Характеристика инфраструктуры рынка

2.1 Характеристика инфраструктуры рынка

Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.

К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.

Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.

 1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть свои телекомпании: "ИГТРК", "Аист", "АС Байкал ТВ" , радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.

Больше всего к местному рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.

Можно выделить следующие основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: "СМ Номер Один", "Дело", "Иркутская Торговая газета". Также раз в неделю выходят газеты "Все объявления Иркутска", "Из рук в руки", "Вся недвижимость Иркутска", которые содержат лишь объявления по объектам недвижимости.

В 2003 году состоялось открытие первой специализированной выставки "Ярмарка недвижимости". Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать. Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось быть услышанными. Итог первого круглого стола - после долгих лет молчания власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.

На сегодняшний день ярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям, ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.

Местное радио особый интерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим. Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.

2. Строительные компании. Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными компаниями: ГК "ВостСибСтрой", ОАО ФСК "Новый город", ООО "Танар", ОАО "Сибавиастрой", ЗАО "Стройконсалт".

Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО "Иркутский керамический завод" - производство строительного кирпича, ОАО "Иркутский завод сборного железобетона" – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО "Ангарскцемент" - производство цемента.

 Хочется отметить, что иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.

3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как: Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк, Байкалинвестбанк и Сбербанк России.

Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда необходимы займы - это начальные этапы строительства, но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов - нет денег. И строители идут к альтернативным источникам денег - неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских - под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное - чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.

4. Оценочные компании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм, производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования, основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон "Об оценочной деятельности в РФ", который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он является. Задача СРО в этом случае - позаботиться о том, чтобы в ее рядах состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят профессиональную ответственность оценщика.

5. Риэлторские компании и индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь работают небольшие агентства - в основном ЧП. В последнее время на рынке произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 - 350 агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002 года лицензирования риэлторской деятельности.

Не смотря на такой сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало. Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более человек, то на сегодняшний день, таких "гигантов" на рынке не осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств. Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К тому же, когда есть личная ответственность - ошибок меньше. В будущем возможен другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что быть хорошим риэлтором.

В настоящее время одним из самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решить эту проблему можно двумя способами. Первый - приобрести или улучшить жилье за счет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не под силу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использовании второго способа решения проблемы – ипотеке.

Популярность ипотечного кредитования еще не достигла в нашей стране такого уровня, как, допустим, в США. Многих просто пугает слово "кредит". Некоторые считают, что банк просто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки. Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а времени на то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и как разобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именно поэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.

Кто же такой "ипотечный брокер"? Это человек, который выступает посредником между участниками ипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями и клиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до момента получения клиентом ключей от квартиры.

Изначально услуги подобного рода, то есть - подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощь в получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное, расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии "ипотечный брокер". В настоящее время существует три вида таких брокеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чем же они отличаются друг от друга:

- банковский брокер предлагает услуги только того банка, в котором работает;

- риэлтерские брокеры сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируют клиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базы данных своего агентства;

- независимые ипотечные брокеры никому не подчиняются. Им не имеет смысла защищать интересы банка или риэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интерес клиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечная программа для него является наиболее подходящей.

При использовании ипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать с ним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа - подыскать нужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все. При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторые брокеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно у клиента. Суммы тоже варьируются - кто-то берет определенную ставку. А кто-то процент от суммы кредита.

Ипотечный брокер не может навязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиент может подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.

6. Учет и регистрация объектов недвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП "БТИ", Иркутский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" и ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ". Данные организации занимаются не только учетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здесь концентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенных капитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примерную стоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершении каких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньше цифры, названной представителями ОТИ.

Сведения из ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласовании перепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок, составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так и юридическим лицам после того, как они представят все необходимые для их оформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силу только после того, как предоставлены все справки из ОТИ.

На сегодняшний день все организации технической инвентаризации используют в своей работе новый программный комплекс ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан в соответствии с "Организационно-методическими требованиями к построению интегрированной информационной системы государственного технического учета и технической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения", утвержденными Приказом Председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от 20.06.2000.

ValMaster BTI обеспечивает:

1. Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилого назначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящих зданий);

2. Формирование электронного архива инвентарных дел;

3. Статистическую обработку электронного архива;

4. Формирование отчетных документов утверждённых образцов.

ValMaster BTI разработан с учетом функциональных требований, предъявляемых к программным продуктам информационных систем технической инвентаризации недвижимости уровня "район-город".

Программный комплекс имеет следующие функциональные характеристики:

I. Обеспечивается:

1. ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:

a. Постоянного проживания:

- Коммунальное домовладение,

- Отдельностоящее здание,

- Индивидуальное домовладение,

б. Временного проживания:

- Садовое домовладение,

2. Поддержка трёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,

3. Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной ввод и автоматизированный расчёт,

4. Ведение истории изменений объектов,

5. Ведение истории переименований элементов адреса,

6. Ведение истории дифференцированных коэффициентов,

7. Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),

8. Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,

9. Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),

10. Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,

11. Формирование статистических справок по заданным критериям,

12. Поиск объектов по заданным критериям;

II. Состав сведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы, полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующих формах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:

1. адресно-учетные характеристики,

2. регистрационно-правовые характеристики,

3. эксплуатационные характеристики,

4. характеристики объемно-компоновочных решений,

5. характеристики конструктивных решений и элементов благоустройства,

6. экономические характеристики;

III. Все атрибуты, связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специально разработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечивается описание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведению технической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;

IV. Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам и характеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей (УПВС);

V. Определение действительной стоимости 1 кв. м жилой и встроенной площади осуществляется в соответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивном исполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а также рассчитанными значениями физического износа здания;

VI. При составлении экспликации помещений расчет площадей осуществляется по формулам или по задаваемым параметрам стандартных геометрических фигур с автоматическим составлением расчетных формул;

VII. Подсчет суммарных значений площади по помещениям, литерам, этажам, зданию в целом, а также по участку с учетом типа площади (жилая, общая, свободная, застроенная и т.п.) осуществляется автоматически;

VIII. Расчет благоустроенной площади по видам благоустройства осуществляется автоматически по данным экспликации и описанию элементов благоустройства здания;

IX. Реализован сквозной автоматизированный расчет экономических показателей, исходными данными для которого служат вводимые при описании объекта стандартные характеристики оцениваемого строения – объемы, площади жилых и встроенных помещений, этажность, наименования и описание конструктивных элементов и благоустройств;

X. Реализован автоматизированный расчет восстановительной стоимости, в том числе:

1. определение группы капитальности строения,

2. определение расчетного объема строения,

3. выполнения корректировок показателей стоимости в соответствии с методикой Указаний Технических частей сборников УПВС и Разъяснений по применению УПВС, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации (1995 г.);

XI. Реализован автоматизированный расчет физического износа строений по срокам эксплуатации для всего строения в целом и поэлементно в соответствии с методикой Ведомственных Строительных Норм "Правила оценки физического износа жилых зданий". ВСН 53-86(р);

XII. Поддерживается:

1. Средство разграничения прав доступа,

2. Возможность настройки рабочей среды,

3. Возможность изменения справочников назначений объектов, дифференцированных коэффициентов, элементов адреса и расчетных параметров (использование общей площади для расчета стоимости и т.д.),

4. Контекстная справочная система.

В 2006 году была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Следует отметить, что была создана совершенно новая служба, объединяющая в себе два самостоятельных ведомства, занимающихся каждый своей деятельностью. Данная служба призвана решать много задач в различных сферах деятельности. Это государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, контроль и надзор в сфере адвокатуры и нотариата и правовой помощи, контроль деятельности политических партий, общественных и религиозных объединений, контроль работы саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Также в г. Иркутске действует филиал Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Роснедвижимость занимается ведением государственного земельного кадастра, кадастровой оценкой недвижимости, мониторингом земель, землеустройством и территориальным планированием.

Дав краткую характеристику вспомогательных отраслей инфраструктуры рынка недвижимости невозможно не сказать о самом рынке недвижимости.

Рынок недвижимости города Иркутска после бурной фазы роста, которая наблюдалась с конца 2007 года и продлилась до начала 2009 года, вступил в период стагнации, характеризующейся снижением цен (впервые за пятнадцать лет) и спадом спроса. Периоды стагнации – явление закономерное, но столь резкие изменения, которые произошли за короткий срок, обусловлены в первую очередь тем, что предыдущая активность рынка была создана искусственно за счет выброса на рынок огромных объемов кредитных средств. Никаких экономических предпосылок (значительного улучшения благосостояния граждан, увеличения объемов жилья, активной реализации муниципальных программ по жилью) для этого не было.

С 2008 года предлагать ипотечные продукты стали предлагать даже те структуры и банки, которые на этом не специализировались. В итоге цены за период чуть больше года выросли в среднем на 150%. На повышение играли и продавцы, придерживая жилье и создавая еще больший дефицит предложения на растущем рынке, они искусственно увеличивали цены.

Среди покупателей были не только те, кто улучшал жилищные условия, но и инвесторы, приобретающие жилье для последующей перепродажи. Явление это носило достаточно массовый характер, к примеру, в новостройках на начальном этапе строительства компании скупали целые жилые блоки, тем самым. Создавая искусственный дефицит нового жилья. Что также способствовало его удорожанию. Данная картина была характерна почти для всех регионов России.

Нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, особенно в банковской сфере привела к тому, что российские банки либо прекратили кредитование, либо сократили его объемы, ужесточив требования к заемщикам. В целом рост ипотеки оказал негативное влияние на рынок: цены взвинтились, а уровень платежеспособности спроса значительно снизился.

В итоге резкое сокращение спроса способствовало тому, что в начале 2009 года рынок недвижимости замер. Продавцы, привыкшие к росту, не готовы были уступать в цене, в январе – феврале цены еще держались на уровне конца 2008 года, однако весной они стали снижаться. После летнего затишья, к осени участники рынка ожидали сезонного оживления, но эти надежды не оправдались. Предложение по-прежнему превышает спрос. Ипотечные кредиты единичны, а покупатели, располагающие собственными средствами, не торопятся покупать и выбрали выжидательную позицию.

В сентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата, достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4 млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года.

По данным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до 73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодние итоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмов строительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда он составил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, которое надеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажами недвижимости, однако оно продолжается до сих пор.

Сейчас схожая ситуация наблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилой недвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмов жилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всего дела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирский округ в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же как и по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37 до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаяся недвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.

 Строительные компании не подтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже не намерены. Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка и сетей к нему – это стройматериалы, ГСМ и транспортные услуги, которые не слишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости нового жилья. Если строительная компания откажется от 10–15% прибыли, то цены снизятся максимум на 8–10%.

 Между тем, по подсчётам риэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевела примерно на 15-20%. И это не предел. Но в любой ситуации надо искать положительные моменты. "Риэлторы и застройщики возмущаются, что у нас творится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносима со стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихоньку стабилизируются. Это нормально", – замечают в банках. Цены будут падать, они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.

Эстафету по снижению цен уже перехватили и продавцы вторичного рынка недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинает снижаться.

 Информация иркутских риэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени у местных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса, возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банки не дают им денег.

Так как людей, способных расплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутских агентствах резко упали. Впервые за долгое время в Иркутске предложение превысило спрос. В базе ста крупных агентств города в начале года было десять тысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше. Что касается покупателей, то если у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупать квартиру: и выбор большой, и торговаться можно".

Таблица 2. Средняя стоимость жилья в г. Иркутске