільців. Чимало цікавих експонатів можна побачити в Кам'янець-Подільському історичному музеї-заповіднику. Стимулом для відвідування Кам'янеччини є пошук відомостей про своїх предків (генеалогічний туризм) у фондах колишнього губернського архіву.

1.2.4 Ґрунти

Територія господарства, згідно агрогрунтового районування, розташована в межах Кам'янець - Подільського району Західної провінції лісостепової зони південного заходу Східноєвропейської рівнини. Ґрунтовий покрив лісостепової зони складався під впливом тісної взаємодії наступних факторів помірного клімату з нейтральним балансом вологи і періодично промивним водним режимом, наявністю карбонатних лісів суглинкового механічного складу в ґрунтотворних породах, більш або менш розчленованого ерозією рельєфу, частково лісової, частково степової рослинних формацій, інтенсивного впливу господарської діяльності людини.

В основному ґрунтовий покрив території складається з сірих опідзолених, темно-сірих ґрунтів і чорноземів опідзолених. По річкових долинах, днищах балок сформувались лучні, лучно-болотні і болотні гранти.

В результаті ґрунтового обстеження, камерального обробітку кольорових матеріалів і даних лабораторних аналізів, на території господарства виділено 17 різновидностей ґрунтів. Всі відміни ґрунтів на карті позначені відповідним шифром.

2. Земельне законодавство в галузі регулювання емельних відносин

Становлення Української держави наштовхується на низку соціально-економічних проблем, серед яких не останню роль відіграє проблема раціонального використання земельних ресурсів. В усіх проявляннях господарської діяльності поверхня землі є необхідною умовою для того, щоб виробництво взагалі могло здійснюватися. За П.М. Першини, землі є загальною умовою праці, предметом праці та її засобом.

В населених пунктах земля є просторовим операційним базисом, хоч не виключено її використання як головного засобу виробництва.

Земельна реформа в Україні є надзвичайно важливою складовою тих економічних перетворень, які відбуваються в напни державі на шляху становлення ринкових відносин. З подальшою розбудовою незалежної правової держави постає питання про зростання ролі території міст, населених пунктів в проведенні економічної реформи, що вимагає розв'язання проблеми діяльності органів місцевого самоврядування стосовно трансформування форм власності, розвитку інфраструктури ринку та - соціальної інфраструктури, посилення ділової активності, включаючи підприємництво.

Міські землі є унікальним ресурсом і від ефективного їх використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Реформування земельних відносин в містах стосується всіх галузей економіки та суспільного життя. Саме тут повинні прискорено розвиватись і поточні процеси, інститут власності на землю, формуватись і вдосконалюватись нормативно-правові й економічні механізми.

Управління земельними ресурсами - це реалізація політичного курсу Держави щодо реформування земельних відносин. Таким чином земельна реформа є складовою частиною загальнодержавного курсу економічної здійснюваної в Україні з переходом економіки держави до відносин. Вона являє собою комплекс правових, економічних, і організаційних заходів, здійснення яких забезпечує вдосконалення земельних відносин, перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру регульованої, соціально орієнтованої ринкової економіки України.

Перехід до ринкових методів управління соціально-економічним розвитком країни зумовив необхідність формування принципово нових підходів до політики в галузі земельних відносин в містах. Нові земельні відносини в місті вимагають здійснення оновлених методів управління землекористуванням.

Метою удосконалення земельних відносин у місті повинно стати створення ефективної системи планування використання міських земель, територіального його розвитку, усунення юридичних перешкод на шляху вільного обігу землі серед громадян і юридичних осіб, гарантування прав власності на землю і землекористування, організація використання земель на платній основі, забезпечення їх охорони в інтересах територіальної громади, населення країни в цілому.

Враховуючи специфічність сучасних соціально-економічних умов, гальмування процесів удосконалення земельних відносин у містах неприпустиме. Земельні ресурси є величезним багатством. Необхідно рішуче провести невідкладні заходи з метою максимального ефективного використання земель міст, істотного поповнення в результаті цього місцевих бюджетів, як свідчить досвід, зазначені заходи можуть бути ефективними лише у випадках, коли вони уособлені в систему управління земельними ресурсами міста, належним чином забезпечену матеріальними і фінансовими ресурсами.

1. Система управління землекористуванням у містах повинна базуватись

виключно на чинному законодавстві, рішеннях і розпорядженнях міських рад і міських голів, що видаються у його розвиток. Будь-які дії, пов'язані із використанням земель в містах у такий спосіб, будуть передбачуваними і стандартизованими, забезпечать свободу вибору управлінських рішень органів влади, юридичних осіб і громадян, а також швидке реагування на динамічну зміну економічних і соціальних умов.

2. Зміна характеру використання земель має здійснюватись відповідно до ідеології генерального плану міста і іншої містобудівної документації.

3. Примусове вилучення земельних ділянок, які знаходяться у власності фізичних і юридичних осіб, має відбуватись у відповідності до закону у випадках виникнення суспільної потреби, з попередньою компенсацією їх вартості.

4. Органи управління земельними ресурсами міста мають проводити політику максимально можливого підвищення вартості земель державної і комунальної та приватної власності шляхом розвитку інженерної інфраструктури, благоустрою, інженерної підготовки території.

5. Зважаючи на сучасні реалії суспільних відносин у країні, основним засобом набуття громадянами і юридичними особами прав на володіння і користування земельними ділянками із земель державної і комунальної власності в містах повинна стати довгострокова оренда земель. Крім щорічної орендної плати, орендарі повинні сплачувати кошти за право укладання договорів оренди. Зазначені кошти та орендна плата надходитимуть до бюджету міста і використовуватимуться на розвиток інженерної інфраструктури, благоустрій, інженерну підготовки території.

6. Вважається за необхідне створити можливості некомерційного користування земельними ділянками. Право постійного користування земельними ділянками необхідно поширювати лише на землекористування юридичних осіб державної і комунальної форм власності, діяльність яких фінансується за рахунок коштів державного і місцевого бюджетів.

7. Територіальний розвиток міст має відбуватись шляхом укладання їх органами управління відповідних договорів купівлі-продажу з власниками прилеглих до міста земельних ділянок, у яких виникла потреба.

8. Політику міста щодо регулювання забудови, підвищення вартості земель необхідно проводити переважно економічними методами, насамперед шляхом диференціації розміру земельного податку, запровадження субсидій, пільгового кредитування тощо.

9.3 метою забезпечення гарантій прав власності на землю і користування нею, а також унеможливлення недобросовісних угод щодо іпотечного кредитування, потрібно запровадити сучасну державну систему реєстрації прав на землю та іншу нерухомість.

10. Органи влади міста мають сприяти здійсненню на підприємницьких засадах ліцензованими юридичними особами і громадянами діяльності щодо оцінки вартості земельних ділянок, брокерських і нотаріальних дій, проведення конкурсів і аукціонів, формування земельних ділянок, проведення відповідних землевпорядних кадастрових зйомок.

11. Надзвичайно важливо напрацювати і запровадити юридичні стандарти та чіткі процедури щодо здійснення земельного обігу в місті та забудови земельних ділянок, а також орендарі і орендодавці матимуть повні можливості без втручання органів влади спілкуватись між собою, укладати відповідні цивільно-правові угоди, однакові для всіх за правами та обов'язками сторін.

12. Політика органів управління землями міста щодо удосконалення земельних відносин пріоритетно повинна сприяти максимальному залученню вітчизняних та іноземних інвестицій у сферу торгового, готельного, транспортного, офісного будівництва, внутрішнього благоустрою території і рекреаційної діяльності, реконструкцією неефективних виробництв у офісні центри, тощо шляхом надання земельних ділянок у довгострокове користування з правом продовження терміну землекористування.

13. Інвесторам потрібно надавати можливість широкого вибору земельних ділянок із земель державної і комунальної власності для здійснення майбутньої підприємницької діяльності, стимулювати розвиток земельного обігу. Першочерговим завданням органів влади міста повинно бути, зокрема визначення та пропонування інвесторам земельних ділянок для будівництва сучасних комплексів складських приміщень, транспортних засобів, постачальницької мережі. Одночасно доцільно поступово здійснювати заходи щодо упорядкування існуючої торгівельної мережі з ліквідацією стихійних ринків продовольчих та інших товарів.

14. Земельний ринок у місті як система юридичних, економічних і соціальних відносин, за якою права на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками спільно обмінюються з цивільно-правовими угодами між громадянами і юридичними особами без втручання в процеси обміну держави чи органів місцевого самоврядування має набути стрімкого розвитку.

Проблеми управління земельними ресурсами, реформування земельних відносин, раціонального використання земельних ресурсів і їх охорони Р висвітлені в працях відомих вітчизняних вчених.

Всі рекомендації і методичні розробки, приведені в даному огляді,, літератури, покладені в основу розробки дипломного проекту. Крім літературних джерел опрацьовані і використані також прогнозні розробки років, які проводились на території міста.

Стратегічною правовою базою управління земельними ресурсами міста Є Основний Закон України - Конституція України, прийнята Верховною радою України 28 червня 1996 року, в якому сказано, що земля є національним багатством і перебуває під особливою охороною. держави, власності на землю, яке набувається і реалізовується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до Основного Закону (стаття 14), гарантується державою.

Конституція України, враховуючи надзвичайну важливість землі у всіх сферах життєдіяльності народу, відокремлює землю від інших об'єктів нерухомості, передбачає принципи її особливої охорони. При цьому Конституція визнає три форми власності на землю: приватну, державну, комунальну.

В статті 13 Конституції України "казано, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування межах, визначених Конституцією.

Кожний громадянин має право на землю згідно чинного законодавства. Але користуючись землею, він не має права заподіяти шкоду самій землі, іншій людині, суспільству. Крім цього, Конституція визнає такі правові норми регулювання відносин власності на землю:

1) всі суб'єкти права власності на землю є рівними перед законом;

2) право власності на землю гарантується;

3) використання власності на землю не може погіршувати природних якостей землі;

4) кожен громадянин має право на підприємницьку діяльність не заборонену законом, в тому числі з використанням землі.

Процес управління земельними ресурсами повинен випливати з "середини" Конституції України. Прийняття будь-якого управлінського рішення всупереч Конституції є нелегітимним, тобто незаконним.

Згідно статті 8 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти повинні прийматись на основі Основного Закону і відповідати йому.

Отже Конституція України є стратегічною основою подальшого розвитку і вдосконалення законодавчого забезпечення управління земельними ресурсами. При цьому земельні відносини, їх правовий, економічний і організаційний механізм, наукове визначення ефективності його дій мають стати в сучасних умовах визначальними в системі виробничих відносин, а також набути законодавчої форми, якщо земля дійсно є основним національним багатством України, яка перебуває під особливою охороною держави. Отже, земельні відносини в Україні регулюються Конституцією України і випливаючи з неї, Земельним кодексом України.

Земельний кодекс України є основним законодавчим документом, завданням якого є регулювання земельних відносин з метою створення умов для раціонального використання і охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання, поліпшення природного середовища, охорони прав громадян, підприємств, установ, організацій на землю. Земельний кодекс передбачає свободу норм і правил використання і охорони земель, адекватних ефективному управлінню земельними ресурсами. Тому цілком закономірним став факт, що з проголошенням Декларації про державний суверенітет України одним з перших законодавчих актів став Земельний кодекс, який створив правову основу подальшого розвитку земельного законодавства і започаткував процеси реформування земельних відносин.

Земельний кодекс України був прийнятий в 2001 році. Кожну з його статей потрібно розглядати як елемент управління земельними ресурсами, оскільки він в тій чи іншій мірі впливає на досягнення виконання завдань, передбачених Земельним кодексом.

Певна річ більш ефективне управління земельними ресурсами буде забезпечене за умови досягнення відповідності норм Земельного кодексу, вимогам Конституції України, узгодженості з іншими законодавчими актами Указами Президента України.

Нині існує розбіжність положень Кодексу з положеннями, що є у 19 законодавчих актах, прийнятих після введення його в дію. З плином часу будь-який законодавчий документ вимагає свого вдосконалення, ця об'єктивна необхідність випливає з реалій життя. Сьогодні вже стала очевидною необхідність у Земельному кодексі такого розділу, як "Обіг законодавчого закріплення механізму розмежування державної і комунальної власності, механізму права обмеженого використання ділянок. Земельний кодекс повинен передбачати оренду землі, механізму управління земельними ресурсами та інше ході проведення земельної реформи з'ясувалось, що успішна її можлива за умови підготовки цілого пакету законодавчо - правові документів та дієвих механізмів її здійснення. Тому, обираючи, стратегію і тактику здійснення земельної реформи в Україні, за 9 років було прийнято майже 100 законодавчо-нормативних документів з питань організації управління земельними ресурсами.

Отже правовою, нормативною та методичною базою управління міста будуть вищенаведені законодавчо-правові і законодавчо-нормативні акти, а також інструкційні та методично-організаційні положення, видані відповідними органами, а також містобудівна документація.

3. Складання і затвердження проекту відведення земельної ділянки

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 26 травня 2004 р. N 677 Київ

Про затвердження Порядку розроблення проектів

землеустрою щодо відведення земельних ділянок

Відповідно до статті 50 Закону України "Про землеустрій" Кабінет Міністрів України постановляє:

Затвердити Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (додається).

ЗАТВЕРДЖЕНО

постановою Кабінету Міністрів

України

від 26 травня