Управление рисками

3.4 Управление рисками

Реализация любого проекта происходит, как правило, в условиях наличия той или иной меры неопределенности и рисков.

Управление рисками - новое для нашей экономики явление.

Поэтому, в стадии реализации данного проекта, менеджер использовал самые элементарные методы снижения рисков. Например, для защиты от риска роста капитальных затрат Проект-менеджер использовал гибкие подходы при заключении контрактов и дополнений к ним с исполнителями. В отдельных случаях с исполнителями заключались контракты по фиксированным ценам, в других случаях – с возмещением издержек или с ценой за единицу объема. Это давало возможность Заказчику(Инвестору) не понести дополнительных затрат.

Из подсистем управления данным проектом можно выделить следующие:

·  Планирование;

·  Контроль проекта;

·  Принятие решений;

·  Составление и сопровождение бюджета проекта;

·  Организация осуществления;

·  Мониторинг;

·  Отчетность;

·  Проверка и приемка;

·  Управление изменениями;

·  Управление контрактами и торгами.

В достаточно общем виде этот процесс проходил через пять основных стадий:

·  Обсуждение;

·  Оценка;

·  Одобрение (принятое решение документируется);

·  Реализация;

·  Подтверждение исполнения.

3.5 Контроль и мониторинг проекта

Остановимся на некоторых аспектах контроля и мониторинга проекта.

При выполнении данного проекта, Проект-менеджер контролировал три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость.

Менеджером велся постоянный мониторинг проекта:

·  Контроль;

·  Слежение за выполненными работами;

·  Учет;

·  Анализ;

·  Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители с периодичностью в две недели составляли и утверждали у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производил анализ полученных данных, оценивал состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производил оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта были подразделены Менеджером на следующие этапы:

·  Общий контроль изменений по проекту;

·  Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

·  Контроль за изменением содержания проекта;

·  Контроль за изменением рассписания проекта;

·  Контроль затрат по работам;

·  Контроль качества;

·  Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

Например, фактическое выполнение работ Подрядчиками Менеджер контролировал с помощью метода детального контроля. Этот метод предусматривает промежуточные оценки состояния выполнения работы (например, завершенность определенного вида работы на 30% означало, что, по оценкам Менеджера и Исполнителя, работа выполнена на 30%). Данный метод требовал от Менеджера оценивать процент завершенности для работ, находящихся в процессе выполнения в каждом отчете Подрядчиков. Для этого, Менеджером, с каждым из Подрядчиков утверждался график выполнения работ с разбивкой в процентном отношении каждой из укрупненных работ в соответствии с их плановой стоимостью. Такой же порядок отражения выполненных работ был предусмотрен в отчетах Подрядчиков. Этот подход был принят потому, что, как правило, плановая стоимость укрупненной работы является достаточно надежным показателем значимости работы.

Используя метод детального контроля, Проект-менеджер разработал интегрированную систему контроля, которая позволяла сосредоточить внимание на степени завершенности работ, а не только на временных и объемных параметрах проекта, а так же являлась критерием обоснования финансирования. Такой подход позволял производить финансирование Подрядчиков и участников проекта плавно, корректно, без рывков и скачков. Это очень важно и для Заказчика (Инвестора) и для Подрядчика. Подрядчик получал обоснованное и необходимое количество финансовых средств в ходе реализации проекта. А Заказчик эффективно использовал финансовые средства. Хотя, следует сказать, что к детальности анализа параметров проекта (время, объемы, стоимость) и Проект-менеджер и Заказчик (Инвестор) подходили исходя из приоритетов контроля проекта. Например, если основным приоритетом выполнение определенного объема работ являлись сроки их выполнения, то ресурсы и стоимость были задействованы в ограниченном виде.

Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции

В основе принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций в 0 год и будущих денежных потоков.

Поскольку сравниваются показатели, относящиеся к различным моментам времени (инвестиции сегодня, а доходы в будущем), то различают два вида критериев.

Применяемый метод оценки инвестицинно-строительного проекта реконструкции является наиболее эффективным, а также часто применяется оценщиками при составлении отчетов об оценке инвестиционных кнтрактов.

Таблица 13

Критерии оценки эффективности инвестиционного проекта

Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по строительству торгового центра фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год).

Выводы

Для реализации разработанного плана руководство ООО «Анубис» выделило оборотные средства в размере 339 000 руб., которые будут направлены на финансирование капитальных вложений. Потребность в оборотных средствах будет покрыта взятым в ОАО «Промэк-банке» кредитом в размере 2 980 967 руб. под 35% годовых на срок 1 год.

Уже за первые семь месяцев работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.

Оценив инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта, можно прийти к выводу, что доходность проекта выше ставки процента по вкладам. Внутренняя доходность составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,8 %. При реализации проекта цель разработки и реализации стратегии будет достигнута – рентабельность новых магазинов составит уже в первый год 34,07%, а к третьему году работы достигнет 36,72%.

Заключение

В дипломном проекте был рассмотрен процесс управления инвестиционно-строительным проектом строительства торгового центра Данные объекты недвижимости представляют собой комплекс, состоящей из офисного здания и подземного гаража на 24 маш.места. В ходе строительства была выбрана технология бетонного монолитного строительства. Все старые коммуникации были заменены на новые, из высококачественных материалов.

В ходе реализации проекта был проведен следующий перечень работ:

1.  Анализ рынка офисной и жилой недвижимости, в том числе определение оптимальных арендных ставок на 1 м2.

Данный анализ показал, что офисная недвижимость в районе пользуется устойчивым спросом. Арендная ставка на 1 м2 позволяет полностью окупить проект уже через 2 года, что в свою очередь указывает на правильный выбор управленческого решения.

2. Инвестиционная привлекательность рынка

Было установлено, что данный субъект рынка является инвестиционно привлекательным и способен дать максимальный приток денежных вложений.

3. Финансовый анализ компании – инвестора.

Был проведен анализ баланса компании, из которого была определена финансовая устойчивость компании, её платеже способность, возможность выплаты по долгам. Финансовая активность предприятия дает ей возможность брать долгосрочные кредиты в банках, хотя её собственные средства дают ей полную возможность обойтись без займов.

4. Была определена правовая база процесса реконструкции.

Установлен весь перечень нормативно – правовых документов, регламентирующих процесс реконструкции в г. Москве

5. Определение и расчет коэфециентов по эффективности вложения денежных средств в проект.

6. Рассчитан денежный поток (CASH FLOW)

7. Составлен сводный сметный расчет по всем основным видам работам.

В ходе реализации проекта были предложены два вида дальнейшего использования объекта:

- продажа сразу после окончания проекта реконструкции

- назначение управляющей компании и сдача в аренду офисных помещений

Первый вариант дает лишь разовую небольшую прибыль в короткий промежуток времени. Поэтому был выбран второй вариант использования объекта недвижимости, который в свою очередь приносит многократную прибыль в течении определенно длительного периода времени.

1.  Первоначальный капитал инвестора увеличится больше при варианте сдачи объекта в аренду, при расчете с учетом временного фактора и без. Это является закономерным, так как рассчитывались доходы, которые приносит объект на период – 4 года, а не как в случае продажи, когда инвестор получил единовременную прибыль. Для компании более выгодно сдавать в аренду объект и получать от него стабильный доход. Ко всему Компанией был создан отдел по управлению недвижимостью, который будет заниматься управлением и данного объекта.

2.  Каждая вложенная в проект д. е. в действующих приносила: при аренде – 0,76 д.е., а при продаже – 0,24 д. е.

3.  Что касается срока окупаемость, то разумеется он меньше при продаже.

4.  Значение MIRR больше ставки дисконтирования при аренде объекта, а это означает некоторый запас финансовой прочности анализируемого проекта. Однако при продаже объекта мы видим, что этот коэффициент ниже ставки дисконтировании. Это означает отсутствие финансовой прочности анализируемого проекта.

Список литературы

1.  Гражданский Кодекс РФ. Части I и II

2.  СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения. Стройкосультант.

3.  СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника. Стройконсультант. На июнь 2005

4.  СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

5.  СП 23-101-2000. Проектирование тепловой защиты зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

6.  Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами. – СПб, АСВ, 1997 г.

7.  "Земельный кодекс РСФСР" (25.04.91 г.)

8.  Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (26.06.91 г.)

9.  Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (1.04.91 г.)

10.  Закон Российской Федерации "Об охране окружающей природной среды" (1.12. 91 г.)

11.  Закон Российской Федерации "О недрах" (21.02.92 г.)

12.  Закон Российской Федерации "Об экологической экспертизе" (15.11.95 г.)

13.  Постановление Правительства Российской Федерации №632 "Об утверждении Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия" (28.02.92 г.)

14.  Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации №77 от 28.01.93 г. "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"

15.  СНиП 11-01-95. "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

16.  "Временные рекомендации по составу, порядку разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций в форме капитальных вложений на создание объектов топливно-энергетического комплекса", (утверждены Минтопэнерго России 05.07.93 г.)

17.  "Основы прогнозирования качества поверхностных вод", М. Наука, 1982г

18.  "Методические основы оценки и регламентирования антропогенного влияния на качество поверхностных вод" Л., Гидрометеоиздат, 1987г.

19.  "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансированы" (Утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Госкомпромом России 31.03.94 №7-12/47.) М., НПКВЦ "Теринвест", 1994 г.

20.  "Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации" (утверждено Минприродой России № 222 от 18.07.94 г.)

21.  СП 11-101-95. "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений"

22.  ОНД-86. "Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий"

23.  «Финансы и кредит в недвижимости » под ред. Грабового П.Г. и Яськовой Н.Ю., «Алфей», 2004;

24.  Горемыкин В.А., «Экономика недвижимости», -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг»,2002;

25.  «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2006;

26.  «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2007;

27.  «Экономика и управление недвижимостью» под ред. Грабового П.Г., -М: «АСВ», 1999;

28.  «Экономика недвижимости» под ред. Ресина В.И., -М.: МГИУ, 1999;

29.  Ефимова О.В., Мельник М.В. / Анализ финансовой отчетности / «Омега-Л» / 2004 г.;

30.  Орловский Б.Я., Сербинович П.П. Общественные здания.-М., «Высшая школа», 1978 г.

31.  Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. / «Экономика» / 2004 г.;

32.  Бринк И.Ю., Савельева Н.А. / Бизнес-план предприятия. Теория и практика / «Феникс» / 2003 г.;

33.  Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. / Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия / «Питер» / 2003 г.

34.  Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи и упражнения. – М.: АСВ, Смолин Плюс, 2001.

35.  Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: учебник для ВУЗов. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

36.  Крушевиц Л. Инвестиционные расчеты/ Пер. с нем. Под общ. ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова.- Спб. : Питер, 2001

37.  Ковалев В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика,1998.

38.  Шапиро В.Д., Лукманова И.Г. и др. Управление пректами. – СПб.: Два-три, 1996.

39.  Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки. – М.: Фин.Стат.Информ, 1998.

40.  Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

41.  Распоряжение Мэра Москвы от 12.05.94 N 226-РМ "О Государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования".

[1] Банкротство : стратегия и тактика выжиывания/под ред. Г.П.Иванова и В.А.Кашина. – М.: Межд.институт рыночных исследований, 1993 г. – 240с

[2] Мескон М., Хедоури Ф., Альберт М. Основы менеджмента/пер. с англ. – М.: Дело, 1992. – 701с.

[3] Маршев В.И., Айвазян З.С. О стратегии выживания российских предприятий в переходный период. – М.:Диалог –МГУ, 1996. – 51 с., Менеджмент организации/под ред. Румянцевой З.П. и др. – М.: ИНФРА-М, 2000 г. – 432 с.

[4] Клиланд Д., Кинг У. Системный анализ и целевое управление. – М..,1974. с.25

[5] Ансофф И. Стратегическое управление/пер.с англ.-М.:Экономика 2000. – с.56

[6] Финансовый менеджмент. Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2005. с. 294.

[7] Бухгалтерский баланс ООО «ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г.

[8] Богдановская Л.А. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Финансы и статистика, 2000. с.415.

[9] Управление организацией. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. М.: ИНФРА-М, 2002. с. 187.

[10] Отчет о прибылях и убытках ООО «ООО «Анубис»» за 9 месяцев 2006 г.

[11] Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2002. с. 512.

Похожие работы

Торговые центры в городе Набережные Челны

Скачать

44463

1

1

... открытие ТЦ «Торговый Квартал» (40 тыс. кв. м). Кроме того, анонсированы «Магнит» и Metro Cash& Carry.   2.1. Места расположения и основные параметры торговых центров в городе Набережные Челны   Для первоначального привлечения клиентов в торговый комплекс большое значение имеет его месторасположение. От него во многом зависит и концепция торгового предприятия, и ценовая политика и подбор ...

Анализ и оценка эффективности системы управления торговым предприятием

Скачать

117942

14

14

... второй части курсовой работы и разработать проект с предложением соответствующих рекомендаций для эффективности его введения. 2                   Анализ и оценка эффективности системы управления торгового предприятия (ИП Иванова А.А.)   2.1 Характеристика предприятия ИП Иванова А.А. Предприятие ИП Иванова А.А. находится в г. Шарыпово по адресу ул. Заводская, 8. Вблизи него располагается ...

Издержки обращения в современной системе управления торговым предприятием

Скачать

88061

8

1

... 2663782991 1901212274 456995265 1,92 36503276 1.1. Значение и задачи бухгалтерского учёта в процессе формирования фи- нансовой информации об издержках обращения. В системе управления торговой деятельностью большую роль играет своевременность и полная обеспеченность экономического анализа и соответственно управления ...

Управление торговым персоналом

Скачать

55720

1

2

... . • Сбор информации — участие в исследованиях рынка и сборе информации для нужд компании. • Распределение — решение о порядке получения потребителями дефицитного товара. Обычно компания устанавливает торговому персоналу конкретные задачи. Предположим, она требует, чтобы 80 % рабочего времени работники службы сбы­та уделяли работе с клиентами, а 20 % — разработке перспективных направлений; ...