Экономическая экспертиза

2.3 Экономическая экспертиза

В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

В России рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии становления, на нем присутствует высокий спрос.

Благодаря стремительному росту цен последних лет рынок представлял для своих участников самое настоящее «золотое дно». Индекс стоимости жилья (отражающий усредненную стоимость квадратного метра Московских квартир) составил в феврале 2007 года 1800 доллара. В то же время индекс доходности жилья, хоть и заметно снизился в феврале, остается на уровне, более чем в пять раз превышающем доходность банковских депозитов. Данная цифра вполне адекватна: ведь в отличие от банковского депозита, приносящего лишь фиксированный процент (в настоящее время валютные депозиты вряд ли принесут более 6-7% годовых), владение недвижимостью порождает два источника доходов: доход от использования (реализуется в виде получения немаленькой арендной платы), а также от изменения рыночной стоимости. Недвижимость как инвестиционный актив эквивалентна акциям — притом, что дивиденды, выплачиваемые по большинству российских акций, остаются очень низкими (не более нескольких процентов в год), в то время как высокие арендные ставки обеспечивают ежегодный доход от недвижимости, составляющий порядка 10—15% ее стоимости.

Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2006 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.

Недвижимость - это ресурс длительного пользования, для создания которого необходимо время. Например, строительство нового здания может занять несколько лет. Во время создания нового капитала фирме требуются средства для финансирования проекта. Она должна расходовать эти средства сегодня в расчете на будущие доходы. Те, кто доставляют средства для создания нового капитала, откладывают во времени возможность потратить эти средства на текущие покупки.

Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.

Недвижимость инвестиционного назначения — это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.

Что до рынка коммерческой недвижимости Москвы, большую часть его объема составляют старые перепрофилированные здания. Отсюда закономерно следует ряд недостатков: отсутствие паркингов и подъездных путей, перебои в электроснабжении.

Иная картина складывается на окраине города, где ведется бурная застройка качественными современными зданиями. Сегодня именно на ближней периферии города строится и вводится в эксплуатацию большая часть объектов высокого класса – здесь уже можно встретить и качественную отделку, и неординарное архитектурное решение, и высокий уровень инженерной инфраструктуры, и центральную систему безопасности, и вместительную автостоянку или подземный паркинг.

На фоне интенсивного развития российской экономики в 2006 году наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать, что в 2007 году эта тенденция сохранится. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.

В 2006 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса "А" и "В". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.

Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

Рисунок 2 – Общее предложение и новое строительство офисных помещений

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2008 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. В общем предложении 31% приходится на офисы класса "А" и 69% - на офисы класса "В". Доля класса "А" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2006 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса "А", спрос на которые стабильно высок.

Рисунок 3 – Предложение площадей по классам

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Рисунок 4 – Распределение по типам сделок

Уровень вакантных помещений к концу 2006 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2006 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2007 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Рисунок 5 – Уровень вакантных помещений по классам

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2006 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2006 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

Таблица 4

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса "А" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Рисунок 6 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс А

Рисунок 7 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс В

Эксплуатационные расходы для зданий класса "А", как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе "В" $50 - 90/кв.м. По итогам 2007 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10-12 млн. кв.м. Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А – в настоящее время в Москве их насчитывается около 1,5 млн.кв. м и порядка 3,9 млн.кв.м офисов класса В. Спрос сейчас превышает предложение и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года.

Основная тенденция – значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл. США. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10-11%, в 2007 году доходность стабилизируется.

К примеру, в Москве на 1000 жителей приходится 450 кв.м. офисной недвижимости. Для сравнения в Берлине 4800 кв.м. на 1 тыс. человек, а в Брюсселе 7700 кв.м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости.

Рынок офисных площадей в 2006 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере коммерческой недвижимости, представляет одну из проблем.

Внутри садового кольца продажная цена торговых площадей в 2006 году достигала 15000 долл./кв.м и в среднем составляла около 8200 долл/кв.м., офисных порядка 5200 долл/кв.м. За пределами садового кольца в районе 2500 - 2700 долл/кв.м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%. Следует отметить, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% состоит из отечественных инвесторов. Наибольший рост в 2006 г. показал рынок жилой недвижимости, видимо, в связи с тем, что на рынке жилой недвижимости присутствуют «инвестиционные» квартиры – такого явления в других секторах нет. Вместе с тем, стабилизация рынка, которую мы наблюдаем в настоящее время, позволяет говорить об уменьшении доли инвестиционных квартир и увеличении приобретений жилья «для жизни».

Неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок. Рост арендных ставок в 2006 г. по сравнению с 2005 годом оказался более существенным для офисов класса А (18%), для офисов класса В - 9%.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные офисы класса А и растет спрос на помещения большие по метражу. Кроме того, выявляется четкое разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как итоги второй половины 2006 г. – начала 2007 г. позволяют говорить, что российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Рост покупательского спроса на рынке коммерческой недвижимости со стороны российского бизнеса, скорее всего, приведет к росту цены квадратного метра офисных площадей.

Похожие работы

Торговые центры в городе Набережные Челны

Скачать

44463

1

1

... открытие ТЦ «Торговый Квартал» (40 тыс. кв. м). Кроме того, анонсированы «Магнит» и Metro Cash& Carry.   2.1. Места расположения и основные параметры торговых центров в городе Набережные Челны   Для первоначального привлечения клиентов в торговый комплекс большое значение имеет его месторасположение. От него во многом зависит и концепция торгового предприятия, и ценовая политика и подбор ...

Анализ и оценка эффективности системы управления торговым предприятием

Скачать

117942

14

14

... второй части курсовой работы и разработать проект с предложением соответствующих рекомендаций для эффективности его введения. 2                   Анализ и оценка эффективности системы управления торгового предприятия (ИП Иванова А.А.)   2.1 Характеристика предприятия ИП Иванова А.А. Предприятие ИП Иванова А.А. находится в г. Шарыпово по адресу ул. Заводская, 8. Вблизи него располагается ...

Издержки обращения в современной системе управления торговым предприятием

Скачать

88061

8

1

... 2663782991 1901212274 456995265 1,92 36503276 1.1. Значение и задачи бухгалтерского учёта в процессе формирования фи- нансовой информации об издержках обращения. В системе управления торговой деятельностью большую роль играет своевременность и полная обеспеченность экономического анализа и соответственно управления ...

Управление торговым персоналом

Скачать

55720

1

2

... . • Сбор информации — участие в исследованиях рынка и сборе информации для нужд компании. • Распределение — решение о порядке получения потребителями дефицитного товара. Обычно компания устанавливает торговому персоналу конкретные задачи. Предположим, она требует, чтобы 80 % рабочего времени работники службы сбы­та уделяли работе с клиентами, а 20 % — разработке перспективных направлений; ...