Земельные участки

3.3 Земельные участки

В ходе обращения взыскания на земельные участки порядок и процедура ареста земли носит общий характер как и для других объектов недвижимого имущества.

Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осуществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд ограничений, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков:

1)  запрет на изменение режима использования земельного участка;

2)  возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

3)  возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.

Что же касается ограничений пользования, то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.

3.4 Объекты незавершенного строительства

Из содержания ст. 130 ГК, определяющей понятие недвижимого имущества, а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) к недвижимому имуществу так называемых объектов незавершенного строительства.

В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства определяется как «объект недвижимого имущества». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд определил как «невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информационного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, будет исходить из названного критерия.

Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть представляет ли он собой недвижимость (что имеет принципиальное значение для исполнительного производства).

При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно.

Поскольку объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов.

Заключение

Рассматривая обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве как меру принудительного взыскания, необходимо отметить её эффективность для реального исполнения требований исполнительного документа, а также принуждения должника к исполнению своих обязательств.

Анализируя проблематику ареста и последующей реализации недвижимости как правового института, следует отметить отсутствие норм права, регулирующих правоотношения по обращению взыскания на недвижимое имущество в случаях:

·  отсутствия правоустанавливающих документов на недвижимое имущество должника;

·  назначения судебным приставом-исполнителем формы публичных торгов (открытые или закрытые) по реализации арестованного недвижимого имущества;

·  определения размера вознаграждения за хранение арестованной недвижимости;

·  передачи судебным приставом-исполнителем нереализованной на торгах недвижимости взыскателю;

·  наличия особого правового режима у объектов недвижимости должника (залог, имущество мобилизационного назначения, общая собственность, воздушные и водные суда).

В практической деятельности службы судебных приставов эти правовые пробелы заполняются по аналогии закона и права, а также на основании судебной и прокурорской практики.

В качестве выводов по рассмотренным спорным правоотношениям нужно отметить следующее:

·  главным критерием (признаком) отнесения имущества к разряду недвижимости в исполнительном производстве будет его неразрывная связь с землей либо подтверждение того, что объект является квартирой, элементом инженерной инфраструктуры; предприятием как единым имущественным комплексом; воздушным или морским судном, судном внутреннего плавания, космическим объектом. Причем имущественные права на данный объект должны пройти государственную регистрацию.

·  в соответствии с требованием статьи 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскание может быть обращено на любое недвижимое имущество должника за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограниченного в обороте.

·  при обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель в обязательном порядке должен учитывать наличие иммунитетов. В случае существования указанных выше ограничений правового режима недвижимость не подлежит аресту и последующей реализации. Лишь в отдельных случаях возможно обращение взыскания по особым правилам.

·  арест недвижимости является единственным способом обращения взыскания на недвижимое имущество должников в рамках исполнительного производства. Арест возможен только при наличии законных оснований, перечень которых строго ограничен.

·  исполнительное действие по передаче арестованного недвижимого имущества на хранение является по сути гражданско–правовой двусторонней сделкой. В случае необходимости возмещения расходов по хранению, сумма вознаграждения определяется по фактически понесенным хранителем расходам.

·  при оценке арестованного недвижимого имущества оценка, как правило, производится специалистом – оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о назначении специалиста.

·  реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так исполнительное действие – назначение и проведение торгов – не зависит от воли собственника – должника по исполнительному производству, так как отношения судебного пристава-исполнителя и должника строятся на принципе «власти-подчинения». По той же причине должник – собственник не определяет начальную стоимость, по которой недвижимость передается на торги. Не реализованное недвижимое имущество по его согласию передается взыскателю.

·  обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, имеет ряд особенностей. Так, например, судом должна быть определена первоначальная продажная цена недвижимости. Кроме того, залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества.

В выпускной квалификационной работе были предложены варианты решения поставленных проблем, что, возможно, прекратит имеющиеся споры, причины которых служат основанием обжалования действий судебного пристава-исполнителя в суде и прокуратуре.

Список использованных источников

1.  Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изм. от 25.03.2004) // Российская газета. – 25.12.1993. – №237.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.06.2004, с изм. от 29.07.2004) // Российская газета. – 1994. – 08 декабря. – №238–239.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.12.2003) // Российская газета. – 1996. -02 июня. – №23.

4.  Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 20 ноября. – №220.

5.  Гражданский процессуальный кодекс РСФСР: Утвержден ВС РСФСР 27.10.1960 (в ред. ФЗ от 07.08.2000) // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. – №24.

6.  Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 02 октября 2007 г. №229-ФЗ // СЗ РФ. – 1997 – №30. – Ст. 3591.

7.  О судебных приставах: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №118-ФЗ // СЗ РФ. – 1997. – №30. – Ст. 3591.

8.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 30 июля. – №145.

9.  Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 года №4218–1 (с изм. от 12.01.1996 г.; 21.04.1997 г.; 10.02, 17.06, 08.07.1999 г.) // Ведомости РФ. – 1993. – №3.

10.  О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 г. №127-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 02 ноября. – №209–210.

11.  Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. От 27.02.2003) // Российская газета. – 1998. – 06 августа. – №148–149.

12.  О закрытом административно-территориальном образовании: Закон РФ от 14.07.1992 №3297–1 (ред. от 02.04.1999, с изм. от 23.12.2003) // Российская газета. – 1992. – 26 августа. – №190.

13.  О свободе совести и о религиозных объединениях: Федеральный закон от 26 сентября 1997 г. №125-ФЗ (ред. от 08.12.2003) // Российская газета. – 1997. – 01 ноября. – №190.

14.  О сельскохозяйственной кооперации: Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. №193-ФЗ (ред. от 11.06.2003) Российская газета. – 1995. – 16 декабря. – №242.

15.  О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации: Федеральный закон от 26 февраля 1997 г. №31-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 05 марта. – №45.

16.  Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // Российская газета. – 1998. – 22 июля. – №137.

17.  О первоочередных мерах поддержки предприятий оборонного комплекса Российской Федерации: Указ Президента РФ от 8 мая 1996 т. №688 (ред. от 16.05.1997) // Российская газета. – 1997. – 09 июля. – №696.

18.  Положение о федеральной службе России по финансовому оздоровлению и банкротству: Утверждено постановлением Правительства РФ от 04.04.2000 г. №301 // СЗ РФ. – 2000. – №15. – Ст. 1597.

19.  Положение о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества: Утверждено Постановлением Правительства РФ от 07.07.1998 г. №723 // Российская газета. – 1998. – 14 августа. – №155.

20.  Инструкция по организации работы с документами (по делопроизводству) при ведении исполнительных производств в подразделениях служб судебных приставов органов юстиции в субъектах Российской Федерации и типовых форм документов, используемых судебными приставами при ведении исполнительных производств: Утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.08.1999 №225 // Российская газета. – 2000. – 26 августа.

21.  Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. №59 // Хозяйство и право. – 2001. – №4.

22.  О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. №32 // Вестник ВАС РФ. – 1994. – №2.

23.  О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 // Хозяйство и право. – 1998. – №12.

24.  О некоторых вопросах, связанных с обращением взыскания на акции: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 1999 г. №4 // Российская газета. – 1999. – №5.

25.  Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. №26 // Вестник ВАС РФ. – 1998. – №3.

26.  Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 // Российская газета. – 1998. – 21 марта. – №55.

27.  Гражданский процесс: Учебник. 3-е изд., испр. и доп. / Под ред. В.В. Яркова. – М.: БЕК, 1999. – 531 с.

28.  Арбитражный процесс: Учебник / Под ред. В.В. Яркова. – М.: Юристъ, 1998. – 430 с.

29.  Настольная книга судебного пристава-исполнителя: Справочно-методическое пособие / Отв. ред. проф. В.В. Ярков. – М.: БЕК, 2000. – 768 с.

30.  Исполнительное производство: Практикум для старших судебных приставов: Учебное пособие / Отв. ред. проф. В.В. Ярков. – М.: Статут, 2000. – 304 с.

31.  Исполнительное производство: Вопросы правоприменения. - Российская Правовая Академия Министерства юстиции Российской Федерации: Производственно-практическое издание / Отв.ред. проф. Е.А. Чефранова. – М.: Юрайт-М, 2001.-128 с.

32.  Пособие по исполнительному производству для судебных приставов-исполнителей: Учебное пособие / Отв. ред. проф. И.В. Решетникова. – М.: Статут, 2000. – 304 с.

33.  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / Под ред. Белоусова Л.В., Мартыновой В.В. – М.: Статут, 1999. – 194 с.

34.  Морозова И.Б., Треушников А.М. Исполнительное производство: Учебно-практическое пособие. – М.: Городец, 1999. – 67 с.

35.  Решетникова И.В., Ярков В.В. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. – М.: Норма, 1999. – 279 с.

36.  Белоусов Л.В., Мартынова В.В. Судебный пристав: статус и организация деятельности. М.: Юрайт, 2000.-87 с.

37.  Научно-практический комментарий к ГПК РСФСР / Под ред. М.К. Треушникова. – М.: БЕК, 1999. – 529 с.

38.  Андреева Т.К., Шерстюк В.М. Исполнительное производство в Российской Федерации: В вопросах и ответах. М.: Городец, 2000.-94 с.

39.  Интервью с С.В. Степашиным, министром юстиции, государственным советником юстиции // Законодательство. – 1998. – №4. – С. 48–49.

40.  Золотухин О.В. Коллизии и недостатки в исполнительном производстве // Законодательство. – 2000. – №4. – С. 36.

41.  Игнатенко А.А., Кириленко И.В., Матвеев А.В., Шерстюк В.М., Ярков В.В. К разработке проекта Исполнительного кодекса Российской Федерации // Законодательство. – 2001. – №8. – С. 35.

42.  Ярков В.В. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2000. – №2–3 (3–4). – С. 46–52.

43.  Головин В. Механизм вертикального контроля в реализации арестованного имущества // Бюллетень Службы судебных приставов Министерства юстиции РФ. – 2004. – №1. – С. 46–51.

44.  Деготь Е. О порядке передачи арестованного имущества на реализацию в ССП Республика Карелия // Информационный бюллетень Службы судебных приставов Республики Карелия. – 2004. – №3. – С. 68–70.

45.  Козырь О. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №2. – С. 92–95.

46.  Кузнецов Е.Н. Иммунитет от взыскания в отношении определенных видов имущества должника (сравнительно-правовой анализ на основе законодательства России и Франции) // Арбитражный и гражданский процесс. – 2001. – №4. – С. 22–28.

47.  Арыжакова М. Вопрос о вопросах // Вестник юстиции Кузбасса. – 2004. – №3. – С. 44–46.

48.  Сенчищев В. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №5. – С. 94–100.

49.  Маковская А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №2. – С. 95–96.

50.  Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия: Издание 5-е, дополненное и переработанное / Под. Ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: 2001. – 972 с.

51.  Архив ФССП Ленинского района г. Новосибирска, исполнительное производство №05–213 от 15.04.2003 г. о взыскании с ООО «Лигаторг».

52.  Архив ФССП Кировского района г. Новосибирска, исполнительное производство №01–238 от 07.09.2003 г. о взыскании с ООО «СЭМ».

53.  Архив МО по ВОВИП, исполнительное производство №675-ов от 14.06.2001 г. о взыскании с ЗАО «Легостаево».

54.  Архив ФССП Куйбышевского района НСО, исполнительное производство №02–137 от 20.08.2002 г. о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод».

55.  Архив ФССП Железнодорожного района г. Новосибирска, исполнительное производство №03–119 от 16.10.2003 г. о взыскании с ЗАО «СибАР».

56.  Архив МО по ВОВИП, сводное исполнительное производство №438-ов от 13.02.2003 г. о взыскании с ОАО «ЖБИ-7».

57.  Архив МО по ВОВИП, сводное исполнительное производство №276-ов от 12.02.2002 г. о взыскании с ФГ'УП «Новосибирский опытный завод измерительных приборов».

58.  Архив МО по ВОВИП, сводное исполнительное производство №21-ов от 11.07.2000 г. о взыскании с ОАО «Новосибирскмебель».

59.  Архив ФССП Мошковского района НСО, исполнительное производство №03–264 от 17.01.2003 г. о взыскании с ЗАО «Алексеевское».

60.  Архив ФССП Октябрьского района г. Новосибирска, исполнительное производств №06–1209 от 23.10.2003 г. о взыскании с Моршина С.А.

61.  О порядке взаимодействия Службы судебных приставов Новосибирской области и Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении взыскания на недвижимое имущество: Соглашение между ССП УМЮ РФ по НСО и УЮ НСО по РПНИиСН от 29.02.2000 г. // Номенклатурное дело Службы судебных приставов Новосибирской области. – 2003. – №03–30. – С. 69–71.

62.  Указание о направлении документов по аресту недвижимого имущества в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Номенклатурное дело службы судебных приставов Новосибирской области. – 2003. – №.03–22. – С. 17.

63.  Указание о порядке обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге // Номенклатурное дело службы судебных приставов Новосибирской области. – 2004 – №03–22. – С. 45–46.

64.  Указание о порядке обращения взыскания на имущество, находящееся в общей собственности супругов // Номенклатурное дело службы судебных приставов Новосибирской области. – 2004. – №03–22. – С. 21–23.

65.  Обращение СМО РФФИ (от 17.02.2004 №СМО04–1191) о предоставлении документов // Номенклатурное дело службы судебных приставов Новосибирской области. – 2004. – №03–30. – С. 98–100.

66.  Обращение СМО РФФИ (от 13.02.2004 №СМО04–1111) о предоставлении документов // Номенклатурное дело службы судебных приставов Новосибирской области. – 2004. – №03–30. – С. 103–106.