Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом

1.3 Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом

Особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника права, в качестве основы для определения источников правового регулирования недвижимости и сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В. Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает "официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены) правовых норм, действующих в данном государстве"¹.

Конституция Российской Федерации не содержит терминов "недвижимость", "недвижимое имущество". Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом². Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства", "первым среди равных", ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему

В зависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (такие лица называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними либо двух- или многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст. 154).

Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны: например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанности лишь для лица, совершившего ее. Обязанности для других лиц односторонняя сделка может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).

Односторонние сделки признаются законом в качестве составной части института сделок, правила совершения которых, во-первых, включают нормы гражданского права, относящиеся к сделкам вообще, а во-вторых, не могут иметь принципиальных отличий от норм, относящихся к двух- и многосторонним сделкам. К односторонним сделкам должны применяться поэтому положения о возникновении, осуществлении и защите гражданских прав (гл. 2 ГК), правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц (гл. 3 ГК), о форме сделки (ст. 158 - 165 ГК), о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК).

К односторонним сделкам могут применяться также и нормы, относящиеся к договорам, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Объясняется это тем, что договор тоже вид сделки. В большинстве случаев именно договор служит основанием возникновения обязательств, но это не исключает применения правил об обязательствах и к односторонним сделкам. Конечно, не рассчитаны на односторонние сделки правила заключения (гл. 28 ГК), изменения и расторжения (гл. 29 ГК) договоров¹. Однако каждое из действий, совершаемых сторонами договора: оферта, акцепт, заявление о расторжении (об отказе) договора может рассматриваться и как односторонняя сделка. К односторонним сделкам могут применяться правила о месте и сроке исполнения обязательства (ст. 314, 316 ГК), о толковании договора (ст. 431 ГК).

Нормы, учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общих положениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященных регулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 - 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах и подзаконных актах¹.

В качестве односторонних сделок с недвижимым имуществом рассмотрим наследство, доверенность. Остановимся отдельно на правовом регулировании данных сделок.

К доверенностям, как к видам односторонних сделок с недвижимым имуществам, применяются общие правила правового регулирования, установленные для сделок такого рода.

В силу п. 1 ст. 185 ГК доверенностью признается письменный документ, выдаваемый одним лицом другому для представительства перед третьим лицом. Доверенность является односторонней сделкой, содержащей четкое указание на полномочие представителя. В юридической литературе доверенность рассматривается как способ выражения полномочия представителя "вовне", перед третьими лицами². Этим доверенность отличается от договора между представителем и представляемым, в котором урегулированы внутренние отношения сторон. Неслучайно представляемый, в силу п. 1 ст. 185 ГК, вправе предоставить третьему лицу доверенность на представителя непосредственно, договора и доверенности права и обязанности представителя определяются минуя самого представителя. В силу изложенного, в случае расхождений в текстах доверенностью.

Как односторонняя сделка, доверенность подчиняется правилам ст. 155 ГК. К доверенности применяются общие положения об обязательствах и договорах, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу доверенности (ст. 156 ГК). Выдача доверенности подчинена правилам о совершении односторонних сделок и поэтому не нуждается в согласии представителя. Последний, однако, вправе отказаться от принятия доверенности.

Закон устанавливает специальные требования к форме и сроку доверенности. В силу п. 1 ст. 185 ГК для доверенности обязательна письменная форма. Если доверенность содержит полномочие на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (например, договора ренты, ипотеки), она должна быть также нотариально удостоверена, за исключением случаев, указанных в законе. Нотариальному удостоверению подлежат также доверенности, выданные в порядке передоверия (ст. 187 ГК). Обязательность нотариального удостоверения доверенности может быть также предусмотрена специальными законами . Так в 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);

- доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18).

Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

В силу ст. 186 ГК срок действия доверенности не может превышать трех лет. Доверенность, выданная на больший срок, действует в течение трех лет. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (п. 4 ст. 187 ГК).

Отсутствие срока в доверенности не влечет за собой утрату ее юридической силы. Такая доверенность действует, по общему правилу, один год. Вместе с тем доверенность, не содержащая указания на дату ее совершения, является ничтожной (п. 1 ст. 186 ГК). Исключение из общего правила о предельном сроке представляет собой нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная

для совершения действий за границей. Если в такой доверенности не указан срок действия, она сохраняет силу вплоть до отмены ее лицом, выдавшим доверенность (п. 2 ст. 186 ГК).

Закон допускает возможность передоверия представительского полномочия другому лицу. Хотя ГК говорит о "передаче" полномочия представителя в порядке передоверия, представляется, что термин "передача" не вполне адекватно отражает правовую сущность возникающего правоотношения¹.

Дело в том, что представитель не расстается с возложенным на него полномочием, но продолжает выступать в качестве уполномоченного лица. Неслучайно, в силу п. 2 ст. 187 ГК, представитель несет риск ответственности за действия, совершенные в порядке передоверия. О сохранении за представителем его полномочия в случае передоверия свидетельствует и тот факт, что передоверие не входит в исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности (ст. 188 ГК). В связи с изложенным, по мнению ряда правоведов, передоверие представляет собой не "передачу" полномочия представителя новому лицу, а "наделение" последнего представительским полномочием.

В силу личного, доверительного характера представительства возможна отмена доверенности и отказ от нее, а тем самым и прекращение всего представительства, односторонней волей либо представляемого, либо представителя, причем соглашение об отказе от указанного права ничтожно со всеми вытекающими из этого последствиями, предусмотренными ст. 166 и 167 ГК. Отмена доверенности может быть совершена во всякое время ее действия².

Проблемным вопросом в правовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществом является противоречие в действующем законодательстве, а именно в соответствии с ФЗ № 122 от 27.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо предоставление нотариально удостоверенной доверенности от шимени юридического лица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФ говорит о том, что, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Хочется надеется, что данный пробел в законодательстве будет ликвидирован и в дальнейшем подобные разногласия Российского законодательства будут исчерпаны (приложение 1).

Приступая к рассмотрению правового регулирования наследования, хочется отметить, что данная односторонняя сделка сопутствует существованию человеческого общества с незапамятных времен. Оно играет важную роль в самых различных сферах. Наследование имело политическое значение при переходе высших постов в государстве (престолонаследие) или мест в законодательных органах. Наследование накладывало отпечаток и на формальную структуру общества (при переходе сословных титулов), а также на отправление тех религиозных культов, которые строятся на поклонении предкам или семейным богам. По этой причине, например, в Древнем Риме при всем значении наследования для тогдашних имущественных отношений основной его функцией считалось продолжение личности умершего¹.

Говоря, о правовом регулировании наследования следует обратится в Конституции РФ, которая определяет особое место наследования среди других гражданско - правовых институтов. Только наследованию предоставлена конституционная гарантия. Конституция РФ провозглашает: "Право наследования гарантируется" (ч. 4 ст. 35). Это положение является частью гл. 2 Конституции РФ "Права и свободы человека и гражданина", положения которой "являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием" (ст. 18 Конституции РФ). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 января 1996 г. раскрыл содержание этих конституционных положений, установив, что они предоставляют как право наследодателя распорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение"¹.

В соответствии с действующим законодательством наследственное право является частью гражданского права, поэтому вопросы наследования регулируются в основном частью третьей ГК. Кроме того, к источникам регулирования наследственных отношений также относятся Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", части первая и вторая ГК (например, ст. 17, 18, 20, 21, 26 - 30, 37 - 38, 45, 47, 78, 93, 111, 130, 133, 182, 185, 192, 218, 252, 266, 292, 300, 581, 589, 596, 617, 934, 979, 1026, 1038, 1050); Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы) от 11 февраля 1993 г., Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91.

Ряд норм о наследовании содержится в законах РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федеральных законах от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (вступает в силу четвертая часть ГК РФ, которая более широко регулирует указанные нормы), кроме того нормы о наследовании содержится в четвертой части Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу 01.01.2008г.

Отдельные нормы наследственного права есть в Семейном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, а также в финансовом и административном праве. Серьезное значение в регулировании вопросов наследственного права имеют постановления Верховного Суда РФ, например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании".

Рассматривая вопрос о правовом регулировании наследственных отношений в области недвижимого имущества, остановимся на нормах гражданского законодательства.

Итак, в соответствии со ст. 1111 ГК РФ существует два основания наследования: по завещанию и по закону.

Наследование по закону наступает при наличии следующих оснований:

1) смерть наследодателя;

2) принятие наследником наследства;

3) наличие определенного состояния (родство с наследодателем, супружество и т.п.), позволяющее призвать наследника к наследованию¹.

Наследование по завещанию предполагает помимо перечисленных оснований - смерти наследодателя и принятии наследником наследства - наличие завещания, являющегося односторонней сделкой.

Наследование по закону, по общему правилу, наступает при отсутствии завещания. Исключение составляют случаи, когда наследодатель лишил всех своих законных наследников наследства, не указав при этом наследника из числа иных лиц.

Наследование по закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишил наследства всех своих наследников по закону, не указав при этом кого-либо в качестве наследника из иных лиц (имущество как выморочное в этом случае перейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 1151 ГК РФ)². Возможны и иные случаи наследования по закону при наличии завещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части своего имущества, в отношении незавещенного имущества возникает наследование по закону. Если завещание признано в целом либо в части недействительным, то в отношении этой части имущества либо наследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник по завещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, то причитающаяся такому наследнику доля должна перейти к наследникам по закону при условии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодатель оставляет назначенным в завещании наследникам¹.

Так, гражданин Иванов скончался, завещав квартиру сыну. Супруга Иванова обратилась с исковым заявлением в суд о признании завещания недействительным в части распоряжения наследодателя 1/2 квартиры, принадлежащей ей, как совместно нажитое в браке имущество. Суд признал правомерными требования истицы, так как в соответствии с п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права на имущество, нажитое ими за время их совместного проживания. Следовательно, несмотря на то, что по документам владельцем квартиры является гр-н Иванов, его супруга имеет право на 1/2 часть указанной квартиры. Таким образом, при отсутствии завещания супруга Иванова имела бы право претендовать на половину от 1/2 части квартиры, как наследница по закону, наравне с сыном и, таким образом, при вступлении в права наследства являлась бы владелицей 3/4 квартиры. Поскольку гр-н Иванов завещал квартиру сыну, супруга Иванова не может претендовать на 1/2 квартиры, принадлежавшей ее покойному супругу, но при этом остается полноправной владелицей 1/2 квартиры, принадлежащей ей на праве совместно нажитого имущества в браке.

Наследник, которому завещан объект недвижимости (земельный участок, садовый домик, квартира, жилой дом и т.д.), обязан в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя явиться в нотариальную контору по месту нахождения завещания и заявить свои права наследника. При этом он должен иметь при себе, удостоверяющий личность (паспорт). По истечении шести месяцев с момента открытия наследственного дела наследник вступает в права наследства.

Право на объект недвижимости, перешедший в собственность в порядке наследования, подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке (в учреждении государственной регистрации недвижимости по месту нахождения объекта).

Как уже было сказано выше, при отсутствии завещания (за некоторым исключением) наступает наследование по закону.

При отсутствии наследников как по закону, так и по завещанию, либо при отказе всех наследников от завещания наследуемое имущество считается, в соответствии со ст. 1151 ГК РФ, выморочным и поступает в собственность РФ.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной ст. 1142 - 1145 и 1148 ГК. Очередность наследников исходит из степени их родства с наследодателем: чем оно ближе, тем больше возможность попасть в число наследников. Ранее действующее гражданское законодательство предусматривало только две очереди наследников по закону. Новое законодательство значительно расширило круг наследников и довело число очередей до восьми.

Наследники всех очередей наследуют имущество наследодателя в равных долях.

Так, при наследовании квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д. указанные объекты недвижимости делятся на равные доли и распределяются между наследниками.

Порядок оформления прав на наследуемое по закону недвижимое имущество осуществляется так же, как и оформление прав на недвижимое имущество при наследовании по завещанию.

Таким образом наследование является объектом самых разнообразных правоотношений, односторонних сделок, договоров, а также судебных и административных актов, о которых говорится в разделе V ГК РФ "Наследственное право", не может быть объектом таких договоров, о которых не упоминается в правилах, включенных в этот раздел.

Локальный характер наследства как объекта гражданских прав обусловлен тем, что соответствующие правоотношения, односторонние сделки, а также судебные и административные акты имеют конечную цель. Они направлены на то, чтобы обеспечить переход имущества умерших к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

Конституция РФ обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему, к другим лицам и гарантирует право завещателя распорядиться своим имуществом¹.

Следует отметить, что правовое регулирование основных односторонних сделок с недвижимым имуществом базируется на гражданском законодательстве Российском Федерации. Правила совершения указанных сделок относятся к сделкам вообще.

Одним из главных проблемных вопросов следует отметить несоответствие, а иногда и противоречие действующего законодательства. Хочется надеется что проблемные и спорные отношения правового регулирования односторонних сделок с недвижимым имуществом будут устранены.