Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием

2.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием

Содержание любой сделки представляет собой совокупность условий, на которых она совершается. Предмет, цена, срок, способ исполнения и многое другое относятся к числу условий в сделке. Отсюда, не существует сделок, которые бы не содержали никаких условий. Но не всякие сделки совершаются под условием. Это происходит только в тех случаях, когда результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.

В ст. 157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием.

Условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку. Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер. Например, гражданин покупает дом под условием, что его сын, военнослужащий, получит назначение в данный город. Сделка совершена, но права и обязанности сторон возникнут лишь в том случае, если данный военнослужащий получит такое назначение. Если этого не произойдет, то обе стороны свободны от своих обязательств; сделка не совершена. Если же условие выполнено, то стороны связаны своими взаимными обязательствами с момента его наступления. Ни продавец дома, ни покупатель не могут отказаться от исполнения своих обязанностей.

Сторонам в момент совершения сделки не должно быть известно, наступит это условие или нет. Данная черта означает, что обе стороны в отношении условия находятся в равном положении¹.

Заключая условную сделку, стороны могут установить срок, в течение которого условие имеет силу. Так, учредитель может заключить договор аренды нежилого помещения с условием, если в течение 2 месяцев с момента заключения сделки состоится государственная регистрация учреждаемого юридического лица. Истечение срока в этом случае будет означать, что условие не наступило и сделка утратила силу, так и не создав для сторон никаких прав и обязанностей.

Условие может быть сформулировано позитивно: наступление события, совершение действия (перевод в другую местность, назначение на должность, государственная регистрация, окончание вуза и т.д.). Но возможна и иная редакция - негативная, увязывающая правовой эффект в сделке с ненаступлением условия (ненаступлением события, несовершением действия)¹. Можно, в частности, обусловить сдачу в аренду дачи, если к определенному сроку к собственнику не приедут гости.

Условие может определять момент возникновения прав и обязанностей по сделке. Такая сделка именуется сделкой, совершенной под отлагательным условием. Сделка в этом случае считается совершенной, но правовой результат по ней не наступает. В этом отношении она несколько напоминает предварительный договор (ст. 429 ГК). Правда, в отличие от предварительного договора такая сделка содержит все существенные условия и не требует совершения каких-либо дополнительных (основной) сделок. В предварительном же договоре, как правило, определяются только вид основной сделки, предмет и другие существенные условия будущей сделки, а также срок, в течение которого она должна быть совершена. Предварительный договор ни при каких условиях не создает прав и обязанностей для сторон, кроме права и обязанности заключить основную сделку.

При отменительном условии правовые последствия по сделке наступают немедленно по ее совершении. Но стороны заранее предусматривают возможность прекращения прав и обязанностей при наступлении (ненаступлении) определенных обстоятельств. Например, юридическое лицо получает в аренду нежилое помещение с условием прекращения действия этого договора к моменту начала работ по реконструкции здания, в котором это помещение находится. Практика свидетельствует о распространенности таких сделок при сдаче в аренду объектов муниципального фонда нежилых помещений. В этом случае договор аренды будет действовать до того момента, как будет заключен соответствующий договор с подрядной организацией на выполнение работ по строительному подряду, которым определяется срок начала работ по объекту. Если же такой договор по каким-либо причинам заключен не будет, стороны обязаны будут соблюдать условия договора аренды.

К числу таких сделок также можно отнести договор дарения. С одной стороны данный договор выглядит как простейшая сделка, условием для которой является, согласно п. 1ст. 572 ГК РФ, безвозмездная передача или обязательство передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождение или обязательство освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. А также согласно п. 3 ст. 574 договор дарения недвижимого имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

Однако, договор дарения может быть заключен под отлагательным условием, например под условием достижения одаряемым определенного общественно полезного результата (окончание учебного заведения, вступление в брак и т.п.). Возможные отменительные условия дарения прямо определены законом (п. 2 ст. 577, ст. 578 ГК).¹

В силу п. 4 ст. 578 даритель вправе отменить дарение в том случае, если он переживет одаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, если стороны оговорили это в самом договоре дарения при его заключении. Следует отметить, что если даритель переживет одаряемого, отмена дарения не происходит автоматически. Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право по своему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право на отмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дар переходит к наследникам одаряемого.

Но с точки зрения практики подобные договора встречаются достаточно редко и их регулирование происходит только в судебном порядке, т.к. смерть не может быть "условием", она не может быть "предусмотрена", законодатель в п. 4 ст. 578 ГК РФ не ставит в зависимость от наступления смерти возврат подаренного имущества, он лишь оговаривает право Дарителя на отмену дарения, а механизм отношений сторон известен - Даритель обращается в суд, ссылаясь на п. 4 ст. 578 ГК РФ, с отменой договора, наследники одаряемого оспаривают свои права на наследуемое имущество и т.д.

Рассматривая вопрос правового регулирования сделок с недвижимым имуществом совершаемых под условием, хочется остановится на наиболее распространенных из них, а именно, купли-продажи с рассрочкой платежа (или в кредит), договоре пожизненного содержания с иждивением.

Итак, купля-продажа недвижимого имущества в кредит или в рассрочку платежа, является сделкой совершенной под отлагательным условием.

Правовое регулирование данного вида договора осуществляется на основании ст. 488, 489 ГК РФ, которые гласят, что оплата в рассрочку или кредит требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров¹. Условиям о цене недвижимого имущества, порядке, сроках и размерах платежей действующим законодательством придается значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве недвижимого имущества, договор купли-продажи с рассрочкой платежа или в кредит признается незаключенным (приложение 2).

Продажа недвижимости в кредит означает, что возникает ипотека в силу закона. Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При этом государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.

Подлежит государственной регистрации также договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, т.е. договор продажи недвижимости в кредит. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация такого договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона, т.е. для недвижимости, проданной в кредит (приложение 3)¹.

Те же правила действуют в случае продажи недвижимости с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).

Кроме того правовое регулирование данного вида договора осуществляется на основании Федерального закона №122- ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающего основные правила, а так же срок государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации договора купли продажи недвижимого имущества в кредит или в рассрочку платежа раскрывается в разделе IV Приказа Минюста РФ от 15.06.2006г. № 213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества". Следует отметить, что применение конструкции залога в силу закона при совершении сделок с недвижимостью вызывает ряд трудностей. Так, при регистрации перехода права собственности к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникает ли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядок оплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, часто стороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (через три дня после государственной регистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающие залог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, а не к государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю. В то же время специфика недвижимости как особого объекта гражданского оборота, важное правовое значение при отчуждении которого придается государственной регистрации перехода прав на него, нежели чем его фактической передаче в руки покупателя, свидетельствует о несовершенстве данных норм ст. ст. 488 - 489 ГК РФ, устанавливающих залог в силу закона.

Изложенное позволяет сделать вывод о сложности применения норм, касающихся залога в силу закона, к продаже недвижимости, поскольку в каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи учреждение юстиции сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается. Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающие срок оплаты "в течение" определенного периода времени. Это может означать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. В то же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размера платежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Аналогично при определении того, что является продажей в кредит, не всегда ясно, является ли таковой продажа при предусмотренной договором оплате через незначительный срок (несколько дней) либо когда срок оплаты не установлен вообще. Если обратиться к нормам главы 42 ГК "Заем и кредит", то согласно ст. 810 ГК (которая применяется к кредитным отношениям) в случаях, когда срок договором не установлен или определен моментом востребования, сумма (займа) должна быть возвращена в течение тридцати дней со дня предъявления требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Отсюда можно сделать вывод, что во всех случаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена после передачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментом востребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений о произведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение юстиции должно производить его государственную регистрацию.

Как в случае с договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит или с рассрочкой платежа при государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением, также возникает залог в силу закона. Правовое регулирование данного вида договора также базируется на нормах гражданского законодательства¹. Однако, хочется отметить, что рентные отношения - это новый институт российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем Гражданском кодексе в главе о купле-продаже содержались две статьи, предусматривающие куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Нормы этих статьей содержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резко изменилось. Сегодня нормы, посвященные рентным отношениям, выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Она в свою очередь разделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установлено специальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видах договоров ренты - постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением.

В частности, для граждан в действующем законодательстве все ограничения сняты. В отличие от договора купли-продажи жилого дома, в настоящее время, предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость¹. Иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный, гражданин. Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность по пожизненному содержанию как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан. Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но являясь всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК РФ о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами ГК РФ о договоре ренты и не противоречит существу этого договора². С договором купли-продажи жилого дома сходен второй - бесплатный - вид договора пожизненного содержания с иждивением.

Нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания сиждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения.

Форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ)¹.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.

Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью.

Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора.

Так, по нотариально удостоверенному договору купли - продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по Русаковской ул. в г. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного содержания продавца.

В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии¹.

В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.